在荷兰购房时，隐性缺陷是指在房屋过户时已存在、无法通过常规检查发现且妨碍房屋正常居住的瑕疵。根据荷兰民法典第7:17条，房屋必须具备买方合理预期的特征，而标准购房契约中通常会包含房屋适宜居住的保证条款。卖方是否需要承担赔偿责任取决于三个因素：卖方是否知情、买方本可以发现哪些问题，以及契约中具体包含哪些条款。
这比大多数买家预期的要窄，比大多数卖家希望的要宽。漏水的屋顶、损坏的地基、不安全的电线或潮湿导致房间无法居住的情况通常都能通过验房。但老旧的厨房、磨损的窗框或即将报废的锅炉则不然，尤其是在带有“房屋年龄条款”的老房子里。本文将探讨购房协议如何分配这些风险，以及当缺陷出现时应该如何处理；有关此类索赔的时限，请参阅我们关于荷兰房产法中隐蔽缺陷时效的文章。
荷兰物权法中哪些构成隐蔽缺陷
法定出发点是符合性。《民法典》第7:17条规定，交付物必须符合合同约定，如果缺少买方有权期望的特性，则不属于符合合同约定：这些特性包括正常使用所需的特性，以及双方明确约定的特定用途所需的特性。就房屋而言，问题不在于房屋是否完美无瑕，而在于它是否能够以合理安全且持久的方式用作住所。我们对荷兰民法的概述阐述了这些规则在法典中的具体位置。
一项缺陷要具有法律效力，必须满足三个条件。首先，缺陷必须在房屋过户时就已存在，即使它是在之后才被发现的；如果是买方在交房后自行施工造成的损坏，则属于买方的责任。其次，缺陷必须确实妨碍正常的居住使用，这是一项功能性测试，而非财务测试，尽管维修费用可以作为衡量妨碍程度的依据。最后，买方在交房前无法合理地发现该缺陷。
隐蔽缺陷和显性缺陷的处理方式不同。
买家在正常看房过程中本应看到的缺陷并非隐瞒，原则上卖家不承担责任：例如，玻璃破裂、油漆老化、明显下垂的排水沟。买家有机会看到这些缺陷并将其计入价格。但墙后或地下的缺陷、坍塌的排水系统、近期翻新工程掩盖的结构性损坏，以及卖家采取措施隐瞒的任何缺陷，则另当别论。
买方调查义务并不包括破坏性测试或使用专业设备。买方应认真查看房屋，并在实践中进行结构勘测。买方不应擅自打开楼层或挖掘花园。这两者之间的界限是大多数损害赔偿纠纷的裁决点，而这条界限会随着房屋的房龄、价格以及卖方的陈述而变化。
卖方有披露义务，买方有调查义务
荷兰法律规定了两种相互对立的义务，而这两种义务的相互作用决定了大多数案件的判决。卖方有义务披露（mededelingsplicht）其所知的、对买方决策至关重要的缺陷。买方有义务调查（onderzoeksplicht）一个谨慎的买家通常会调查的内容。一般来说，当这两种义务发生冲突时，披露义务优先：卖方如果知晓缺陷，不能以买方可能发现缺陷为由免除责任，因为保持沉默的卖方无权假定买方无论如何都会发现问题。
这条规则并非绝对。如果买方有确凿理由进行进一步调查，例如房屋勘测报告指出存在风险、卖方如实回答问题但未提供完整信息而买方未跟进，或者房屋缺陷显而易见，则该规则的效力会减弱。如果卖方主动隐瞒某些信息，则该规则的效力会增强。如果卖方故意误导买方，则构成《民法典》第3:44条所定义的欺诈行为，这不仅可能导致合同无效，还可能导致买方要求赔偿损失。
实际上，信息披露义务体现在大多数住宅买卖中都会附带的卖方问卷中。卖方需要填写一份清单，内容包括房屋潮湿、漏水、地基、石棉、土壤污染、许可证、与邻居的纠纷以及之前的维修情况。回答不准确是卖方承担责任的最常见原因，而如实填写则是卖方能够获得的最经济的保障。对于买方而言，这份问卷是证据：务必保留填写完整的原件，以及房产中介的详细信息和所有提及房屋状况的电子邮件。我们的荷兰合同消费者保护指南更详细地解释了信息披露义务的运作方式。
购买协议及转移风险的条款
几乎所有荷兰住宅买卖都使用由房地产经纪人和消费者组织起草的示范契约，其中的条件条款至关重要。该标准文本保证，房产在过户时将具备作为住宅正常使用所需的实际特征。这项保证具有合同效力，与《民法典》第7:17条并列，并且是大多数索赔的依据。契约中该部分的其他内容要么缩小要么扩大了该保证的范围。我们关于初步购买协议的说明将逐条解读该文件。
在讨论上述事项之前，有两项消费者保护措施适用。根据《民法典》第7:2条，非职业或商业目的的自然人购买住宅必须以书面形式登记。此外，该买方享有三天的法定冷静期，其中至少两天不得为周六、周日或公认的公共假日，冷静期自签署的契约交付之日起计算。在此期间，买方可以无理由且无需支付任何罚款地撤回购买。冷静期虽短，却是买方最后的自由选择权。
年龄条款
房屋老化条款（或称年龄条款）规定，买方接受老旧房屋不符合新房标准，卖方不对因房屋老化而产生的缺陷提供担保。这种条款常见于战前建造的房屋，并且越来越多地出现在房龄超过五十年的房屋中。其作用在于排除因房屋框架磨损、管道和电气设备老化但仍能正常使用，以及与房屋老化程度相符的沉降等问题而提出的索赔。
房屋老化条款并非隐瞒房屋状况。它限制的是正常使用保修范围，而非免除卖方的披露义务。即使有房屋老化条款，如果卖方明知房屋地基已损坏或屋顶漏水渗入卧室，仍需承担责任；法院通常会对措辞宽泛的免责条款作出不利于起草方的解释。此外，房屋老化条款通常也不涵盖导致房屋不安全或不适宜居住的情况，因为这些情况超出了正常老化的范畴。
非占用条款
非居住条款（niet-zelfbewoningsclausule）适用于卖方从未居住过该房产的情况，例如继承人出售遗产、投资者、住房公司或银行出售房产。该条款表明卖方对房屋状况不知情，因此不承担任何担保责任。该条款合法有效，但仅限于其适用范围：如果卖方实际上通过物业管理公司、前租户或之前委托进行的房屋勘测了解房屋状况，则该条款无效。
调查条件及其他先决条件
契约可以附加一些条件，允许买方撤销交易：例如获得贷款、获得国家抵押担保或通过令人满意的房屋结构勘测。房屋结构勘测条件是买方最强有力的保障，但其效力取决于条款的措辞。该条件应明确规定由谁委托进行勘测、勘测必须在何时完成、达到何种维修费用门槛后买方有权撤销交易，以及买方必须以何种形式在何时行使该权利。如果仅仅规定购买以令人满意的房屋结构勘测结果为前提，则很容易引发关于“令人满意”的具体含义的争议。
这里的截止日期非常严格，而且执行极其严格。如果合同条款晚一天提出，或者在合同要求书面提出的情况下通过电话提出，通常意味着该条款将完全失效，买方将被迫接受一套刚刚发现需要更换屋顶的房子。务必在签署合同当天记下所有日期。合同中的其他所有日期也同样适用，包括支付定金或银行担保的日期，定金或银行担保通常为房价的百分之十，如果买方违约，则该款项将被没收。
除外责任、保证条款以及荷兰法律不予强制执行的条款
除了标准条款外，卖方有时会提出范围更广的免责条款，甚至要求按现状出售。此类条款原则上在私人之间有效，但荷兰法律从两方面限制了其适用范围。首先，如果援引该条款有悖于合理性和公平性原则，则该条款不得被援引，例如卖方明知缺陷却保持沉默的情况。其次，一般性免责条款的解释应严格限制援引该条款的一方，因此，如果条款没有明确涵盖相关缺陷，则不会被解释为涵盖该缺陷。
| 条款 | 它做什么 | 它不做什么 |
|---|---|---|
| 年龄条款 | 不包括因建筑物正常老化而造成的缺陷。 | 为未披露已知缺陷开脱，或掩盖不安全或不适宜居住的状况。 |
| 非占用条款 | 如果卖方从未在该房产居住过，则取消保修。 | 保护一位确实知情的卖家 |
| 按现状出售 | 将一般状况风险转移给买方。 | 凌驾于披露义务之上或驳回基于欺诈的索赔 |
| 特定保修 | 保证指定系统、许可证或翻新工程 | 扩展到它未提及的事项。 |
保修条款的作用恰恰相反，值得协商。如果卖方刚刚更换了屋顶或改造了阁楼，务必要求卖方明确保证工程已获得所有必要的许可并符合标准，同时索要发票和许可证明。这样就能将模糊的保证转化为合同承诺，而承诺远比期望更容易执行。务必在签署合同前仔细审查条款，而不是事后；我们关于如何避免合同中隐藏法律问题的说明以及关于如何起草荷兰协议的页面解释了需要注意的事项。
不合规、错误和欺诈：哪种说法更贴切？
荷兰法律提供了不止一条诉讼途径，选择至关重要，因为不同的途径可以获得不同的救济，且时效期限也不同。交替选择不同的途径进行诉讼是常见的做法。
根据《民法典》第7:17条，不符合约定或违反合同约定的正常使用保证是主要的侵权途径。买方可据此要求卖方履行合同（即进行维修）、根据第6:74条要求赔偿损失、根据第6:265条要求解除合同，以及部分解除合同（实践中通常表现为降低购房价格）。赔偿通常是最终结果：即卖方将房屋恢复到买方有权预期状态的合理费用，如果维修后房屋状况优于原先，则有时会扣除部分费用。
根据《民法典》第6:228条，如果买方基于卖方提供的信息或卖方应当提供的信息而产生的错误假设订立合同，则构成“错误”（dwaling）。这种情况会导致合同无效，买卖关系完全解除。但法院可以根据第6:230条修改合同以消除不利因素，在房屋买卖中，这种修改通常是降低价格。撤销已完成的产权转让是一项严厉的救济措施，如果金钱可以解决问题，法院通常不愿准予撤销。
根据《民法典》第3:44条，欺诈（bedrog）是指故意作出虚假陈述或隐瞒以诱使购买的行为。由于欺诈行为的一方不能援引免责条款，因此欺诈行为更难举证，也更具效力。
无论选择哪种途径，举证责任都始于买方：买方必须证明缺陷在交付时已存在、妨碍正常使用，且无法合理发现。因此，专家证词必不可少。一份由结构工程师出具的报告，需注明缺陷的发生日期、解释缺陷原因并量化修复费用，才能将投诉转化为索赔。该报告应在维修之前取得，因为修复后的缺陷将无法再由对方专家进行检验。我们对荷兰合同法的概述阐述了这些救济措施之间的相互关系，而关于解除合同的说明则更详细地解释了合同解除的相关内容。
发现缺陷时该怎么办
速度至关重要，而这一点却常常让买家措手不及。《民法典》第7:23条规定，买方必须在发现缺陷后或在理应发现缺陷后，在合理时间内（bekwame tijd）通知卖方。如果买方通知过晚，则无论缺陷多么严重，无论卖方的过错多么明显，买方都将完全丧失就该不符之处提出索赔的权利。
在房产论坛上流传的两个月固定期限并不适用于此。该期限是动产消费销售制度的一部分；房屋买卖并非动产消费销售，因此适用的是根据事实评估的合理时间这一公开标准。在某些情况下，这个时间甚至以周计算。应将其视为较短时间，并在您有合理怀疑时立即以书面形式发出通知，无需等待专家报告。之后，第二个期限开始计算：除非诉讼程序中断，否则索赔将在通知发出两年后失效。关于隐蔽缺陷时效的完整说明，请参阅我们关于隐蔽缺陷时效的文章。
保护索赔权的程序很简单。
- 记录缺陷。 从多个角度拍摄照片和视频，记下你第一次发现它的日期和让你警觉的原因，并保留任何紧急维修发票。
- 以挂号信的形式书面通知卖方。 描述缺陷，说明您认为这是不合格品，追究卖方的责任，并保留所有权利。即使您仍在收集证据，也请发送此文件。
- 指导专家。 结构工程师或建筑测量师应查明原因，确定缺陷发生于产权过户之前，并估算维修费用。邀请卖方安排其专家在场进行检查；这一简单的礼貌之举便可消除卖方的一项常用抗辩理由。
- 检索文件。 向房产中介索要问卷、详情、信函和调查报告，并重新阅读契约中的年龄、非居住条款和排除条款。
- 维修前请给出最后期限。 如果要求卖方修复缺陷，通常需要先发出书面违约通知，并给予合理的宽限期，之后才能提出损害赔偿要求。只有紧急的安全维修工作才应优先进行，并做好记录。
房地产律师此时可以评估该索赔是否值得追究，应采取何种诉讼途径，以及涉案金额是否足以启动诉讼程序。许多此类纠纷最终都能和解，而案卷资料齐全的案件往往能获得更高的和解金额。
在您签字之前就预防问题。
几乎所有因房屋隐蔽缺陷引发的纠纷，只要在签署房契前花两三个小时做些准备工作，就能避免或大大降低成本。以下措施并不罕见，荷兰买家采用这些措施后，很少会闹上法庭。
尽早委托进行结构勘测。勘测员会检查地基、屋顶结构、潮湿情况、电气装置、管道和排水系统，并报告需要进行哪些维修以及费用是多少。如果房屋较老或地基松软，则需增加专业的地基评估；如果房屋建造于石棉禁用之前，则需进行石棉清单编制。在签署房契之前委托进行勘测，或者将勘测结果作为房契的附加条件，并仔细阅读报告：如果勘测报告指出存在风险却被忽略，则卖方更有力地辩称买方应该进行更深入的调查。
查阅公共记录。市政当局保存着建筑许可历史记录和所有执法决定，这些记录将显示阁楼改造或扩建是否获得过授权；未经授权的工程可能导致被勒令拆除，而这一风险将由当时的业主承担。土地登记处记录着地界、抵押权、地役权以及任何产权义务。土壤信息由市政当局和省政府保存，自2024年1月1日《环境与规划法》生效以来，有关污染土地的规定均纳入该法框架。对于公寓，请索取业主协会会议记录、长期维护计划和储备金余额，因为储备金不足会导致公寓承担相应的责任。
务必以书面形式提出问题并保留答案。卖方的口头保证只有在有人能够证明其确实作出的情况下才能作为证据；电子邮件本身即可作为证据。务必详细询问房屋是否存在潮湿、漏水、地基移动、以往洪水、石棉、许可证和纠纷等问题，并要求卖方确认问卷中的答案。我们为国际买家提供的荷兰购房清单涵盖了整个流程，而我们对荷兰房地产法常见陷阱的概述以及我们的尽职调查工作则解释了调查应达到的程度。
最后，要协商条款，而不是接受它们。如果卖家对一栋三十年房龄的房子提出年龄条款，一定要问清楚原因。如果继承人提出禁止居住条款，而他小时候曾住在那里，那就问问家人对此了解多少。如果房子最近进行过翻修，一定要索要保修单和相关文件。这些在荷兰房地产市场都很常见，如果房产经纪人对所有这些条款都持反对态度，那就说明有些问题。
新建和近期建造的房屋
如果房屋是新建的，情况则有所不同。在这种情况下，买方与承包商而非原业主之间存在法律关系，而《民法典》第7:758条（经《建筑质量保证法》修订，自2024年1月1日起适用于新建房屋）则对交付及缺陷后果作出规定。根据修订后的规定，承包商仍需对交付时未发现的缺陷承担责任，除非这些缺陷无法归咎于承包商。与旧制度相比，新制度对买方的保护力度明显更强。标准建筑条款和担保方案均规定了各自的通知期限，且这些期限短于法定期限。如果争议涉及建筑工程而非房屋转售，我们关于建筑缺陷和责任的文章是更好的切入点，而荷兰房地产法则涵盖了更广泛的法律框架。
常见问题
以下问题几乎在每个案例中都会出现：首先应该做什么，卖方的责任范围有多广，以及你有多长时间。这些问题都假设是私人之间根据荷兰法律进行的现有住宅转售。
如果在荷兰购买房产后发现隐藏缺陷，我应该采取哪些措施？
一旦发现房产存在缺陷，您必须立即采取行动。根据荷兰法律，时间至关重要，因为延误可能会削弱您的法律地位，甚至使您丧失索赔权。
首先要详细记录所有情况。从多个角度拍摄缺陷的详细照片。
请记下您首次发现问题的时间以及它如何影响您对房屋的使用。您应该聘请合格的房屋检查员或结构工程师对缺陷进行专业评估。
他们的报告提供了关于问题性质和严重程度的专家证据。如果您需要采取法律行动，这份文件至关重要。
尽快以书面形式联系卖家。清楚地说明缺陷，并声明您认为该缺陷符合荷兰法律规定的隐蔽缺陷的定义。
保留所有往来信件副本。咨询一位在处理隐蔽缺陷案件方面经验丰富的荷兰房产律师。
他们可以就您的索赔是否成立以及最佳行动方案提供建议。您的律师将帮助您确定是寻求维修、赔偿还是解除合同。
荷兰法律如何保护购房者免受房产中隐蔽缺陷的侵害？
荷兰民法通过卖方责任规则，为您提供强有力的保护，防止房产存在隐蔽缺陷。卖方必须披露所有已知的、可能影响您购买决定或房产价值的重大缺陷。
法律遵循诚信原则。卖家不能对已知的问题保持沉默，指望你不会发现。
他们有义务主动告知您重大问题。如果卖方未能披露隐蔽缺陷，您可以采取多种法律途径寻求救济。
您可以要求赔偿维修费用，要求降低购买价格，或者在严重情况下，解除整个合同。法律规定，作为买方的您负有举证责任。
你必须证明该缺陷在出售时已存在，无法合理发现，并且对房产的价值或可用性产生了实质性影响。
标准的房产买卖协议通常包含关于房屋缺陷的具体条款。这些合同条款与法律保护共同作用，明确了您的权利和卖方的义务。
在荷兰物权法中，“隐性缺陷”的定义是什么？
隐蔽缺陷是指在购买房产前通过合理的检查无法发现的重大缺陷。该缺陷必须在您购买房产时就已经存在。
问题必须严重到足以对房产价值或您的正常使用造成实质性影响。根据荷兰法律，轻微的表面瑕疵通常不属于隐蔽缺陷。
常见的例子包括隐藏在墙后的地基裂缝、看房时无法发现的严重结构损坏，或者隐藏在建筑结构内部的重大电气或管道故障。如果浴缸排水到楼下客厅的问题在购房前的检查中没有被发现，也属于此类情况。
该缺陷不能是您购买后自行造成的。它必须在交易之前或交易时就已存在。
您还必须证明您在购买过程中确实对该缺陷毫不知情。如果您有机会通过合理的检查发现缺陷但却未能发现，则该缺陷可能不属于隐蔽缺陷。
我可以追究卖方在售房前未披露房产缺陷的责任吗？
是的，如果卖家明知商品存在缺陷却未予披露，您可以追究其责任。荷兰法律要求卖家必须秉持透明和诚信的原则行事。
卖方的知情程度是关键因素。如果他们明知存在重大缺陷却故意隐瞒或保持沉默，则应承担法律责任。
即使您没有就该特定问题提出具体疑问，这条规定也适用。您必须证明卖家知晓该缺陷。
证据可能包括之前的维修报价、关于该问题的往来信函或证人证词。如果缺陷显而易见，卖方理应知晓，法院可能会认定其承担责任。
卖方的责任涵盖故意隐瞒和疏忽未披露两种情况。作为房产所有者，卖方不能以不知情为由推卸责任。
专业卖家和房地产经纪人面临更严格的信息披露要求。他们被期望比私人卖家更了解房产状况。
在荷兰，针对隐蔽缺陷提起诉讼的诉讼时效是多久？
荷兰法律对隐蔽缺陷索赔设定了严格的时效限制。一旦发现缺陷，您必须立即采取行动。
一般而言，您需要在发现缺陷后合理时间内通知卖方。何为合理时间取决于具体情况，但如果无正当理由拖延数月，很可能对您的索赔不利。
一旦你发出该通知，根据《民法典》第7:23条第2款，你有权自通知之日起（而非自发现之日起）两年内提起诉讼，除非诉讼时效期间因书面催告而中断。但是，根据你的购买协议条款，该期限可能会更短。
请注意，人们常说的两个月固定期限适用于消费者购买动产，而不适用于房屋购买，房屋购买适用“合理时间”的开放式标准。购房契约也可能包含更短的通知期限，因此在依赖法定期限之前，请务必仔细阅读相关条款。
时效从您发现或理应发现缺陷之时起算。您不能以近期才意识到本应更早发现的问题为由拖延采取行动。
如果错过法定期限，通常会丧失索赔权。法院很少延长这些时限，因此迅速采取行动至关重要。
在荷兰买房之前是否需要进行房产勘测以发现潜在的隐蔽缺陷？
在荷兰，法律并未强制要求进行专业的房产勘测，但强烈建议这样做。彻底的勘测能够保护您的权益，并在日后出现缺陷时增强您的法律地位。
您有法律义务在购买房产前进行检查。这意味着您必须采取合理的措施来识别可见或可发现的缺陷。
法院期望买家进行尽职调查。聘请合格的房屋检查员或结构工程师可以对房产状况进行专业评估。
这些专业人士可以发现您在随意看房时可能忽略的潜在问题。他们的报告会记录房产在购买时的状况。
购房前房屋勘测可以帮助您做出明智的购买决定，避免购买存在严重问题的房产。它还能证明您已进行过合理的检查，这在您日后声称房屋缺陷被隐瞒时至关重要。
如果没有专业勘测，就很难证明缺陷确实被隐藏了。卖方和法院可能会辩称，适当的检查本应发现问题。
与未发现缺陷可能造成的损失相比，房屋结构勘测的费用并不算高。大多数荷兰购房者在最终确定房产交易前都会委托进行结构勘测。
Law & More 我们为荷兰住宅物业的买卖双方提供有关隐蔽缺陷的咨询服务：评估缺陷是否符合正常使用标准、检验房屋的年龄、非居住条款和排除条款、发出保留索赔权的通知、指导和质疑专家报告，以及协商或诉讼追偿。如果您发现了缺陷，或者即将签署包含您不理解的条款的契约，请在截止日期前联系我们的房地产律师。我们的指南中提供了有关合同谈判的实用指导。 荷兰合同法使用指南.
