平价租金法案（Wet betaalbare huur）

自2024年7月1日起，荷兰对其租赁市场的监管力度远超以往。《可负担租金法案》—— 平价租金法 ——将租金管制范围从社会住房扩展到中等市场住房，使积分制具有约束力而非仅仅是衡量标准，并将执法权下放给市政当局。如果你在以下地区租房： Amsterdam or Eindhoven或者，如果您在那里出租房产，以下规则将决定您的租金可以合法收取多少。

《可负担租金法案》的作用

该法案不是一部独立的法典，而是一项修订法规，重写了荷兰民法典第 7 卷、Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte、Besluit huurprijzen woonruimte 和 Wet goed verhuurderschap 的部分内容。它于 2024 年 7 月 1 日生效。其中三个变化最为重要。

• 监管范围扩大到了午夜时分。 在2024年7月之前，只有评分在143分及以下的房屋才受租金管制；高于143分的房屋则“放宽租金限制”，可以按市场价出租。该法案设立了一个受监管的中等市场区间，评分范围为144分至186分。
• 积分制度开始生效。 以前，房东可以收取超过最高限额的租金，除非租户及时提出异议，否则租金不会改变。现在，最高限额已成为强制性法律规定：无论租户是否投诉，收取超过限额的租金本身就是违法的。
• 积分系统进行了现代化改造。 WOZ 部分被限制，能源标签被赋予了更大的权重，户外空间得到了更好的奖励，并且对新建建筑和列入名录的建筑引入了附加费。

当时政府估计，最终将有约 300,000 万套住房的租金平均每月下降约 190 欧元，其中约 157,000 万套中等价位住房的租金平均每月下降约 240 欧元。这些都是事先做出的预测，而不是实际的结果。

住房估价系统（woningwaarderingsstelsel）

woningwaarderingsstelsel（WWS）根据可衡量的特征对住宅进行评分，并将总金额转换为每月最高基本租金（kale huur，不包括服务费）。它位于 Besluit huurprijzen woonruimte 第 5 条中，评分表位于其附件中。

自给自足的住宅

对于独立住宅（即拥有独立前门、厨房和浴室的住宅），根据以下条件可获得相应分数：

• 每个房间和任何储物空间的表面积；
• 厨房和卫生洁具，包括工作台长度和第二个马桶或浴缸；
• 能源标签自现代化以来变得更加重要——好的标签可以加很多分，而 E、F 和 G 级标签则会被扣分；
• 室外空间，例如花园、阳台或屋顶露台，如果没有室外空间，则需扣除相应费用；
• WOZ 值（市政房产估值），但设有上限，因此在高价值地区，位置不会主导得分；
• 列入名录的建筑物、护理设施和小件物品。

每个点数对应已公布表格中的一个金额，因此143点和186点分别对应一个精确的欧元金额。这些金额根据《房屋租赁价格法》（Besluit huurprijzen woonruimte）第12条的规定，并按照《房屋租赁法》（Wet op de huurtoeslag）第27条的方法，于每年1月1日进行调整。因此，您所看到的任何金额仅在所列年份有效。

客房及其他非独立式住宿

房间以及其他共用厨房或浴室的住宿，其价值评估采用一套独立的体系——WWSO（世界住房标准），该体系也已更新，并于2024年7月1日生效。对于学生和年轻的职场人士来说，需要注意的是，房间没有免费出租的市场：无论评分多高，房间都有最高租金限制。

附加费：新建建筑、古迹和能源

Besluit huurprijzen woonruimte 第 8a 条允许对最高租金进行多次提高：

• 新建附加费 对于在 2028 年 1 月 1 日之前开工建设的中端市场住宅，适用 10% 的税率，自首次入住之日起 20 年内有效，以保持中端市场开发的可行性。
• 国家纪念碑（rijksmonument）加收 35% 的附加费。
• 省级或市级纪念碑加收 15% 的附加费。
• 受保护的城镇景观对于在受保护的城镇景观中，1965 年之前建造但本身未被列入名录的住宅，加收 5% 的附加费。

列入保护名录的建筑也不受能源标签扣分的影响：即使能源标签不佳，古迹也不会因此扣分，而是直接得零分。没有单独的翻新豁免条款；翻新费用按常规流程收取，因此，如果房东确实对房产进行了升级改造——尤其是提升了能源标签——则必须提高合法最高租金。

三个部分

该表列出了 2026 年的情况。这些金额是新租约开始时的最高起租租金，不包括服务费，并且每年 1 月 1 日都会进行指数调整。

2025年，同样的界限分别为900.07欧元和1,184.82欧元；而当该法案于2024年7月1日生效时，界限则分别为879.58欧元和1,157.95欧元。决定因素是评分，而非租金：即使广告价格为1,600欧元，得分160分的房屋也属于中等价位房屋，超过1600分的部分属于违法行为。

现有合同：过渡制度

该法案全面适用于2024年7月1日或之后签订的所有租赁合同。对于在此日期之前签订的合同，过渡规则根据积分有所不同：

• 最高可达 143 分，低于开赛时的自由化门槛。 已制定相关规定；现代化后的WWS和新的最高限价自2024年7月1日起实施。
• 最高可达 143 分，但开始时必须高于自由化门槛。 ——一份看似“宽松”的房屋买卖合同，实际上评分却很低。该法案将此类情况查获。 2025 年 7 月 1日经过一年的过渡期，允许房东自愿调整租金。自该日起，现有租户可以要求将租金降至最高限额。
• 144 到 186 分。 现有合同是 不会 受影响。中等价位的最高租金仅在租户变更时生效，即房屋下次出租时才会生效。
• 187 分及以上。 不受该制度约束；无最高起租租金限制。

这是该法案中最容易被误解的部分。许多租户误以为中等价位房屋的监管规定会立即适用于他们；但对于大多数现有的中等价位房屋租户而言，并非如此。不过，计算一下分数仍然很重要：一套看似中等价位的公寓，一旦考虑到能源评级差和WOZ值上限等因素，其得分可能低于143分——而这样的公寓就属于监管范围。

房东必须给你的要点清单

出租受监管房屋或中等价位房屋的房东必须在租约开始时，根据《住房福利标准》（WWS）或《住房标准评估标准》（WWSO）向租户提供积分，并注明相应的最高租金。这项义务自2024年7月1日起适用于新的租赁协议，当时《可负担租金法》生效；住房委员会的执法权和相关工具自2025年1月1日起全面实施。该义务包含在《良好租赁法》第2条的良好房东行为一般规则中，因此市政当局可以强制执行。这是租户最好的做法：要求房东提供书面积分，如果房东没有提供，这本身就构成应报告的违规行为。

执法：从租户主动维权到市政当局的执法

该法案出台前，租金过高是租户的问题：租户必须在租约开始后的六个月内向租赁委员会（Huurcommissie）提出申请，而签订临时合同的租户由于担心合同不续签，往往选择不采取任何行动。该法案将最高租金写入了良好房东行为的一般规则，自2025年1月1日起，各市镇可以依据《良好租赁法》（Wet goed verhuurderschap）规定的租金递增阶梯，主动执行这些规则。

• 一个警告;
• 行政强制令（last onder bestuursdwang）或处罚令（last onder dwangsom);
• 行政罚款（最佳书籍），重复次数越多，效果越好；
• 在最严重的屡次违约案件中，管理层接管（管理者名称），将房产交由第三方管理。

行政罚款的基本最高额度为第四类罚款，即22,500欧元，最高可达25,750欧元；对于再次违规的法人，最高罚款可达103,000欧元（《良好租赁法》第19条）。每个市政当局还必须设立举报点（meldpunt），租户可以匿名举报不良租赁行为。

市政执法不会取代租户自身的补救措施；它是与这些措施并行的。

• 自租赁开始之日起六个月内，租户可根据《荷兰民法典》第7:249条的规定，向租赁委员会（Huurcommissie）申请对起始租金进行审查。如果租金过高，则应追溯至租赁开始之日进行降低。
• 在此期限过后，受监管房屋或中等价位房屋的租户可以向房东提出减租请求，如果遭到拒绝，则可根据《荷兰民法典》第7:254条向住房委员会提出申诉。此类减租通常仅对未来有效。
• 调解委员会的裁决对当事人具有约束力，但争议应在法定期限内提交地方法院解决。

房租每年最多可能上涨多少？

租金涨幅上限与起始租金上限分开设定，并且每年重置一次。

• 自 2026 年 7 月 1 日起，受监管住宅（最高 143 分）： 最高收费为4.1%，或者如果基本月租金低于350欧元，则最高收费为25欧元。同样的4.1%收费上限也适用于房间、房车和露营地。
• 中档住宅（144-186 分），2026 年： 最高不超过6.1%。如果合同本身规定了更低的百分比，则以合同规定为准；如果合同规定了更高的百分比，房东不得适用。

两项涨幅上限均遵循相同的法定公式：通货膨胀率和集体商定的工资增长幅度两者中的较低者，再加上一个百分点。这些上限每年公布一次，最高中值涨幅自每年7月1日起生效，因此2027年两项数据都将发生变化。如果租户认为涨幅过高，可以向住房委员会（Huurcommissie）提出申请；对于2026年7月1日生效的涨幅，公布的截止日期为2026年11月1日。

该法案如何与荷兰其他租赁法相衔接

良好所有权法 (Wet goed verhuurderschap)

自2023年7月1日起生效的《良好租赁法》（Wet goed verhuurderschap）为房东和租赁中介制定了全国性的行为准则：不得歧视租户，不得恐吓租户，押金不得超过基本租金的两倍，必须签订书面租赁协议，必须向租户提供书面信息，不得收取双重中介费，且只能收取允许的服务费。《可负担租金法》（Affordable Rent Act）在此基础上增加了最高租金和最高涨幅限制，因此，租金纠纷现在既属于民事纠纷，也属于监管纠纷。

湿地大雨后的临时合同

《固定租约法》于2024年7月1日生效，与《可负担租金法》同日生效，两者最好结合起来阅读。根据荷兰民法典第7:271条，现在独立住宅的新租户通常会获得一份无固定期限的租约。临时租约仍然适用于授权立法中规定的特定类别——包括某些学生、在国外临时工作期间出租自有住房的人员、租户临时更换期间的临时出租，以及有紧急住房需求的人员，例如身份持有者和二次租房机会——以及非独立住宅。这些类别在《可负担租金法》（Besluit betaalbare huur，Stb. 2024, 180）中有所规定，该法于2024年7月1日生效。对于国际人士而言，这意义重大：过去那种使得挑战过高租金风险巨大的两年期租约不再是默认选项。

服务费

服务费不计入WWS最高限额，是弥补积分系统不允许支​​付费用的常用途径。只有允许的项目才能转嫁，住房委员会可以对其进行评估。新的服务费规定将于2027年1月1日起生效。

该法案对房东意味着什么，以及此后发生了什么

对于投资者而言，该法案从三个方面改变了投资格局。中等价位房产的收入上限现在取决于可衡量的建筑特征，而非当地需求，因此，即使位置优越但能源消耗高的公寓，其出租价值也可能显著降低。最高收入上限的指数化调整也设有上限，因此收入增长受到限制。此外，退出策略也更具吸引力：出售给自住业主通常比继续出租更有价值。

广为报道的后果是，私人房东出售了受监管和新近受监管的住房单元，自由市场供应趋紧，租金上涨，一些中端市场开发项目被推迟。《住房租赁价格条例》（Besluit huurprijzen woonruimte）第8a条规定的新建房屋附加费旨在抵消最后一点。卡达斯特（Kadaster）、中央统计局（CBS）和住房部进行的市场监测证实了这一趋势：自2024年7月1日起，积分制对中端市场（最高至186分）住房单元生效以来，私人房东出售的原出租房屋数量增加，自由市场供应减少。

该法案仍按原样有效，而《房屋租赁价格评估法》（Besluit huurprijzen woonruimte）则持续修订，最近一次修订是在2026年4月，因此估值规则和门槛也在不断变化。住房和空间规划部（VRO）每年都会发布关于该法案的正式监测报告。另一项法案，即《未来租赁委员会法》（Wet toekomstbestendige huurcommissie，议会文件36791），涉及租赁委员会的收费结构、服务费争议和处理时间。众议院于2026年4月21日通过了该法案；参议院于2026年7月14日发布了第二份委员会报告，目前该法案的书面准备工作仍在进行中。

实用指导

如果您是租户，怀疑租金过高，请联系我们。

• 如果从未收到过积分清单，请以书面形式向房东索要。
• 请使用住房委员会的租金价格检查工具，结合您的建筑面积、能源标签、WOZ 决定和户外空间等信息，自行计算分数。
• 请对照上述过渡规则检查您的合同日期——这将决定您现在是否可以提出索赔，还是只能在续约时提出索赔。
• 从租约开始算起，记下六个月的期限：在此期间您可以获得追溯性减免，而在此期限之外，通常只能获得预期减免。
• 同时向您所在市政厅的市政执法部门报告此事。执法过程无需您承担任何费用，也与您是否愿意诉讼无关。
• 不要随意停止支付部分房租。只有在达成协议或做出决定后才能减少房租。

如果您是房东，需要使您的房产组合符合相关规定，请联系我们。

• 根据当前的 WWS 或 WWSO，对每个单元进行评分，而不是对每栋建筑物进行评分，并记录计算结果。
• 查看是否有附加费适用——新建建筑、古迹或受保护的城镇景观——因为这些会实质性地改变上限。
• 仔细查看能源标签：升级隔热材料、玻璃或供暖系统是获得更高最高租金的最直接合法途径。
• 将服务费单独列出，只收取允许收取的费用，并出具正式的年度报表。
• 在每份新的租赁协议中附上积分声明，并保留出具证明。
• 对照年度上限审查标准合同中的租金上涨条款；允许超出上限的条款在超出部分不具有强制执行力。
• 如果房产单元亏损且低于上限，请在进行结构调整前咨询专业人士。执法部门重点关注人为构建的房产结构，例如虚假服务费、将公寓错误地标记为房间、伪造的度假租赁房产等。