在荷兰共同购买房产意味着要同时解决三个独立的法律问题：谁拥有哪部分产权、谁承担抵押贷款，以及如果其中一人离开或去世该怎么办。产权份额在公证转让契约中确定，并在荷兰地籍局（Kadaster）登记。无论你们之间有何约定，对银行的责任都是连带的。未婚伴侣如果没有遗嘱，彼此之间无法继承任何遗产。这三项事宜分别由不同的文件规定，而确保所有文件内容一致才是整个流程的关键所在。
大多数共同所有人之间的纠纷并非围绕房产本身，而是围绕一方已支付而另一方无力偿还的定金、从未登记的父母赠与，或是搬离一方在两年后仍需承担的抵押贷款等问题。这三者均可通过在交易完成前准备好相关文件来避免。本文将按照相关案例出现的顺序，阐述荷兰法律的实际规定。
荷兰法律中共同所有权的含义
当两人或多人共同取得房产时，他们根据《民法典》第三卷的规定，以简单共同体（eenvoudige gemeenschap）的形式持有该房产。每位共同所有人拥有不可分割的份额；任何人均不拥有特定房间的所有权。份额的确定以产权转让契约为准，且仅在契约未作规定时，才推定份额相等。所有权的转移并非在签署购房协议时发生，而是在公证契约签署并登记于公共登记簿时发生。
这种结构会带来两个后果。首先，共同所有人不能被强制留在共同财产中：你们每个人都可以随时要求分割财产，如果无法达成一致，法院将裁定如何分割财产，而实践中通常意味着出售或将部分财产分配给其中一人并支付相应款项。共同所有权协议可以暂时中止这项权利，但不能无限期中止。
第二点是，有关房产的决定需要双方同意。日常维护可以由你们中的任何一方进行，但出售、抵押或对房产进行重大改建则需要所有共同所有人的同意。如果一方拒绝配合出售，可以通过法院强制执行，但这需要数月时间，因此，事先商定的退出机制远比争论谁不讲道理更有价值。
这一切都与你们的关系状态无关。朋友、兄弟姐妹或父母子女之间的共同所有权与伴侣之间的共同所有权运作方式完全相同，下文所述的文件同样必不可少。
婚姻、登记伴侣关系或同居协议
你们的关系框架决定了财产的哪些方面会自动归属，哪些方面需要手动安排。荷兰法律中不存在随着时间推移而获得权利的非正式伴侣关系：同居十年并不会产生任何财产权或继承权。
对于2018年1月1日之后缔结的婚姻和登记伴侣关系，默认财产制度为有限共同财产制。双方各自原有的资产和债务仍属于个人所有，婚姻关系存续期间收到的赠与和继承也属于个人所有；双方共同积累的财产则属于共同财产。因此，婚姻期间以双方名义购买的房产属于共同财产，但一方婚前拥有的房产及其相关债务则不属于共同财产。我们关于有限共同财产制的文章解释了财产界限的划分方式，以及婚前协议如何调整财产界限。
未婚伴侣需要一份经公证的同居协议（samenlevingscontract）才能实现类似的事情。该协议可以记录所有权份额、分配日常开支、处理分居后的问题，并包含一份生活保障条款（vervlijvingsbeding），根据该条款，幸存一方将继承已故伴侣在财产中的份额。但该协议不能创设任何其他财产的继承权、伴侣赡养费权利或另一方养老金份额。关于同居协议与婚姻的比较，请参阅我们的同居协议与婚姻比较。
有一点容易让已婚夫妇措手不及。如果房产是家庭住宅，根据《民法典》，涉及该房产的一系列交易，包括抵押和（在大多数情况下）出售，都需要另一方配偶的同意。即使只有一方配偶是房产登记所有人，这项规定仍然适用。
不平等的贡献：行为、馈赠和 draagplichtovereenkomst
最常见的冲突来源是资金投入不均等，而最终支出却均等。如果一方投入了积蓄或接受了父母的赠与，而契约上却记录了双方五五分成，且没有其他约定，那么从法律上讲，这笔投入的一半就相当于被赠予了另一方。有三种法律文书可以避免这种情况，而且这三种文书必须彼此一致。
首先是契约本身。所有权份额不必相等，如果份额差异是永久性的且数额巨大，那么根据出资额来设定份额是最简洁的解决方案。但这并非总是最佳方案，因为份额也会影响未来的价值增长，而这可能并非您所期望的。
第二份文件是“债务协议”（draagplichtovereenkomst），即内部责任协议。它记录了您和对方各自承担的抵押贷款债务和运营成本，以及在分割剩余产权之前，哪些款项需要偿还给谁。这份文件让您可以平等地拥有房产，同时确保支付的十万欧元定金能够返还给支付者。它对银行没有任何影响，而这正是关键所在：它解决了内部责任问题，银行则保留了自身的权益。
第三点涉及家庭财产。父母的资助可以是赠与，也可以是贷款，二者的区别必须在当时记录在案，事后不能再重新计算。贷款需要书面条款：金额、利息、还款方式以及在出售时的优先顺序。赠与可以附加排除条款（uitsluitingsclausule），使其不属于夫妻共同财产，也不在离婚分割之列。如果没有此类条款，在夫妻共同财产制婚姻关系中，赠与一方的财产最终可能被分割。某种财产结构是否有利于赠与税，应咨询税务顾问；我们负责民事法律事务，并与您的法律顾问协调合作。
无论你选择哪种方式，务必确保所有文件一致。如果一份契约规定五五分成，一份责任协议规定七三分成，而贷款协议却对出售优先权只字未提，那么纠纷迟早会发生。
抵押贷款：共同责任及其后续影响
如果你们双方都签署了抵押契约，则你们各自对全部债务承担责任，而不是各自承担一半。贷款人可以向你们任何一方追讨全部债务，而无需考虑你们之间的约定。共同借款人中，支付超过其应承担份额的一方有权向另一方追偿，但该权利仅限于另一方实际能够支付的金额。
人们往往低估了分居后的实际后果。搬出去并不能终止债务，离婚协议、法院判决或双方签署的协议也无济于事。只有贷款机构才能解除借款人的债务，而且通常只有在剩余的一方能够独自偿还贷款的情况下才会这样做，这通常意味着需要重新进行偿付能力评估，并且往往需要申请新的抵押贷款。在解除债务之前，搬出去的一方仍然负有债务，债务记录也会继续出现在国家信用登记册上，这会限制其在其他地方购房的能力。
因此，退出条款必须设定日期。一个有效的退出条款应明确房产的估值方式，规定一方合伙人获得贷款方同意并完成收购的期限，明确在此期间谁居住、谁支付抵押贷款、业主协会费用和保险费，并规定如果期限届满，房产必须上市出售。如果没有最终期限，无法进行再融资但又不愿出售房产的一方合伙人就可以无限期地挟持另一方。
抵押贷款产品、利息抵扣和国家抵押贷款担保等事宜应由抵押贷款顾问而非律师处理；利息的税务处理、先前房屋出售以及任何先前房屋所有权的税务处理则应由税务顾问负责。我们的职责是确保契约、责任协议和退出条款的内容符合您的预期。
如果你们其中一人去世了怎么办？
未婚伴侣最容易受到这种影响。根据荷兰继承法，配偶或登记伴侣按法定分割继承遗产；同居伴侣除非立有遗嘱，否则无法继承任何遗产。如果您的伴侣去世时没有遗嘱，其在房产中的份额将归其血亲所有，您可能最终会与已故伴侣的父母或兄弟姐妹共同拥有房产。
两份文件可以解决这个问题。同居协议中的“生活保障条款”（verflijvingsbeding）规定，已故伴侣在共同拥有的资产（包括房产）中的份额将转移给在世伴侣，通常要求在世伴侣承担相应的债务。遗嘱则处理同居协议无法涵盖的所有事项。如果双方有子女，则需要考虑法定份额（legitieme portie）；我们关于荷兰继承法的文章解释了法定分割和法定份额的运作方式。
除了继承人问题之外，还有谁能偿还贷款的问题。幸存者仍需承担全部抵押贷款的偿还责任，而原本基于两人收入评估的贷款，现在却只能靠一份收入来偿还。通常的做法是购买保额与未偿债务相匹配的定期人寿保险，并确保受益人指定与其他安排保持一致。每当关系或所有权发生变更时，都应检查受益人指定；受益人条款过时是一个常见且代价高昂的疏忽。
伴侣遗产的继承税处理取决于具体的形式标准，这些标准因配偶、登记伴侣和同居伴侣而异，还取决于任何同居协议的内容。这应由税务顾问或民事公证员处理；法律上重要的是民事安排的存在。
检查属性本身
共同所有权文件并不能弥补糟糕的购房行为。根据荷兰法律，房产必须符合买方根据协议应有的预期，卖方有义务披露其已知的、影响正常使用的缺陷。买方也有义务进行调查。标准的购房协议通过年龄条款或卖方从未居住过的条款将大部分风险转移给买方，而这些条款通常有效。
如果出现问题，时机至关重要。消费者在购买商品时享有的两个月投诉期并不适用于房屋买卖：对于不动产，买方必须在发现缺陷后的合理时间内（bekwame tijd）提出投诉，这实际上意味着要及时、以书面形式提出，并给予卖方检查的机会。等到维修完成、账单支付完毕才提出投诉，很可能导致原本合理的索赔请求被驳回。我们关于隐蔽缺陷时效的文章阐述了法院如何适用该时效，而我们关于购买存在隐蔽缺陷房屋的指南则涵盖了实质性索赔的相关内容。
购买公寓的同时，您也加入了业主协会。请索取最近三次业主大会的会议记录、年度账目、储备金余额、长期维护计划以及任何欠款，并了解是否有已决定但尚未开具发票的重大工程。购房前做出的决定，之后仍可能影响到您。我们关于业主权利和义务的文章解释了业主协会可以和不可以要求您做什么。
如果土地是以租赁方式持有，请在签署协议前仔细阅读租赁条款。地租、租金调整机制和时间、允许的用途以及任何买断选择权都会影响每月的租金支出和房产的出售价值，而贷款机构也会对不利的租赁条件持谨慎态度。请参阅我们为购房者提供的关于土地所有权（erfpacht）的解释，并在签署协议前咨询房地产律师的意见。
重要的购买流程和截止日期
在荷兰，购房流程从接受要约开始，到签署书面购房协议，再到公证过户契约。对于购买房屋的个人买家而言，协议必须以书面形式才能具有法律约束力。买家享有自收到签署协议之日起三天的法定冷静期，在此期间，买家可以无理由且免费地撤回购买决定。该冷静期不得通过合同约定取消，并以自然日计算，且至少包含两个工作日。
除此之外，您的保障还来自于您在协议中协商的各项条款。其中最重要的三项是融资条款、结构勘测结果条款，以及（如适用）国家抵押贷款担保条款。每项条款都需要明确其适用范围、截止日期以及启动该条款所需提供的证据。这些条款在其生效日期自动失效：未能及时启动融资条款的买方将受购买约束，并且根据标准合同范本，可能面临违约赔偿。如果购买出现问题，我们关于如何撤销荷兰房产购买的文章将为您详细介绍您仍然可以采取的措施。
该示范协议还要求买方在规定期限内提供定金或银行担保，通常为购买价格的百分之十。双方买方都应清楚谁在提供资金以及从哪个账户支付，因为这笔款项本身也是一种出资，应当记录在案。
交易完成需在公证处进行。公证人负责准备并签署产权转让契约和抵押契约，查阅公共登记簿以确认是否存在抵押或扣押，通过公证处客户账户结算购房款，并办理契约登记。公证人保持中立，代表买卖双方，这意味着公证人不会就交易是否划算或如何分配产权提供建议。我们的《荷兰公证人及房产合法转让指南》详细解释了双方的职责划分，而我们关于转让税和买方费用的文章则涵盖了交易完成前后需要支付的费用。
贷款方和公证处都会对您的身份进行核查，并询问资金来源；这些都是法定义务，并非出于怀疑。提前准备好相关文件并能回答这些问题，是顺利完成贷款流程的关键。
分割：财产实际如何分割
分居时，房产必须脱离共同财产，只有三种途径：一方继承、出售给第三方或由法院裁决。继承房产意味着一方支付另一方的份额后，获得整套房产，这需要贷款方解除原所有者的抵押权，并重新办理公证手续。出售房产意味着在偿还抵押贷款后，以及按照双方协议规定的顺序结算所有已记录的存款、赠与和贷款后，分割净收益。
估价是谈判陷入僵局的关键所在。务必事先商定好估价方式：由独立评估师进行估价，或者取两份评估报告的平均值，如果两份报告的差异超过约定的幅度，则需进行第三次评估。同时，还需设定估价的有效期，以免谈判进展缓慢导致最终估价被推翻。如果估价问题悬而未决，那么争论的焦点将不再是房子本身，而是评估师。
如果双方完全无法达成一致，任何一方都可以请求法院下令分割财产。法院拥有广泛的自由裁量权：它可以将财产分配给一方并要求其支付款项，也可以下令出售，或者在一方拒绝合作的情况下下令拍卖。最后一种结果几乎总是比任何协商结果都更不利，这也是促成和解的最有力实际理由。对于已婚夫妇而言，财产分割是离婚时整体财务安排的一部分，不能单独处理；对于同居伴侣而言，财产分割由同居协议规定，我们关于根据同居协议分居的文章将详细阐述这一过程。
在分割完成之前，你们双方仍然是房产的所有人，也都承担相应的责任。当一方搬出房产时，应立即记录房产的居住情况、居住依据和费用，而不是几个月后才记录。
代价最大的错误
假设同居关系产生权利是最昂贵的，因为这种想法往往在最糟糕的时刻才会被发现。其次是双方出资额不均且没有书面协议的平等契约；在这种情况下，出资部分就等于白白浪费了。第三是一方搬出后仍将抵押贷款登记在双方名下，这不仅让搬出的一方继续承担责任，还会阻碍其未来的购房。第四是未设定估值方法和截止日期的退出条款，这会将原本可以解决的分歧变成诉讼。第五是过晚才提出缺陷投诉。
这五种情况都属于文件问题，而且预防远比诉讼更划算。最佳时机是在接受报价和公证预约之间，此时条款已明确，还有时间起草文件。
创新中心 Law and More 可以帮助
Law and More 我们为在荷兰共同购房的情侣、朋友和家人提供咨询服务。我们会审核购房协议及其条款，确保您签署前已签署；我们会确定所有权份额并起草责任协议；我们会以恰当的条款记录父母赠与和贷款；我们会与公证人共同起草同居协议和婚前协议；我们还会制定在需要时有效的退出和买断方案。如果共同所有权已经破裂，我们会协助您进行分割并与贷款方进行谈判。 房地产律师 家庭法律专家共同处理同一个案件，我们的概述如下： 荷兰房地产法 阐述了更广泛的实践。 请告诉我们您的情况。我们将在一个工作日内告知您可选择的方案。
