新冠危机如何影响商业空间租赁？
全世界目前正经历着难以想象的规模的危机。 这意味着政府也必须采取非常规措施。 这种情况已经造成并将继续造成的破坏可能是巨大的。 事实是，目前尚无人能够评估危机的规模，也无法评估危机将持续多久。 无论情况如何，营业场所的租赁仍然有效。 这就提出了几个问题。 在本文中，我们想回答商户的房客或房东可能会遇到的一些问题。
房租的支付
您还需要支付租金吗？ 这个问题的答案取决于案情。 无论如何，必须区分两种情况。 首先，可能不再用于商业目的的营业场所，例如饭店和咖啡馆。 其次，有些商店可能仍在营业，但他们选择自己关门。
根据租赁协议，租户有义务支付租金。如果租户不支付租金，则构成违约。现在的问题是，是否存在不可抗力？租赁协议中可能对不可抗力适用的情况有所约定。如果没有，则适用法律。法律规定，如果租户对违约不承担责任，即租户无法支付租金并非其过错，则构成不可抗力。
目前尚不清楚由于冠状病毒而未能履行义务是否会导致不可抗力。由于没有先例，很难判断这种情况的结果。然而，在这种租赁关系中，经常使用的 ROZ（房地产委员会）合同确实发挥了作用。在这种合同中，租金减免的要求被排除在标准之外。问题是房东在当前情况下是否可以合理地坚持这一观点。
如果房客选择关闭自己的商店，情况将有所不同。 但是，目前没有义务这样做，事实是访问者较少，因此利润较少。 问题是这种情况是否应该完全以租户为代价。 由于每种情况都不尽相同，因此无法给出明确的答案。 必须逐案评估。
意外情况
租户和房东都可以以不可预见的情况为由提出索赔。一般来说，经济危机的责任由企业家承担，尽管在大多数情况下，由于新冠疫情，情况可能会有所不同。政府实施的措施也可以考虑在内。基于不可预见的情况的索赔使法院有机会修改或取消租约。
如果租户不再被合理地要求继续履行协议，这种情况是可能的。根据议会历史，法官必须对此事采取克制态度。我们现在也处于法院关闭的情况：因此，很难迅速获得判决。
租赁财产不足
如果存在缺陷，租户可以要求减少租金或获得补偿。房产状况或其他任何条件的缺陷都会导致租户无法享受租赁协议开始时应享有的租赁权益。例如，缺陷可能是：建筑缺陷、屋顶漏水、发霉以及由于没有紧急出口而无法获得开发许可证。
法院通常不会急于判定是否存在必须由房东负责的情况。无论如何，由于缺乏公众而导致的生意不佳并不是应该由房东负责的情况。这是创业风险的一部分。同样起作用的是，在许多情况下，出租的房产仍然可以使用。因此，越来越多的餐馆选择外送或取餐作为替代方案。
开发义务
大多数营业场所的租赁都包含经营义务。 这意味着租户必须使用租用的营业场所。 在特殊情况下，剥削的义务可能来自法律，但并非总是如此。 几乎所有商务和办公场所的房东都使用ROZ模型。 与ROZ模型相关的一般规定指出，租户将“有效，完全，适当和个人地”使用租赁空间。 这意味着承租人要承担经营义务。
到目前为止，荷兰政府还没有出台任何强制关闭购物中心或办公场所的措施。不过，政府已宣布，全国范围内所有学校、餐饮场所、体育和健身俱乐部、桑拿浴室、性俱乐部和咖啡店应继续关闭，直至另行通知。如果租户根据政府命令必须关闭出租物业，则租户无需承担责任。
这种情况，根据目前的国家情况，租户不应承担责任。根据一般规定，租户也有义务遵守政府的指示。作为雇主，他也有义务确保安全的工作环境。这项义务源于不让员工面临冠状病毒感染的风险。在这种情况下，房东不能强迫租户营业。
由于员工和/或客户的健康，我们看到，即使政府未指示租户自己关闭租户，他们也自愿选择关闭。 在当前情况下，我们认为房东将无法提出履行义务，罚款或赔偿赔偿的索赔。 基于合理性和公平性，以及尽可能限制房客的损害的义务，我们很难想象房东会反对（临时）关闭。
租赁财产的不同用途
食品和饮料场所目前关闭。 但是，仍然允许它接送食物。 但是，租赁协议在大多数情况下会提供严格的目的政策； 是什么让餐厅与餐厅接送不同。 结果，房客可能违反租赁协议行事，并可能被罚款。
在当前情况下，每个人都有责任尽可能限制自己的损失。 通过切换到接送功能，租户可以遵守。 在这种情况下，很难完全合理地捍卫这种观点违背合同目的的观点。 实际上，如果房客没有尽其所能来维持其业务以支付租金，房东就更有可能向房客提出索赔。
结语
换句话说，每个人都有责任尽可能地限制自己的损失。 政府已经宣布了具有深远意义的措施，以帮助企业家并减轻其财务压力。 建议使用这些措施的可能性。 如果房客拒绝这样做，则可能难以将损失转嫁给房东。 反之亦然。 同时，政客们也呼吁房东在未来一段时间内减轻房租，以分担风险。
尽管租户和房东之间存在合同关系，并且遵循“一言既出，驷马难追”的原则。我们建议彼此交谈并研究各种可能性。租户和房东也许能够在这些特殊时期见面。虽然租户因关闭而没有收入，但房东的开支仍在继续。两家企业都能生存下来并克服这场危机符合每个人的利益。
这样，租户和房东就可以达成协议，暂时支付部分租金，等营业场所重新开业时再补足差额。我们必须尽可能互相帮助，而且房东不会从破产的租户那里获益。毕竟，在这种时候，很难找到新租户。无论您做出什么选择，都不要仓促决定，让我们为您提供各种可能性的建议。
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