许多人都梦想拥有一处世外桃源——一栋度假屋，让他们在周末可以逃离日常的喧嚣。这的确令人向往：在自然中拥有一处属于自己的空间，或许还能获得租金收入，并且是一项实实在在的资产。正因如此，许多买家在购买度假屋时，都抱着购买普通住宅的心态。
然而，这种误解可能会导致严重的财务和法律问题。在度假公园（ vakantiepark ）购买房屋与购买普通住宅在法律上截然不同。您将进入一个错综复杂的产权结构、公园规章和严格的区域划分法规的漩涡之中。任何一个错误的举动——例如，您认为自己可以永久居住或随意出租——都可能导致巨额罚款，甚至被强制驱逐。
在这篇博客中，我们将详细解释您在签署合同之前需要注意的事项，以确保您的梦想投资不会变成一场法律噩梦。
所有权形式：你究竟在购买什么？
购买普通住宅时，您通常会获得土地和房屋的全部所有权。但在度假公园中，这种情况并不常见。因此，了解您购买房产的法律结构至关重要，以免在权利和费用方面出现意外。
租赁
在许多荷兰度假公园，您并不购买土地，而是获得租赁权（erfpacht）。这意味着公园经营者保留土地所有权，而您购买的是在特定期限内使用该土地的权利。您通常需要支付一笔年费，称为“ canon”。
- 法律背景： 根据荷兰民法典第5:85条（民法典根据租赁协议，承租人有权持有和使用他人的不动产。请注意，租赁合同可能设有到期日。 教规 随着时间的推移，可能会显著增加。
地表权
这项权利赋予您拥有房屋（度假屋）的所有权，即使房屋下方的土地归他人所有（公园所有者）。如果没有这项权利，根据物权法规定，土地所有者也将拥有您的房屋。
- 法律背景： 根据荷兰民法典第5:101条的规定，建筑物的产权与土地的产权是分离的。虽然您拥有砖块的所有权，但您的产权地位仍然取决于有关土地的原始协议。
完全所有权
虽然在度假公园中比较少见，但有些度假公园确实提供完全所有权，即您可以同时购买土地和度假屋。这种方式能提供最大的保障，但价格通常也更高。即使拥有完全所有权，您仍然需要遵守公园的规章制度和政府的区域规划规定。
要点：务必确保您完全了解所购房产的状况。仔细阅读产权契约，并请专家审核，以了解租赁权或地上权的长期影响。
公园规章制度和使用限制
与普通居民区不同，度假公园是一个管理完善的环境。购买度假公园的房产即表示您自动同意遵守公园的内部规章制度（parkreglement）。这些规定可能非常严格，并且具有法律约束力。
租赁限制
不要以为您可以立即将新房源挂到Airbnb上出租。一些公园为了维护环境宁静，严禁将房源出租给第三方。另一些公园则规定您必须通过公园指定的预订办公室出租（通常需要支付高额佣金）。如果您违反这些规定，公园可以处以重罚。
永久居留权（永久会员)
这是最常见的法律陷阱。大多数度假公园都严格限定为休闲娱乐用途。无论是公园规章还是市政规划，都禁止在那里长期居住。
- 法律现实： 即使你看到邻居常年居住在那里，也不要想当然地认为这是允许的。市政当局正在加大力度打击这种行为。
- 案例 法律: 在一项具有里程碑意义的裁决（ECLI:NL:HR:2019:1278）中，最高法院确认，市政当局可以强制执行严格的永久居住禁令，导致罚款和强制腾空房产。
公园收费（公园)
您需要为公园基础设施的维护（包括道路、照明、游乐场和接待处）缴纳费用。这些费用为强制性费用，并且每年可能上涨。因此，务必查看这些费用的历史涨幅，以便预测您未来的支出。
实用建议：在提出报价之前，务必索取完整的公园规章制度，并请律师审核。
分区规划的作用（最佳计划)
公园规章固然重要，但市政分区规划才是最高准则。在荷兰，市政分区规划决定了一块土地的用途。
大多数度假公园的规划用途为“休闲”（ Recreatie ），而非“住宅”（ Wonen）。这意味着，根据法律规定，您不能将该房产用作您的主要住所（《空间规划法》第3.1条）。
这为什么重要？因为市政当局有权强制执行。如果您将度假屋登记为您的主要住址，或者调查显示您居住在那里（根据用水量或通勤模式），您将面临强制执行令的风险。
重要案例法：
回顾最高法院的裁决（ECLI:NL:HR:2019:1278），该裁决确立了买家不能以不知情为由逃避责任。即使您对分区限制毫不知情，或者卖家声称“没问题”，市政当局也有权将您驱逐出永久居住地。
要点：分区规划优先于任何口头承诺。请立即向市政当局核实最新情况。
常见的错误和误解
购买度假屋时，来自朋友或卖家的道听途说可能很危险。以下是我们经常遇到的三个误区。 Law & More.
误区一：“如果我在那里居住的时间足够长，我就自动获得居留权。”
错误。没有任何自动生效的“规定”（verjaring）可以使违反分区规划的行为合法化。你可以在那里居住十年而没有任何问题，但如果市政当局在第十一年决定强制执行规定，你将没有任何法律依据。
误区二：“卖家说长期居住没问题。”
错误。口头承诺在此情况下不具有法律约束力。卖家和房产中介都想促成交易。他们可能并不了解即将进行的市政整治行动，或者他们可能只是在隐瞒事实。只有主管机关的书面许可才有效。
误区三：“市政当局从未强制执行过，所以这是允许的。”
错误。过去的不执法并不能为未来创造权利。目前，许多荷兰市政当局正在从对休闲公园的“容忍”政策转向严格的“执法”政策。
关键要点：切勿轻信口头保证或轶事。务必索取书面确认，并请律师审查事实。
财务考虑因素
购买价格只是冰山一角。要判断这是否是一项明智的投资，您必须计算总拥有成本。
- 年度费用： 除了能源账单，还要考虑租赁费用。 教规 （如适用）强制性公园服务费、市政税（旅游税、房产税）和维护费。度假屋通常使用较轻的材料建造，因此其维护费用可能高于砖房。
- 融资： 购买度假屋的抵押贷款非常困难。荷兰银行对休闲房产的贷款要求更严格，利率更高，贷款价值比也更低。一些租赁产权的房产甚至无法获得贷款。
- 折旧： 与通常会升值的普通住宅不同，度假屋可能会贬值，尤其是在度假公园人气下降或租赁期限缩短的情况下。
实用技巧：要对所有运营成本进行实际计算，而不仅仅是购置价格。
购买前核对清单
为了帮助您顺利完成此流程，请在签署任何购买协议之前使用此清单。
法律：
- 阅读并理解了产权契约（租赁权/地上权/所有权）。
- 已收到并核对了完整的公园规章制度。
- 已索取分区规划图（最佳计划来自市政当局。
- 查阅了当地规章制度（法令).
- 已获得永久居留权的书面确认（如需要）。
金融：
- 已列出所有年度经常性成本。
- 调查了抵押贷款和融资方案。
- 对租金收入做出合理的估算（如适用）。
实用：
- 聘请了法律专家/律师。
- 进行了结构勘测。
- 评估了公园设施和维护状况。
关键要点：聘请律师需要花钱，但它可以避免代价高昂得多的错误。
结语
购买度假屋（vakantiewoning kopen）涉及独特的法律复杂性，与普通房地产交易截然不同。所有权结构、园区规则和市政分区规划都会对您能做什么和不能做什么产生决定性影响。口头承诺在法庭上毫无价值；只有书面事实才有效。
如果您正考虑购买度假屋，切勿抱侥幸心理。 Law & More 我们会为您提供专业的建议。我们的房地产法律专家将与您一起审查所有文件，确保您基于事实而非臆测做出决定。欢迎联系我们进行免费咨询。
关于购买度假屋的常见问题
1. 我可以永久居住在我的度假屋里吗？
大多数情况下不行。大多数度假公园的规划分区中都标明了“休闲娱乐”用途，禁止永久居住。市政当局正在日益严格地执行这项规定。购买前务必向市政当局核实规划分区。即使其他居民长期居住在那里，也不意味着您可以这样做——市政当局随时可以开始执行相关规定。
2. 租赁权和自有租赁权之间有什么区别？埃尔夫帕赫特）和地表权（opstalrecht)?
租赁权是指您支付土地使用权费用；土地的所有权仍然属于公园运营商。您通常需要支付年费（教规仅拥有地上权，您拥有建筑物（结构）的所有权，但不拥有其下方的土地所有权。无论哪种情况，您都无法拥有完全所有权。完全所有权是指您同时拥有土地和房屋的所有权，但这在度假公园中较为罕见。这种区别对于融资、转售价值以及您作为业主的权利至关重要。
3. 我可以出租我的度假屋吗？
这取决于公园的规定。有些公园完全禁止出租，有些公园只允许通过公园运营方出租，还有一些公园则没有任何限制。注意：即使允许出租，也可能对最短租期、出租对象（例如，不允许大型团体）以及是否允许商业出租等有相关规定。务必索取完整的公园规定，并请律师审核。
4. 公园门票是多少？价格如何？
公园管理费是用于维护公园及公共设施（例如游泳池、游乐场、道路和景观绿化）的年度费用。每个公园的费用金额差异很大，从每年几百欧元到几千欧元不等。这些费用是强制性的，通常与租赁权分开收取。 教规请务必询问当前的公园门票价格。 和 历史上，这一数字一直在增长。有些公园每年都会大幅增加这一数字。
5. 我可以申请抵押贷款购买度假屋吗？
这取决于多种因素。并非所有银行都提供度假屋抵押贷款，而且贷款条件通常比普通住宅贷款更为严格。一些银行会采用更高的利率或更低的贷款价值比。如果房产是租赁产权或仅拥有部分产权（而非完全所有权），融资可能会更加困难。建议您事先咨询多家银行，了解是否可以提供贷款以及具体的条件。不要想当然地认为度假屋贷款的条件会与普通住宅贷款相同。
6. 如果我最终还是住在我的度假屋里会怎么样？
市政当局可以采取强制措施。这可能从警告开始，但可能会升级为罚款（dwangsommen最终导致强制驱逐。最高法院在2019年确认（ECLI:NL:HR:2019:1278），即使您事先不知情，市政当局也可以严格执行相关规定。您不能因为市政当局之前没有执行规定或其他人长期居住在那里而主张任何权利。由于住房短缺和非法占用问题，执法力度正在加大。
7. 我以后可以更改公园规定或选择退出吗？
不，公园规章是您购买协议中具有约束力的组成部分。您在购买时即表示同意这些规章。规章只能由公园运营方更改，通常需要一定比例的业主同意。作为个人业主，您不能无视这些规章。违规行为可能导致罚款，甚至终止您的使用权。签署协议前，请务必仔细阅读规章。
8. 购买度假屋是否有税收优惠？
一般来说，度假屋通常被视为第二套住房，归入“第3类”（资产/储蓄）。您需要就该资产的推定收益缴纳税款。如果您将房屋用于商业出租，则收入可能归入“第1类”（工作和家庭收入）或“第3类”，具体取决于出租活动的活跃程度。度假屋的抵押贷款利息不能像主要住所那样扣除。购买度假屋前务必咨询税务顾问。
9. 我应该在分区规划中查看哪些内容（最佳计划)?
向市政当局索取该地块的最新分区规划图。请特别注意以下几点：
- 用途（休闲、住宅、混合？）。
- 是否允许永久居留。
- 是否有任何建筑限制（是否可以扩建/翻新？）
- 未来规划（分区规划会改变吗？）
还要询问是否有任何豁免或例外情况。分区规划具有法律约束力，凌驾于卖方或房地产经纪人的口头承诺之上。
10. 我以后可以翻新或扩建我的度假屋吗？
这取决于三个因素：(1) 市政分区规划，(2) 公园规章，以及 (3) 所有权形式。如果是租赁或地块所有权，通常需要获得公园运营方的许可。公园规章可能对建筑风格、最大面积和翻新类型有严格的规定。如果翻新需要，市政当局还必须颁发环境许可证。不要想当然地认为可以随意建造——务必事先核实所有这三个方面。
11. 如果度假公园破产了怎么办？
这很大程度上取决于所有权结构。如果您完全拥有土地和房屋，即使运营商破产，您仍然是所有者。如果是租赁或地契，情况则更为复杂——您的权利仍然存在，但管理人可能会试图终止租赁或更改条款。实际上，公园在破产后通常会被另一家运营商接管。然而，明智的做法是在合同中加入破产保护条款，并核实运营商的财务状况。
12. 我购买时需要公证吗？
是的，就像普通住宅一样，在荷兰进行房产过户必须经过公证。公证员会核实所有权转移，并确保在土地登记处进行登记（卡达斯特公证员会核查房产是否存在抵押或扣押等问题。但是，公证员不会自动检查园区规定是否合理或是否允许永久居住——这些都需要您自行调查（或咨询律师）。公证员秉持中立立场，主要维护法律程序的公正性，而非自动维护您的特定利益。
13. 我以后能轻松卖掉这套度假屋吗？
度假屋的流动性通常低于普通住宅。市场规模较小，原因如下：
- 并非每个人都想要或有能力购买度假屋。
- 使用限制（不得永久居住、出租限制）阻碍了买家。
- 租赁权或地契会使融资更加困难。
- 高昂的公园收费可能会成为阻碍。
预计出售房屋所需时间会更长，而且您可能最终获得的金额会低于购买价格，尤其是在房产已经贬值的情况下。应将度假屋主要视为自用物品，而非投资品。
14. 休闲住宅和第二住宅有什么区别？
休闲住宅（娱乐该房产专用于休闲娱乐，且位于休闲娱乐用地范围内。不允许永久居住。第二住宅是指您用作第二住所的普通房屋（具有住宅用地规划）。拥有第二住宅，您可以永久居住，但由于它并非您的主要住所，因此您需要在房产税表第3栏缴纳税款。法律上，即使休闲住宅外观与普通房屋无异，您也不能将其用作永久居住的“第二住宅”。
15. 是否有需要注意的隐性成本？
是的，有好几个：
- 租赁 教规 （年度，可进行指数化调整）。
- 公园门票（年费，可能会大幅上涨）。
- 公共事业费用（有时通过公园收取，通常比正常价格更贵）。
- 市政税（房产税、垃圾处理费、污水处理费）。
- 强制保险（通常是房屋保险）。
- 维护成本（通常由于地理位置/建筑结构的原因而较高）。
- 重大维修（屋顶、外墙等）储备金。
- 对公共设施的捐助。
向卖家索取过去 3 年的所有费用明细，并计算费用增长情况。
16. 我是否有权获得融资条件条款？
是的，就像普通住宅一样，您可以在购房合同中加入融资方面的解决条款。对于度假屋来说，这一点尤为重要，因为融资可能更加复杂。务必确保条款措辞足够宽泛，并给予充足的时间。有些卖家不喜欢度假屋的这种条款——因此，如果卖家拒绝，请务必格外谨慎，并在签署合同前确保已安排好融资事宜。
17. 我可以向市政当局登记该房屋为我的主要住所吗？
您可以尝试，但如果分区规划禁止永久居住，那么即使您登记为主要住所，也无法保证您的居住权。市政当局可能会拒绝您的登记申请，或者即使您登记了，也会对您提起非法占用诉讼。登记在某地并不意味着您就拥有永久居住的合法权利——务必查看分区规划。
18. 采购合同中必须包含哪些内容？
除了标准要素外，还应特别注意以下几点：
- 所有权形式的确切描述（租赁权/地上权/所有权）。
- 参考并纳入公园规章制度。
- 租赁权的金额和指数化 教规 （如果适用）。
- 公园收费金额及历史涨幅。
- 欠公园或业主协会的任何债务。
- 关于允许用途（居住、出租）的保证。
- 融资的必要条件。
- 如适用，请提供结构勘测结果。
- 此次销售包含所有库存商品。
务必请专业律师审核合同。
19. 外国买家有特殊规定吗？
居民和非居民的购买流程基本相同。但是，有几点需要注意：
- 税费： 作为非居民，您仍然需要为荷兰度假屋缴纳资产税。
- 融资： 荷兰银行对非居民的抵押贷款发放较为谨慎。
- 语言： 确保重要文件的翻译。
- 表示： 考虑聘请一位荷兰律师/代理人。
欧盟公民享有与荷兰公民相同的权利。非欧盟公民几乎都可以购买商品，但请务必查看具体限制。
20. 我应该在什么情况下聘请律师？
最好 before 您签署购房合同。律师可以：
- 评估公园规章制度中是否存在不合理条款。
- 查看分区规划图。
- 分析产权契约（租赁权/地上部分条件）。
- 起草或审核购买合同。
- 争取更有利的条款。
- 提醒您注意您可能看不到的风险。
与错误购物带来的风险相比，律师费（通常为 1,500 至 3,000 欧元）微不足道。不妨将其视为一份保险，保护您免受代价高昂的麻烦。
