两位企业家可以在同一条街上以大致相同的价格租到几乎相同的店铺。然而，他们的法律地位以及法律赋予他们的保护却可能大相径庭。这种差异并非取决于双方的书面约定，而是取决于店铺的实际用途。荷兰租赁法对商业场所适用两种不同的法律制度：荷兰民法典（DCC）第7:290条和第7:230a条。这两条法律在很大程度上具有强制性，这意味着双方不能随意偏离。因此，正确的法律制度并非合同选择，而是由店铺的实际用途决定的法律事实。尽早了解商业租赁法可以帮助您避免代价高昂的错误。
不了解自身适用何种法律制度的企业家可能会错过通知期、未能行使自身权利或签署不必要地削弱自身地位的合同。本文将解释这两种法律制度的区别，以及如何确定哪种制度适用于您的情况。
什么是 7:290 商业空间？
《哥伦比亚特区民法典》第7:290条保护法律所称的零售商业场所的租户。此类商业场所面向公众开放，用于当场直接向消费者提供商品或服务。法律列举的例子包括商店、餐厅或咖啡馆、外卖店、设有面向公众销售区域的手工艺品店以及酒店或露营地。
典型例子
典型的7:290空间包括：前部设有店铺的烘焙店、服装精品店、理发店、带展示厅的自行车修理店、外卖餐厅和酒店。它们的共同之处在于，公众进入这些场所是为了在特定时刻获得商品或服务。
核心特点：公共场所可及性和现场供应
最关键的判断标准是两个要素的结合：场所对公众开放，且产品或服务的供应在现场进行。因此，即使租户相同，位于商店后面的仓库也不属于7:290的范畴。商店楼上的办公空间也同样如此，除非该办公空间也兼作销售点。
7:230a 商业空间是什么？
第7:230a条DCC属于剩余类别。所有非住宅且不属于第7:290条定义的商业空间均自动归入此类别。这些空间包括办公室、仓库、配送中心、工厂、停车场、专业人士（律师、理疗师、建筑师）的办公场所，以及不直接向公众进行现场销售的展厅。
两者的保护力度差异显著。7:290 条款为租户提供广泛的租赁保护，而 7:230a 条款仅提供有限的驱逐保护。根据后一种条款，租户无权要求续租，但可以通过地方法院将驱逐期限延后最多三年。
五大实际区别一览
1. 租户保护
对于7:290商业空间，适用法定期限保护。租赁原则上为期五年，并可续租五年。在此期间，出租人仅可在法律规定的全部理由下终止租赁。承租人可通过地方法院强制执行续租。对于7:230a商业空间，则不存在类似的期限保护。租赁终止方式由双方协商确定。
2。 终止
根据《2年商业租赁法》第7:290条规定，商业空间的出租人只能基于法律详尽列举的理由终止租赁，例如紧急自用或租户长期拖欠租金。对于第7:230a条规定，商业空间的终止租赁原则上无需正式理由，出租人也无需说明理由。租户只能请求延期驱逐。关于终止租赁理由的详细讨论，请参阅本系列文章的第二部分。
3. 租金审查
对于7:290条规定的商业空间，在约定的租赁期满后，任何一方均可请求地方法院将租金调整至过去五年该地区类似商业空间的平均租金水平（《哥伦比亚民法典》第7:303条）。该程序需要专家意见。对于7:230a条规定的商业空间，不存在此项权利。双方受合同约定的约束，通常包括租金指数化条款。
4. 合同期限
7:290 条款规定了法定最短租期：原则上为五年加五年。较短租期须经地方法院批准。7:230a 条款则没有法定最短租期规定。双方可自由约定一年、三年或其他任何期限的租期。
5. 违反法律
对于7:290商业空间，只有在获得分区法院批准的情况下，才能偏离大多数损害租户利益的法定保护条款。这是一项强有力的保障措施。而对于7:230a商业空间，合同自由度则高得多。在合理和公平的范围内，双方可以自行协商许多条款。
疑难案例：混合使用和临界情况
混合用途：主要用途测试
在实践中，混合用途的情况屡见不鲜：租户在房屋前半部分经营店铺，后半部分用作仓储空间。判例法通过主要用途检验来解决这一问题：实际占主导地位的用途决定了适用的法律制度。如果店铺区域构成业务的核心，而仓储空间是次要的，则整个租赁物业均适用《哥伦比亚民法典》第7:290条。
实体展厅不直接销售，网店设有提货点，可居家练习
顾客只能浏览产品而不能立即购买的展厅原则上不属于第7:290条的适用范围。毕竟，现场没有直接的商品供应。对于设有提货点的网店来说，情况则更为复杂：如果顾客提货但并未当场购买任何商品，则不存在销售点。此外，自雇理疗师在家中使用部分空间作为治疗室的家庭诊所通常也不属于第7:290条所指的场所。
如有疑问，法院最终将根据实际使用情况和当事人订立协议时的意图作出裁决。如果实际使用情况与合同描述不符，则合同中的分类（例如“这不是7:290空间”）对法院不具有约束力。
这对你的合同意味着什么？
第一：在租赁合同中仔细、具体地记录预期用途。这可以避免日后就适用法律法规产生争议。第二：检查房东使用的ROZ模型是否符合您的实际情况。7:290空间的ROZ模型与7:230a空间的ROZ模型存在显著差异，错误的模型可能会导致意想不到的后果。第三：合同分类与实际用途不符，对法律法规没有约束力，但可能会影响您在诉讼中的立场。
如有任何疑问，请在签署租赁合同前仔细审查。事先协商合同条款比事后在法庭上争论适用哪种法律制度要容易得多，也更省钱。
结语
商业空间适用的7:290和7:230a条款之间的区别并非形式上的。它决定了您作为租户的权益保护程度、您使用该地点的期限、房东何时可以终止租赁以及您是否可以要求调整租金。该条款的适用必须基于实际使用情况，因此是任何商业租赁关系中最关键的因素之一。
的公司律师 Law & More 我们乐意协助您评估租赁合同，确定适用条款，并在谈判或纠纷中维护您的权益。欢迎随时联系我们，安排一次免费的初步咨询。
常见问题
7:290 和 7:230a 商业空间有什么区别？
《丹麦民法典》第7:290条保护直接向公众提供商品或服务的商业场所（例如商店和餐饮场所）的租户。第7:230a条是所有其他商业场所（例如办公室和仓库）的剩余保护类别。第7:290条制度提供了更为全面的租户保护。
办公室是否属于 7:290 或 7:230a DCC 的管辖范围？
办公室原则上属于《英国商法典》7:230a 的管辖范围。办公室通常不作为销售点向公众开放，也不直接向消费者提供商品或服务。因此，办公室租户所享有的租赁保护力度低于商铺租户。
作为租户，我可以选择适用哪种制度吗？
不。租赁制度的适用必须取决于租赁物的实际使用情况。双方可以在合同中约定适用某种租赁制度，但如果实际使用情况并非如此，法院可以撤销该约定。
仓库与店铺合为一体的租赁制度适用哪种？
如果店铺区域是主要组成部分，而仓储功能为次要部分，则《哥伦比亚民法典》第7:290条适用于整个租赁物业。这就是所谓的“主要用途检验”。如有疑问，建议咨询法律顾问。
本系列更多关于商业租赁法的文章
本文是商业租赁法系列文章的第三部分，共三部分。也请阅读其他两部分：
