许多房东都会遇到同样的问题：租金收入下滑，而维护成本、税金和其他开支却不断上涨。因此，他们自然会考虑是否应该将房产转租给私人出租。但究竟在什么情况下才允许这样做呢？而且，是否可以简单地将受监管的出租房产转租给私人出租呢？
简而言之：不，通常情况下，在租约仍在有效期内，您无法将房屋出租。只要现有租户还住在房子里，您的选择就非常有限。不过，随着时间的推移，您仍然可以通过一些途径从受监管的租金市场过渡到私人租赁市场。这篇博客将解释相关规定、可利用的机会以及房东常犯的错误。
首先，我们需要了解一些基本知识：房产何时受到监管，何时不受监管？
房产属于公共租赁还是私人租赁，取决于住宅物业估值系统，荷兰语称之为woningwaarderingsstelsel (WWS)。这套基于积分的系统根据建筑面积、厨房和浴室等设施、市政物业价值 (WOZ)、能源标签以及房屋状况等因素来评估房产质量。
只有当房产在特定时间点达到足够的积分后，才能进行私人租赁。这意味着重要的不仅仅是你想收取的租金——最重要的是租赁开始时房产的法律分类。
这是关键一点：你不能仅仅因为市场发生了变化或房产价值上涨，就将现有的受监管租赁协议转为私人租赁协议。
在租约有效期内：几乎没有回旋余地
如果租户是根据受监管的租赁合同居住在房屋内，您不能单方面将租金提高到私人租赁水平。租户既享有居住权保障，又享有租金价格保障。这正是受监管租赁制度的精髓所在。
许多房东认为，一旦房产的市场价值、市政房产价值或房产本身得到改善，就可以转换租赁关系。但实际上，这些情况几乎都不足以将现有的受监管租赁合同转换为私人租赁合同。
与租户的协议：远没有看起来那么简单。
人们有时会认为房东和租客可以简单地达成协议，将房产转为私人租赁。理论上这或许可行，但实际上这很少是合法稳妥的做法。住宅租赁法包含大量旨在保护租客权益的强制性规定。
这意味着并非所有协议都自动有效，即使双方表面上同意。如果一项协议实际上导致租户失去其应有的保护，则该协议之后可能被撤销。因此，对于房东而言，如果没有事先进行适当的法律审查，通常不宜采取这种做法。
最现实的做法是：租客搬走后重新出租。
对大多数房东来说，真正的机会只有在房产空置时才会出现。一旦租客搬走，你就可以在重新出租时重新评估该房产属于哪个市场板块。此时需要考虑的问题是：该房产目前的得分是多少？它属于受监管租金市场、中端市场还是私人市场？以及你可以合法约定的起始租金是多少？
对许多房东来说，这是一个自然的转折点。不是在现有租约期间，而是在出现新租客的那一刻。
提高租金并非解决办法。
这是一个常见的错误。一些房东会在合同中简单地设定更高的租金，并想当然地认为该房产属于私人租赁市场。但如果该房产不符合积分制下的私人租赁市场标准，租户之后可以对租金提出异议。届时，租金将被降至规定的水平，租户可能还需要承担部分还款义务。
实际经验很简单：首先确定房产是否可以自由出租，然后再确定租金。
改善房产：通常是最明智的准备
如果您计划日后转入私人住宅市场，那么对房产进行有针对性的改造升级是值得的。并非所有投资都能带来收益，但有些改变确实能提升房产价值。例如，可以考虑进行可持续性升级并获得更高的能源评级，翻新厨房或浴室，改善房屋结构质量，或者升级配套设施和装修。
仅仅进行表面修饰通常是不够的。改造必须真正符合积分系统的要求。因此，最好先进行积分评估，然后再进行投资。这样您就能知道翻新是否真的能让您达到积分门槛，还是会白白浪费钱。
临时合同并非出路。
一些房东希望通过临时租赁协议来更好地控制房屋空置时间。但自2024年以来，临时合同的使用受到了严格限制。在许多情况下，租户最终获得的是一份无固定期限的合同。任何试图通过临时安排来增加灵活性的做法都存在风险，即租户最终可能无论如何都享有完全的租约保障。作为一种从受监管的租金市场过渡到私人租赁市场的策略，临时租赁很少可靠。
不要忘记中端市场。
租赁市场不再仅仅由受监管的租赁市场和私人租赁市场构成，中间市场正扮演着日益重要的角色。一套对私人租赁市场而言经济效益显著的房产，在法律上可能仍然受到更为严格的租赁法规约束。因此，在重新出租房产时，仅仅询问是否可以出租给私人租赁市场是不够的，还需要考察该房产是否属于中间市场范畴。
切实可行的分步计划
作为房东，想知道您的房产是否可以转为私人出租？请按以下步骤操作。首先，梳理当前的租赁情况：合同类型、租约起始时间、当前租金以及租户的状况。然后，进行最新的评分评估——切勿凭直觉，务必具体且有理有据。接下来，评估该房产在重新出租时是否可以解除管制。之后，调查哪些改进措施可以增加评分，并进行成本效益分析。只有在经过法律审查后才能确定租金，并且务必事先请专家评估合同和策略。
这对你来说在实践中意味着什么？
作为房东，在租约仍在进行期间，您的选择有限。最佳时机出现在房产空置并重新出租时。那时，您可以根据房产的评分评估其是否符合其他细分市场的标准，以及投资是否值得。
从受监管的租赁市场转向私人租赁市场并非易事。这是一个需要进行全面评估、了解现行租赁法规、制定切实可行的计划，有时还需要前期投资的战略性时刻。做好充分准备的房东可以避免日后的纠纷，并在收益和租赁策略方面做出更明智的决策。
想知道您的房产在重新出租时是否符合私人租赁的条件？首先要对您的房产评分和法律租赁地位进行准确评估。很多错误恰恰出在这一环节，而事先进行彻底的审查可以避免很多财务风险。
