商业场所的缺陷常常引发租户和房东之间的纠纷。然而，并非所有租赁场所的缺陷都构成法律意义上的缺陷。《哥伦比亚民法典》第7:204条将缺陷定义为：任何非因租户原因造成的房产状况或特征，或任何其他情况，导致租户无法获得其在签订租赁协议时所应享有的权益。
这个定义比乍看之下要宽泛得多。它不仅包括漏水的屋顶或损坏的中央供暖系统等物理损坏，还包括房屋本身以外的情况，例如房东负责的工程造成的严重噪音滋扰。关键在于租户合理预期的居住体验是否受到影响。与正常使用相符的轻微磨损不属于缺陷。
责任方是谁：房东还是租客？
主要规则
《荷兰民法典》第7:206条的主要规定很明确：房东有义务应租户要求修复房屋缺陷。除非修复不可能，或者房东无权合理承担修复费用，否则该义务适用。因此，房东不能以费用为由逃避维修义务。
对于小修小补，情况则有所不同。根据法律或惯例，应由租户承担的维修费用，房东无需承担。例如，更换损坏的门把手、修理破损的踢脚板，或修复租户理应自行处理的小缺陷。租户的小修小补和房东的大修之间的界限并非总是泾渭分明，在实践中也常常引发争议。
通过 ROZ 条款进行的合同偏差
实际上，商业租赁几乎都是按照房地产委员会（ROZ）的标准模板签订的。ROZ关于商业租赁的一般规定与法定主要规则存在诸多出入：许多维护义务通过合同从出租人转移到了承租人。
因此，在ROZ模式下，诸如室内维护、设备维护、易损件更换，甚至有时包括大型维修等费用均由租户承担。原则上这是允许的，因为7:230a条款以及经法院批准的7:290条款允许对法律进行例外处理。具体限制则取决于合理性和公平性，以及关于不合理苛刻条款的规定。
因此，在签署租赁协议之前，务必仔细阅读一般条款，并了解作为租户您应承担哪些维护义务。
商业场所缺陷租户权利
要求补救
如果房屋存在缺陷，第一步是发出违约通知：以书面形式要求房东在合理期限内修复缺陷。如果没有违约通知，房东不构成违约，作为租户的您也无法获得法定救济。违约通知必须具体说明缺陷是什么、必须在多长时间内修复以及您认为不修复将导致的后果。
租金减免
如果房东在收到违约通知后仍未修复缺陷，根据《哥伦比亚民法典》第7:207条，租户有权要求房东按比例减少缺陷存在期间的租金。租金减少额的计算依据是租户实际享有的租金与无缺陷情况下应享有的租金之间的比例。租户可以通过地方法院强制执行该租金减少。
租金减免自租户向房东报告房屋缺陷之日起生效，而非仅自法院判决之日起生效。因此，建议租户务必以书面形式尽快报告房屋缺陷，以便租金减免的生效日期有据可查。
佣金制度
如果缺陷是由于房东的责任造成的，例如房东明知或理应知道缺陷即将发生却未进行必要的维护，则租户可以根据《哥伦比亚民法典》第7:208条要求额外赔偿。该赔偿可能包括间接损失，例如因缺陷造成的营业额损失或租户为继续经营而产生的费用。
自修复和触发
如果在发出正式违约通知且约定期限届满后，房东仍未修复缺陷，原则上租户有权自行进行维修，并将合理的维修费用从租金中扣除（《荷兰民法典》第7:206(3)条）。但是，这项权利受到一些限制。
首先，必须确实涉及房东有义务修复的缺陷。任何租户如果擅自维修合同中约定的维修义务，并将费用转嫁给房东，都将无法获得赔偿。其次，租户必须能够证明其事先已给予房东修复缺陷的机会，但房东并未履行。第三，所产生的费用必须合理。
在未满足上述条件的情况下，以抵销租金可能导致追讨欠租的诉讼。因此，建议在进行抵销前寻求法律建议。
维护、ROZ条款和免责条款
ROZ 的一般条款将维护分为外部维护（由房东负责）和内部维护（由租户负责），但具体界限因合同版本而异。此外，一般条款通常包含免责条款：即房东免除或限制对某些损害的责任的条款。
免责条款并非总是有效。如果损害是由房东的故意或蓄意鲁莽行为造成的，或者根据合理性和公平性标准，在特定情况下免责条款不可接受，法院可以撤销该条款。如果免责条款符合《哥伦比亚民法典》第6:233条规定的不合理苛刻条款，也适用同样的原则。对于消费者而言，这种情况通常很容易发生；对于商业租户而言，门槛更高，但仍然存在限制。
在签署租赁合同之前，务必仔细审查维护责任划分和免责条款，尤其是在租赁面积较大或租金较高的情况下。如果您在不了解合同基本条款的情况下签署合同，可能会面临巨大的财务风险，而法律咨询的费用通常远低于这些风险。
租金审查随时间推移
对于商业空间，法律第7:290条还规定了租金调整的可能性。在约定的租赁期限届满后，或在长期租赁合同签订五年后，任何一方均可请求地方法院将租金调整至过去五年该地区类似商业空间租金的平均水平（《哥伦比亚民法典》第7:303条）。这需要专家意见：法院将指定一名或多名专家确定符合市场行情的租金。
无论房东认为租金过低，还是租户认为租金过高，都可以启动此程序。除非双方另有约定，否则结果具有约束力。对于7:230a商业空间，不存在这项法定租金审查权。此类空间的租金调整只能通过合同途径进行，通常是通过指数化条款。
租金审查完善了围绕商业场所的法律动态：不仅场所的使用权和终止权，而且你支付的价格，都由适用的制度共同决定。
本系列文章更多内容，敬请关注商业租赁法
本文是商业租赁法系列文章的三篇之一。也请阅读其他两篇：
阅读： 是 7:290 还是 7:230a DCC？您的商业场所适用哪种租赁制度？ 和 终止商业租赁：通知期限、理由和陷阱.
结语
商业场所的缺陷是一个常见且有时代价高昂的问题。无论是屋顶漏水、供暖系统故障，还是因维护保养逾期而影响业务运营，作为租户，您都享有相应的权利，但您必须积极行使这些权利并遵循正确的程序。务必以书面形式报告缺陷，发出违约通知，并做好所有记录。
作为房东，建议制定清晰的维护计划，避免缺陷长期存在。否则，由此产生的间接损失可能很快就会累积成巨额赔偿。
Law & More 我们为商业场所的租户和房东提供关于缺陷、维修分工、租金审查及相关事宜的咨询服务。欢迎联系我们进行免费咨询。
常见问题
我的商业场所存在缺陷，我是否有权要求减免租金？
是的。如果存在《哥伦比亚民法典》第7:204条所定义的缺陷，且房东在收到违约通知后未及时修复，您可以根据《哥伦比亚民法典》第7:207条要求按比例减免租金。该减免自缺陷书面报告之日起生效。
作为租户，哪些小修小补属于我的责任范围？
小修是指根据法律或惯例，合理地应由租户承担的维修，例如更换损坏的开关、密封接缝处的小缝隙或修理日常使用中磨损的部件。小修与由房东承担的大修之间的界限在实践中可能并不明确，有时会在租赁权条款中以合同形式进一步规定。
我可以自行修理故障并从房租中扣除费用吗？
这并非不可能，但必须满足法定条件：已发出违约通知，房东已允许期限届满，该缺陷属于房东有义务修复的范畴，且费用合理。若不符合上述条件，则可能引发追讨欠租的诉讼。
作为租户，我可以要求调整租金吗？
对于 7:290 条款下的商业空间，您可以在约定的租赁期满后或五年后，请求地方法院将租金调整至当地类似空间的市场租金水平（《哥伦比亚民法典》第 7:303 条）。对于 7:230a 条款下的商业空间，您不享有此项法定权利。
