您已获得判决。法院裁定您的债权成立，并责令对方支付。但债务人拒不支付。如果债务人拥有房产，强制出售该房产或许是收回债权的一种途径。这被称为强制执行出售（executorye verkoop）。然而，成功执行判决的道路漫长、成本高昂且充满不确定性。本文将解释强制执行流程，以及作为债权人，您在此过程中可能面临的风险。
可执行的所有权：起点
对财产的强制执行始终始于可强制执行的所有权文件（executoriale titel）。这是法律允许强制执行的依据。最常见的所有权文件是法院判决，但公证契约或法院命令也可作为所有权文件。该判决必须被宣布为临时可强制执行，或者上诉期限已过。如果没有有效的可强制执行的所有权文件，强制执行就无法开始。
服务和付款订单
在执行任何扣押令之前，执达员必须正式向债务人送达判决书，即正式交付。之后，执达员会发出付款令。根据荷兰民事诉讼法典（Rv）第439条，债务人至少有两天时间自愿付款。只有在该期限届满后仍未付款，才能开始实际执行。
这一步骤并非仅仅是走个形式。如果送达程序存在缺陷或命令签发不正确，债务人可以对强制执行提出异议。因此，执行官必须一丝不苟地完成工作。
对该财产执行扣押
付款期限届满后，执行官将对该财产进行强制执行扣押。该扣押将在土地登记处（Kadaster）的公共登记簿中登记（《俄罗斯联邦法典》第505条）。自此，第三方即可查阅该扣押记录，且该财产已依法受到约束。原则上，债务人不得再出售该财产或为其设定新的权利。如果债务人违反规定，买方或新的有限权利人不得就该交易向扣押财产的债权人主张权利。
执达吏会通知债务人和所有抵押权人扣押令已执行完毕。抵押权人有权自行采取强制执行措施——稍后会详细介绍。
公开拍卖
主要规则是，待执行的财产出售须通过公开拍卖进行（《民事诉讼法》第514条及后续条款）。拍卖由民法公证人组织，公证人同时负责拟定拍卖条款。待执行的财产信息会事先通过公共登记簿和通常的专业拍卖平台进行公告。公证人负责公告、编制信息文件并主持拍卖。
拍卖当日，有意者均可竞标。房产将授予出价最高者，之后由公证人起草购房协议。购房款一般须在数周内付清。付款后，房产过户通过公证的强制执行买卖契约完成，该契约亦需在土地登记处登记。
私下出售也是一种选择
除了公开拍卖外，《荷兰民法典》（BW）第3:268(2)条还规定了私下出售的可能性。私下出售需要获得初步救济法官的许可，该许可由债务人或抵押权人提出申请，而非由申请扣押的债权人提出。如果私下出售的收益可能高于拍卖，法官则会批准该许可。
在实践中，这种方式越来越受欢迎，尤其是在所有债权人都同意的情况下。私下出售通常进行得更顺利，价格更高，还能节省拍卖费用。对债权人而言，在很多情况下，积极考虑这种方案是明智之举。
如果债务人不是唯一所有者怎么办？
实际上，债务人往往并非房产的唯一所有者。常见的情况是两位共同所有者各自拥有相等且不可分割的二分之一份额——例如，共同购买房屋的合伙人。这会对债务的执行产生重大影响。
根据荷兰民法典第3:175条（BW），债权人原则上只能扣押并出售其中一位共同所有人的未分割份额，而不能扣押并出售整个房产。另一位共同所有人的份额不在强制执行范围之内，因为该人不承担债务责任。因此，债权人不能简单地将整栋房屋拍卖。
难点在于，未分割的半数股份很难出售。几乎没有买家愿意收购部分权益，与陌生人共同拥有股份，并承担由此带来的种种实际麻烦。在公开拍卖中，即使能售出，这样的股份也只能卖到其应有价值的一小部分。
因此，债权人通常会要求分割共同财产。根据《德国商法典》第3:180条，债权人如果已扣押了共同所有人的份额，即使其他共同所有人反对，也可以要求分割共同财产（分割）。通过分割，整个财产可以被出售，所得净收益根据各共同所有人的份额进行分配。债权人可以从债务人应得的份额中收回款项，而其他共同所有人的份额则直接支付给该所有人，债权人无权染指。
如果共同所有人是夫妻，且实行共同财产制（gemeenschap van goederen），债务属于共同债务，则情况有所不同。在这种情况下，原则上整个共同财产（包括全部财产）都可以作为追索权，因为夫妻双方均负有连带责任。对于其他双方共同承担责任的债务，例如共同贷款，也适用同样的原则。但是，如果只有一方是私人债务的债务人，则适用该债务人份额的限制。
因此，对于债权人而言，在执行扣押令之前，必须核实房产的登记所有权人是谁以及他们持有该房产的依据。土地登记册（Kadaster）会显示所有权状况。能否对整套房产或仅对其中一部分未分割的份额进行强制执行，很大程度上决定了追回款项的可能性，以及追回款项所需的成本和时间。
收益分配：排序安排
房产售出并收到购房款后，所得款项必须进行分配。如果债权人众多（房产强制执行通常如此），则需进行债权分配顺序安排（《墨西哥法典》第551条及后续条款）。公证人或主管法官将决定哪些债权人获得偿付以及偿付顺序。
抵押权人享有优先偿付权。其次是税务机关等优先债权人。之后，支付强制执行本身的费用。剩余款项根据执行日期先后顺序分配给各债权人：执行日期越早，优先顺序越高。全部分配完毕后的剩余款项归债务人所有。
风险1：抵押权人优先权
对债权人而言，最根本的风险在于偿付顺序。银行或其他抵押权人拥有房产的抵押权，因此在结构上优先于提出追索申请的债权人。这意味着抵押贷款债务（包括拖欠的利息和相关费用）会首先从房产出售所得款项中偿还。只有剩余的款项才能分配给其他债权人。
对于抵押贷款债务相对于其市场价值而言较高的房产，即使以合理的价格出售，在偿还抵押贷款后，债权人可能也几乎一无所有。
风险2：强制执行所得低于预期
通过公开拍卖出售的房产，其成交价通常低于在公开市场上私下出售的房产。竞拍者清楚自己购买的是强制出售房产：他们看房的机会有限，房产状况也未必完全清楚，而且原住户可能不会主动搬离。所有这些因素都反映在较低的成交价上。
实际上，强制执行所得通常比公开市场价值低15%到30%，有时甚至更低。如果债权人以官方税务估价（WOZ）或评估报告为依据进行计算，那么拍卖结束后，他们可能会大失所望。
风险3：相互竞争的债权人
债权人很少是唯一觊觎债务人财产的人。其他债权人也可能已经申请了财产扣押，其优先顺序取决于扣押令在土地登记处登记的日期。登记日期较早的债权人享有优先权。
债权人如果介入较晚，则可能最终排在清偿顺序的最后，届时可用的清偿资金可能已经耗尽。因此，建议在获得可强制执行的所有权后尽快采取扣押措施。
风险四：成本降低收益
对房产进行强制执行会产生相当可观的费用：包括执行官送达和扣押的费用、拍卖或私下出售的公证费、土地登记处的登记费，以及如果债务人不自愿搬离房产可能产生的驱逐费用。所有这些费用都会在偿还债权人之前从出售所得中扣除。
虽然强制执行成本优先于普通债权，但它们会减少债权人可获得的净收益。对于价值相对较低或抵押贷款债务较高的房产，这些成本可能会吞噬大部分可用盈余。
风险五：强制执行禁令程序
债务人有权通过向预审法官提起强制执行令申请程序（executiekortgeding）来对强制执行提出异议（《破产法》第438条）。债务人可以请求中止强制执行，例如，他们可以辩称债权已（部分）清偿、存在滥用强制执行权的情况，或者出现了妨碍强制执行的新情况。
仅凭无力偿还债务原则上不足以构成中止诉讼的理由。但即使最终债权人胜诉，申请禁令程序也会耗费时间和金钱。因此，诉讼程序可能会因此延误数周，而费用却不断攀升。
风险 6：抵押权人简易强制执行
《德国银行法》第3:268条赋予抵押权人简易执行权（parate executie）：无需法院出具产权证明，也无需债权人同意，即可出售抵押物。如果债务人也未能履行其抵押义务，银行通常会决定自行启动强制执行程序。
在这种情况下，申请扣押的债权人将完全失去控制权。银行决定扣押的时间、方式和公证人。债权人只能等待，看看在偿还抵押贷款债务和相关费用后，是否还有剩余。
风险7：债务人破产
如果在强制执行过程中债务人被宣告破产，破产管理人将接管债务人的权利。此时，对财产的扣押将成为破产财产的一部分，个人强制执行原则上中止。此后，该事项将通过破产程序解决。
受托人决定出售财产，所得款项根据《破产法》进行分配。对于无担保债权人（即没有抵押或质押的债权人）而言，这意味着在大多数情况下，他们只能获得债权金额的有限比例，甚至可能一无所获。
风险8：剩余债务解决不了任何问题。
即使强制执行成功，也不意味着债权就已全部清偿。如果扣除抵押贷款、费用和其他索赔后，出售所得不足以偿还全部债权，则仍有剩余债务。债务人需对该剩余债务承担个人责任。
但失去房屋且可能陷入财务困境的债务人通常所剩无几的可追偿资产。债权人此时名义上拥有剩余债权，但实际上收回债权的可能性微乎其微。
风险九：上诉失败后仍强制执行一审判决。
初审判决通常会被宣布为临时可执行判决。这意味着在上诉仍在进行期间，判决尚未生效，您可以先行执行。这看似很有吸引力，因为您无需等待，但却蕴含着相当大的风险：如果上诉结果对您不利，原判决被撤销，那么您之前据以强制执行财产的法律依据将具有追溯效力而失效。
这样做的后果可能非常严重。您将在没有有效所有权的情况下强制执行，原则上，您将对债务人因此遭受的损失承担责任。由于房产在此期间已被出售并转让给第三方，您通常无法撤销该项出售：在强制执行拍卖中善意取得房产的买家受到保护。您不仅需要偿还已收到的款项，还需要赔偿额外的损失，例如强制执行价格与房产实际价值之间的差额、搬迁费用以及任何间接损失。
此外，这项责任属于严格的、基于风险的责任：任何人在执行一项后来被撤销的判决时，即使完全出于善意，也需自行承担风险。因此，上诉失败最终可能导致您损失超过最初的诉讼金额。鉴于此，务必权衡您的案件胜算，对方是否提供追偿途径，以及等待上诉结果是否比立即执行更为明智。
作为债权人，最佳的应对措施是什么？
在对房产采取强制执行措施之前，必须进行仔细评估。请问自己以下问题：该房产目前的市场价值是多少？抵押贷款债务有多少？是否存在其他债权人，他们的债权顺位如何？债务人是否有其他资产或收入，可以更简便、更经济地进行强制执行？友好协商解决——无论是否以强制执行相威胁——是否是一个现实可行的选择？
在实践中，强制执行的威胁有时比强制执行本身更有效。债务人如果意识到自己的房屋面临被收回的风险，往往愿意接受之前拒绝的还款安排或和解方案。一封时机恰当的催款函或强制执行通知，就能达到预期效果，而无需走完漫长而昂贵的强制执行程序。
结语
强制执行出售房产是债权人手中强有力的工具，但并不能保证债权得到全额收回。这一过程涉及诸多法律、财务和程序风险，需要充分的准备和策略选择。抵押权人的优先权、较低的执行收益、诉讼成本、可能面临的禁令程序以及破产风险，都使得这条道路不容轻率选择。
作为债权人，您是否希望了解您的追讨方案，或者您是否需要就强制执行是否是您目前情况下的正确选择提供建议？律师事务所 Law & More 很高兴为您提供帮助。
常见问题
我需要哪些条件才能对房产进行强制执行扣押？
你需要一份可强制执行的证明文件：通常是已被宣布为临时可强制执行的法院判决，或者上诉期已过的判决。基于此，执达吏可以送达判决书，发出付款令，然后对债务人的财产进行强制执行扣押。
从委托购买到实际完成交易需要多长时间？
具体时间因情况而异，但至少需要三到六个月。强制执行拍卖的法定公告期、债务人可能提起的禁令诉讼以及任何关于债务优先顺序安排的争议都可能进一步延长整个流程。在某些情况下，通过初步救济法官进行的私人出售可能会更快。
债务人可以阻止强制执行吗？
债务人可以向初步救济法官提起强制执行禁令诉讼，请求中止强制执行。但这并非易事：仅仅无力偿还债务并不足以构成中止强制执行的理由。法官只有在存在滥用职权、出现阻碍强制执行的新事实或判决明显错误的情况下才会介入。然而，即使债务人最终败诉，禁令诉讼也总是会拖延整个流程。
如果出售所得低于债务怎么办？
如果强制执行所得不足以清偿全部债权，则剩余债务仍然存在。债务人仍需对该剩余债务承担个人责任。然而，在实践中，追讨这部分剩余债务并非易事：失去房屋的债务人通常几乎没有剩余的可追偿资产。您可以登记剩余债权，并在债务人获得新资产后再次采取强制执行措施。
银行的债权优先于我的债权吗？
是的。抵押权人（通常是提供抵押贷款的银行）享有优先权，在房屋出售所得款项中首先获得偿付。只有在偿还抵押贷款债务后剩余的款项才能分配给其他债权人，分配顺序按照债权人申请扣押日期的先后顺序进行。
作为债权人，我也可以促成私下出售吗？
并非如此。根据《德国破产法》第3:268(2)条，申请私下出售必须由债务人或抵押权人提出，而非由申请扣押的债权人提出。但是，您可以积极参与并表示同意，这会增加初步救济法官批准该申请的可能性。私下出售通常比拍卖收益更高，这也符合您的利益。
如果债务人与他人共同拥有该房产呢？
原则上，您只能针对债务人未分割的份额强制执行，而不能针对另一位所有者的份额强制执行，因为另一位所有者不承担债务责任。由于零碎份额几乎无法出售，债权人可以根据《德国商法典》第3:180条要求分割共同财产，从而出售全部财产，并从债务人应得的收益中收回欠款。但如果双方所有者都负有责任，情况则有所不同，例如夫妻共同财产制下的共同债务；在这种情况下，全部财产都可以作为追索权。
如果债务人在强制执行期间破产怎么办？
债务人破产后，受托人将行使债务人的权利，原则上个人强制执行程序中止。财产成为破产财产的一部分。受托人出售财产，并根据《破产法》分配所得款项。作为无担保债权人（没有担保权），您的清偿顺序将排在最后，全额收回债务的可能性微乎其微。
对房产进行强制执行总是最佳选择吗？
并非如此。强制执行财产是一项耗时耗力且成本高昂的措施。在某些情况下，其他追偿手段——例如冻结银行存款或扣押工资——可能更快捷、更经济。此外，强制执行的威胁本身就足以促使债务人达成友好协议。因此，事先咨询律师是明智之举，律师可以根据您的具体情况评估各种追偿方案。
