荷兰物权法中关于隐蔽缺陷的时效规定
荷兰物权法中关于隐蔽瑕疵的诉讼时效由两个独立的期限构成，买方若错过其中任何一个期限，无论瑕疵多么严重，都将丧失索赔权。根据《荷兰民法典》（BW）第7:23(1)条，买方在发现房产与合同不符后，必须在合理时间内（bekwame tijd）通知卖方。根据《荷兰民法典》第7:23(2)条，基于该不符之处提出的任何索赔，自通知之日起两年后失效，除非诉讼时效期间被合法中断。这两个时效均以发现瑕疵为起算点，而非以房产过户为起算点。
本指南解释了何为隐蔽缺陷（verborgen gebrek），两个期限如何计算，买方的调查义务与卖方的披露义务如何相互作用，以及自《质量保证法》生效以来，新建房屋购买方面发生了哪些变化。本指南面向荷兰住宅和商业地产的买卖双方，以及所有为他们提供咨询的人员。
根据荷兰法律，什么才算是隐蔽缺陷？
荷兰房地产法并未将“隐蔽缺陷”作为法定概念。其基本原则是符合性：根据《荷兰房屋买卖法》第7:17条，交付的房产必须具备买方基于合同有权预期的特征。在大多数荷兰房屋买卖中使用的示范购房契约中，卖方还保证该房产具备作为住宅正常使用所需的特征，而几乎所有争议都围绕着这一正常使用保证展开。
缺陷是指在房屋转让前就已存在，且在合理的检查中无法发现，并严重到足以影响正常使用的隐蔽缺陷。例如，新抹灰层下隐藏的严重地基沉降就是一个典型的例子。结构腐烂、不安全的电气装置、严重的土壤污染、未经许可的扩建，以及导致房屋部分区域无法使用的虫害，都可能构成缺陷。而吱吱作响的地板、滴水的水龙头或过时的装饰则不属于缺陷，因为这些都不会妨碍房屋的居住。
索赔成功需同时满足以下四个条件：缺陷必须在所有权转移时已存在；买方在购买前进行适当调查时无法合理发现该缺陷；缺陷必须确实妨碍正常使用，或以其他方式违反合同约定；且买方未承担该缺陷的风险，无论该风险是通过“现状出售”或“使用年限”条款明确承担，还是通过明知缺陷而默示承担。
正常使用的门槛比买家预期的要高。维修费用昂贵的缺陷并不一定构成妨碍正常使用的缺陷，荷兰法院经常仅以此为由驳回巨额维修费用索赔。衡量标准是后果的严重程度，而非账单金额。
决定隐蔽缺陷索赔的两个截止日期
发现的那一刻，两个时钟同时启动。能否正确掌控这一过程，是强有力主张成败的最常见原因。
投诉义务 (klachtplicht)
《德国民法典》第7:23(1)条规定，买方在发现不符之处后，或在买方理应发现该不符之处后，应在合理时间内通知卖方。房屋买卖没有固定的法定通知期限。同样载于《德国民法典》第7:23(1)条的两个月安全港条款适用于消费性购买，而根据《德国民法典》第7:5(1)条，消费性购买涉及动产，因此该条款不直接适用于现有房产的买卖。
因此，何为合理的时间取决于具体情况：缺陷的性质和严重程度、买方为确定问题所在而合理需要进行的调查、双方的专业水平，以及最重要的，延误是否对卖方造成损害，例如，是否使损害原因更难确定，或是否剥夺了卖方减轻损害的机会。实践中，买方在发现明确缺陷后约两个月内通知卖方很少会受到批评；买方若无解释拖延六个月，通常会受到批评；而等待专家报告的买方应立即以书面形式说明，而不是等到报告出来才通知卖方。
通知必须以书面形式发出，且内容必须具体。仅表示买方不满意是不够的：信函应描述缺陷，说明发现缺陷的时间和方式，指出卖方的不符之处，并追究卖方的责任。应通过挂号信或其他可生成收据的方式寄送，因为证明卖方已及时收到通知的举证责任在于买方。
时效期限 (verjaringstermijn)
《德国联邦法》第7:23(2)条规定，基于不符合项提出的索赔和抗辩自根据第一款发出通知之日起两年后失效。该期限自通知之日起算，而非自发现之日起算，也非自移送之日起算，这意味着及时提出的投诉也启动了诉讼时效的倒计时。
两年的期限很短，而且往往在谈判仍在进行时就到期了。然而，这两年并非一定要耗费在法庭上。根据《德国民法典》第3:317(1)条，如果买方以书面形式明确保留履行权，则诉讼时效期间会中断，新的两年期限从次日开始计算。因此，正在与卖方谈判或等待保险公司赔付的买方应在每次诉讼时效到期前尽早发出简短的中断通知函（stuitingsbrief），并保留相关凭证。仅仅依赖卖方对问题的承认或谈判仍在进行是不够的。
两个时期概览
| 周期 | 需要什么 | 长度 | 开始运行 |
|---|---|---|---|
| Klachtplicht（《BW》第 7:23(1) 条） | 以书面形式通知卖方，说明缺陷并追究卖方的责任。 | 根据具体情况判断，给予合理的时间。 | 发现缺陷时，或者本应发现缺陷时。 |
| Verjaringstermijn（《BW》第 7:23(2) 条） | 提起诉讼，或根据《德国联邦宪法》第 3:317 条以书面形式中断该期间。 | 两年，每次有效中断均可续期。 | 根据第 7:23(1) 条 BW 发出通知之日。 |
我们的荷兰法律诉讼时效指南阐述了时效和中断的一般运作方式。
买方有义务进行调查，卖方有义务披露信息。
对于转让后发现的缺陷，责任认定取决于买方和卖方两项义务的权衡：买方的调查义务（onderzoeksplicht）和卖方的披露义务（mededelingsplicht）。这两项义务都不是绝对的，最终结果取决于具体情况，而非机械适用的规则。
买方应进行一位理性买家通常会进行的调查。对于住宅物业而言，这通常意味着在冷静期结束前或任何补救条件失效前委托进行技术勘测（bouwtechnische keuring）。勘测有两个作用：一是识别可见缺陷，使其不再隐蔽；二是指出更深层次问题的迹象，从而加大了对该具体问题的调查义务：一旦报告建议对屋顶或地基进行进一步检查，而买方却置之不理，事后就很难辩称由此产生的缺陷是无法发现的。
与此相对的是卖方披露其所知信息的义务。当这两项义务发生冲突时，披露义务通常优先：如果卖方明知地窖每年冬天都会被淹，则不能以买方理应注意到水渍为由进行抗辩。这种优先权旨在防止卖方利用沉默获利，尤其适用于卖方在标准信息清单（vragenlijst）中对问题作出不实回答的情况。
实际难点在于举证。买方必须证明卖方知晓的情况，而这些知晓的情况往往难以记录。往来信函、之前的维修报价、邻居或前租户的证词、保险索赔以及卖方在信息清单上的答复，都是决定案件走向的关键材料。这也是独立专家报告如此重要的原因：如果专家能够确定损坏的发生时间远早于房屋出售，那么推断卖方是否知情就容易得多。
合同条款如何转移风险
购买协议可以极大地改变平衡，使其向任一方向移动，而产生这种影响的条款是标准的，而不是特殊的。
明确的保证条款对买方有利。如果卖方以书面形式保证屋顶已在特定年份更换且无漏水，则买方几乎完全无需再对此进行调查；之后出现的漏水问题则直接构成违约，而非正常使用造成的争议。
年龄条款（或称“老旧条款”）的作用恰恰相反。在老旧房产的买卖中，买方通常会默认接受建筑物的年代久远意味着其建筑质量、设施和材料可能不符合现行标准。这大大增加了买方进行调查的责任，并使买方难以就与年代相关的损坏（例如老化的电线或损坏的管道）提出索赔。然而，年龄条款并不涵盖超出正常老化范围的缺陷，也绝不涵盖卖方明知故犯的情况。
“现状出售”条款（verkocht in de staat waarin het zich bevindt）以同样的方式转移风险，但并非万能的。如果卖方故意隐瞒已知的严重缺陷，则不能依赖该条款，因为披露义务优先于该条款；任何旨在免除卖方故意隐瞒责任的条款均不成立。如果买方是消费者而卖方是专业机构，则此类免责条款也可能因构成不合理的苛刻条款而受到质疑。
这三者背后的原则很简单：卖方披露的信息越多，买方无需进行彻底调查；而每一项限制卖方责任的条款，都会增加买方需要核查的内容。如果缺陷最终被证实与近期施工而非房屋买卖本身有关，我们关于建筑缺陷责任的文章将阐明谁应承担责任。
新建房产：质量保证法和第7:758条
购买新建房屋的买家并不属于上述情况，因为交易对手是承包商而非私人卖家，适用的是工程承包相关规定。《质量保证法》（Wet kwaliteitsborging voor het bouwen，简称Wkb）已于2024年1月1日起修改了这些规定，且修改后的条款对买家有利。
在此日期之前，原则上，承包商在交付时即免除对客户当时理应发现的缺陷的责任，而客户则负有举证责任，证明之后发现的缺陷是隐蔽的且可归咎于承包商。Wkb 在《德国建筑法》第 7:758 条中新增了一项条款，规定承包商仍需对交付时未发现的缺陷承担责任，除非这些缺陷无法归咎于承包商。因此，举证责任转移到了承包商身上，这构成了一项实质性的转变。
有两点需要注意。新规适用于2024年1月1日或之后签订的建筑合同，因此对于较早签订的合同，原有规定仍然适用。此外，专业机构之间可以协商一致，但不得损害非商业或专业行为主体（自然人）客户的利益。购买新建房屋的消费者不能被要求通过合同排除适用该规定。
标准施工条件已进行调整。《工程执行统一行政条件》（Uniforme Administratieve Voorwaarden，UAV 2012）于2025年3月3日在《荷兰官方公报》（Staatscourant）上公布的版本中进行了修订：删除了第12条中与新法规相冲突的条款，因此，除非双方在上述限制范围内另有明确约定，否则《德国建筑法》第7:758条将默认适用。承包商应将此视为一项文件记录义务：对于交付后的索赔，唯一可靠的抗辩理由是完整记录设计决策、所用材料和已进行的检验。
标准建筑条款中的失效条款：一个有争议的问题
除了法定诉讼时效外，标准建筑条款长期以来都包含合同约定的失效期限（例如，自交付之日起五年），超过该期限，无论缺陷何时出现，客户的权利均失效。这些条款往往存在争议而非达成一致，任何声称此问题已得到解决的人都过于自信。
17年2024月XNUMX日 Amsterdam 上诉法院（ECLI:NL:GHAMS:2024:3490）裁定，《2013年汽车保险法》（AVA 2013）一般条款中的时效期限对消费者客户而言过于苛刻。法院的理由是，该条款的期限短于法定诉讼时效，且无法像诉讼时效那样被中断，并在缺陷被发现之前就开始计算，同时又没有为消费者提供任何补偿。基于此，该条款应被宣告无效并予以撤销。
荷兰建筑仲裁委员会（Raad van Arbitrage in Bouwgeschillen）负责裁决大多数荷兰建筑纠纷，该委员会此前已持相反观点，认为此类时效期限仍然合理且并不不公平。针对上诉法院判决的上诉程序目前正在荷兰最高上诉法院（Hoge Raad）进行，在最终判决作出之前，案件的最终走向在一定程度上取决于纠纷最终由哪个法院审理。
对消费者客户而言，实际操作并非依赖该论点，而是应视期限有效：一旦发现缺陷，立即以书面形式提出投诉，并及时提起诉讼或中断期限。认为该条款不公平的论点只是权宜之计，而非长久之计。
发现隐藏缺陷时该怎么办
步骤的顺序与步骤本身同样重要，因为前两个步骤是为了保护证据，而第三个步骤是为了确保在截止日期前完成。
首先，务必记录缺陷。从不同距离拍摄照片和视频，记录发现缺陷的确切日期和时间，并如实描述所见、所闻或所闻，不要猜测原因。将勘测报告、购房契约、卖方填写的信息清单以及房产中介的详细信息放在一起，因为之后需要将这四份文件进行比对。
不要立即开始维修。维修会破坏造成损坏的原因和损坏持续时间的证据，而面临索赔的卖方会以此为由进行辩解。如果必须采取紧急措施，例如切断水源或确保建筑物安全，请先拍照并记录所采取的措施及其原因。保留所有拆除的材料。
委托独立专家进行鉴定。一份能够识别缺陷、确定其可能原因和出现时间并量化维修成本的报告，可以将投诉转化为索赔。缺陷的出现时间至关重要，因为它能证明问题在产权转移前就已存在，并支持卖方知情的推断。
立即以书面形式通知卖方，无需等待报告完成。否则，索赔很可能失败。请以挂号信或其他可追踪的方式寄送一封信函，详细描述缺陷、说明发现时间、指出不符之处、追究卖方的责任，并给予卖方合理的答复期限。如果专家调查仍在进行中，请在信函中说明，并确认现在发出通知是为了维护自身权益。如果必须给予卖方补救缺陷的机会，则在提出损害赔偿请求之前，还需要发出正式的违约通知（ingebrekestelling），并设定合理的期限。
然后寻求法律建议，并记下诉讼时效期限。房地产律师可以评估针对合同、勘测报告和专家意见提出的索赔的力度，并就索赔范围（例如维修费用、降价、损害赔偿或解除合同）提供建议，从而确保在谈判期间两年的诉讼时效仍然有效。如果缺陷与近期建筑工程而非房屋买卖本身有关，则情况可能适用工程承包规则，我们关于承包商交付劣质工程时您的权利的文章解释了这些规则的具体要求。
关于隐蔽缺陷的常见问题
如果调查报告中提到了缺陷呢？
这样就不是隐瞒了。建筑技术评估报告中记录的缺陷属于已知信息，法律推定买方在商定价格时已考虑到了这一点。同样的道理也适用于识别风险或建议进一步调查的报告：该建议将调查义务转移给了买方，即使最终的损失远比报告所指出的严重，忽视该建议通常也会导致索赔失败。
“现状出售”条款是否能保护卖方免受一切责任？
不。该条款将双方均不知晓的缺陷风险转移给买方，但并不保护隐瞒已知严重缺陷的卖方。披露义务优先于该条款，法院不会允许以标准免责条款来包庇故意不披露的行为。如果买方是消费者且卖方是专业人士，该条款也可能被质疑为不合理的繁琐条款。
缺陷和不合格有什么区别？
“不符合约定”是一个更广泛的概念：房产不具备买方根据《德国房产法》第7:17条有权预期的特征。这不仅包括物理缺陷，还包括诸如缺少许可证、未披露的产权负担或实际建筑面积明显小于标示面积等问题。隐蔽缺陷是不符合约定的一种，指的是在房产交割时已存在且无法合理发现的物理缺陷。《德国房产法》第7:23条规定的期限适用于所有不符合约定的情况，而不仅仅是物理缺陷。
如果我在购买多年后才发现缺陷，我还能索赔吗？
有可能。索赔义务自发现之日起生效，而非自转让之日起生效，因此，即使缺陷确实无法在更早时被发现，多年后仍可提出索赔。随着时间的推移，实际困难也会增加：买方必须证明缺陷在转让时已存在，且在合理情况下无法更早发现，并且卖方并未因延迟而受到损害，而这三点都随着时间的推移而变得越来越难以证明。
我究竟可以向卖家索赔什么？
如果确认存在不符之处，通常的补救措施是赔偿相当于将房产恢复到应有状态所需费用的损失，或降低购买价格。原则上可以解除买卖合同，但仅限于足以构成解除交易理由的严重缺陷，这种情况较为罕见。卖方也可能有权获得自行维修的机会，这也是在委托维修前以书面形式通知买方的另一个原因。
关于隐蔽缺陷和适用时限的建议
Law & More 我们为荷兰房产买卖双方提供有关隐蔽缺陷索赔的法律咨询：评估缺陷是否达到正常使用标准，起草通知函和中断函以确保索赔有效，指导和质疑专家报告，以及代表客户与卖方、承包商或保险公司进行谈判和诉讼。我们还为面临索赔的卖方提供咨询，帮助他们了解买方是否在规定时间内提出投诉。
由于这两个期限均从发现缺陷之日起算，一旦缺陷暴露，咨询的价值便会迅速下降。如果您发现了缺陷，或收到了声称存在缺陷的信函，欢迎您与我们联系，讨论您的情况。
