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租金保障

在荷兰租房时,您将自动获得租金保护。 同样适用于您的共同租户和子租户。 原则上,租金保护包括两个方面:租金价格保护和从房东不能简单地终止租赁协议的意义上防止终止租赁协议的租金保护。 虽然租金保护的两个方面都适用于社会住房的租户,但自由部门的住房租户却不是这样。 在此博客中讨论了何时需要哪种租金保护以及在终止租约的情况下究竟需要什么租金价格保护或租金保护。 但是首先,该博客讨论了租赁保护整体应用中名为居住空间的条件。

居住空间

为了适用有关租金保护的法律规定,首先必须考虑居住空间。 根据《荷兰民法典》第7:233条,居住空间必须理解为是指已建成的不动产,只要其作为独立或非自足的房屋,大篷车或打算永久居住的摊位出租即可。 因此,出于租金保护的目的,在独立或非独立公寓房的房客之间没有进一步的区别。

居住空间的概念还包括不可移动的附属物,换句话说,就其性质而言,与房屋,大篷车或球场不可分割地联系在一起的设施,或者根据租赁协议属于房屋的一部分的设施。 在住宅综合体中,例如,如果通过合同将它们指定为不具有公共性的空间,则可以是楼梯间,画廊和走廊以及中央设施。

但是,如果涉及以下方面,则没有《荷兰民法典》第7:233节所指的居住空间:

  • 短期使用居住空间; 根据使用的性质(例如用作度假屋或交换所)确定是否是这种情况。 从这个意义上讲,短暂持续时间是指使用,而不是商定的时间;
  • 依赖的生活空间; 如果房屋是与商业空间一起出租的,就是这种情况; 在这种情况下,房屋是所租用商业空间的一部分,因此房屋不适用于住房条件,而是有关商业空间的规定;
  • 一艘船; 这种现象不符合《荷兰民法典》第7:233条的法律定义。 这种房屋通常不能被视为不动产,因为与土壤或河岸没有持久的联系。

租金价格保护

如果上述居住条件得到满足,租户将首先享受租金保护。 在这种情况下,以下出发点适用:

  • 质量(包括所租住房的位置)与必须支付的租金之间的比率必须合理;
  • 租户可以随时选择由租金委员会评估初始租金; 这仅在租赁开始后的6个月内可行; 租金委员会的决定具有约束力,但仍可以提交街道法院审查;
  • 房东不能继续无限增加租金; 具体的法律限制适用于租金上涨,例如部长确定的最高租金上涨百分比;
  • 有关租金保护的法律规定是强制性法律,也就是说,房东不得在租赁协议中背离房租而损害承租人。

顺便提及,所述原则仅适用于社会住房的租户。 这是属于受管制的租赁领域的居住空间,因此必须与属于自由化或免费租赁领域的居住空间区分开。 在自由化或免费住房的情况下,租金如此之高,以至于租户不再有资格获得租金补贴,因此不在法律的保护范围之内。 自由化住房与社会住房之间的界限大约为每月约752欧元的租金。 如果商定的租金价格超过该金额,则租户将不再依赖上述原则,因为这将涉及自由化房屋的租金。

防止终止租赁协议的租金保护

但是,对于租金保护的其他方面的应用,社会住房和自由化住房的租户之间没有区别。 换句话说,从房东不能简单地取消租赁协议的意义上来说,这意味着每个居住空间的租户在很大程度上得到自动保护,以免终止租赁协议。 在这种情况下,租户受到特别保护,因为:

  • 根据《荷兰民法典》第7:272条,房东的终止并不终止租赁协议; 原则上,房东应首先尝试在双方同意的情况下终止租赁协议。 如果这不起作用,并且房客不同意终止合同,则房东的终止合同实际上不会终止租赁协议。 这意味着租赁协议照常继续进行,房东必须向街道法院提出终止租赁协议的法律要求。 在这种情况下,除非法院对房东的终止索赔做出不可撤销的决定,否则租赁协议不会终止。
  • 鉴于《荷兰民法典》第7条:271,房东必须说明终止的原因; 如果房东打算终止租赁协议,则他必须遵守上述《民法典》条款的规定。 除通知期外,终止通知书在此情况下也是重要的手续。 因此,业主必须按照《荷兰民法典》第7条:274第1款的规定,在其终止通知书中说明终止的理由之一:
  1. 房客的行为不像好房客
  2. 它涉及固定期限的租金
  3. 房东急需租用自用
  4. 承租人不同意提供新租赁协议的合理要约
  5. 房东希望根据有效的分区计划在出租的土地上实现土地使用
  6. 在继续租赁时,房东在终止租赁方面的利益大于租户的利益(如果是房东租赁)
  • 租约只能由法官根据《荷兰民法典》第7:274条第1款的规定终止; 上述理由是详尽无遗的:也就是说,如果在法院进行法律诉讼,则不可能以其他理由终止租赁协议。 如果确实有上述理由之一,法院还必须批准房客的终止诉讼请求。 因此,在这种情况下,就没有余地来衡量(进一步)利益。 但是,关于紧急个人使用的终止理由,在这一点上有例外。 允许索赔后,法院还将确定驱逐时间。 但是,如果房东的解约请求被拒绝,则有关租约三年之内可能不会再由他终止。

租赁市场变动法

以前,租金保护实际上受到了很多批评:租金保护的范围太广了,如果租金保护不是那么严格的话,会有更多的房主愿意出租房屋。 事实证明,立法者对此批评很敏感。 因此,立法者选择从1年2016月XNUMX日起引入《出租市场转让法》。 有了这项新法律,对房客的保护变得不那么严格了。 在此法律的上下文中,这些是最重要的更改:

  • 对于两年或以下的独立居住空间的租赁协议以及五年或以下的非独立居住空间的租赁协议,房东可以在没有租金保护的情况下进行租赁。 这意味着租赁协议在约定的期限后根据法律的执行而终止,不必像以前一样由房东终止。
  • 通过引入目标群体合同,房东也可以更轻松地终止针对特定目标群体(例如学生)的住房的租赁协议。 如果租户不再属于特定的目标群体,并且例如不能再被视为学生,则房东将能够由于紧急的个人使用而更轻松,更快捷地进行终止。

您是房客,您想知道您有资格获得哪种租金保护? 您是要终止租赁协议的房东吗? 或者您对此博客还有其他疑问吗? 然后联系 Law & More。 我们的律师是租赁法方面的专家,很高兴为您提供建议。 如果您的租金纠纷导致法律诉讼,他们还可以在法律上为您提供帮助。

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