在荷兰，房东绝无权擅自驱逐租客。驱逐租客必须获得法院判决，且只有执达吏（gerechtsdeurwaarder）才能执行——即使租客明显违约也不例外。在法院批准驱逐之前，房东必须先终止租赁关系，无论是通过解除租赁协议还是发出终止通知。
这种严格性是刻意为之。驱逐对双方来说都是一项严厉的措施：租户被迫带着所有物品离开房屋，而如果房东处理不当，则可能最终需要赔偿损失。理解整个流程比了解任何一条具体规则都更为重要。
为什么房东不能在没有法院命令的情况下驱逐租客？
即使租客明显违约——例如拖欠数月租金、严重扰民或将房屋用于租赁合同不允许的用途——房东也无权更换门锁或将租客的物品扔到街上。房东擅自采取行动通常属于违法行为，租客可以就由此造成的损失要求赔偿。法院的许可仅限于驱逐租客，而非允许房东亲自驱逐。
房东如何在驱逐租客之前终止租约？
驱逐是最后一步，而非第一步：只有租赁合同终止，法院才会解除对该房产的所有权限制。荷兰法律为房东提供了两种途径来实现这一目标。
解散
解除租赁关系（不具有约束力）需要承租人未能履行其在租赁合同项下的义务——拖欠租金和造成非法妨害是常见的例子。该违约行为必须严重到足以构成解除租赁关系的理由；一次逾期付款并不足以构成解除租赁关系的理由。对于住宅和中型商业空间，解除租赁关系只能通过法院裁定，房东单凭一封信函是绝对不允许的。
终止通知
第二种途径是发出终止租赁通知（opzegging），具体要求取决于租赁的标的物。对于住宅和中型商业空间，租户受到保护：通知只能基于《荷兰民法典》第7:274条和第7:296条所列的理由发出，其中一项理由是租户有紧急个人使用需求。除了上述理由外，房东还必须遵守一系列手续和期限；不符合手续要求的通知不会导致租赁关系终止。
如果该房产是 230a 商业空间呢？
并非所有商业租赁都能获得同样的保护。如果租赁空间既非住宅也非中型商业空间（根据荷兰民法典第7:230a条的规定，这类空间在实践中被称为230a类商业空间），则租户无法获得上述任何租金保护，房东可以相对迅速地终止租赁。
这与能够快速驱逐租户并不相同。根据《房屋法》第230a条规定，租户享有驱逐保护：在收到书面驱逐通知后的两个月内，他可以向法院申请延长驱逐期限。法院可以批准首次延期，最长可达一年，即使租户已经搬离或清空了房屋，仍然可以提出延期申请。
法院会权衡双方的利益，如果驱逐会严重损害租户的利益，且租户的利益超过房东使用该房产的利益，则会批准延期。如果法院驳回申请，原则上不得对该决定提起上诉或复审，主要例外情况是法院错误适用或根本未适用第7:230a条。
上诉能阻止驱逐吗？
通常情况下，答案是肯定的：提起上诉通常会中止判决的执行，从而暂停驱逐程序，直到上诉法院作出裁决。但有一个重要的例外——如果法院裁定驱逐令即使经过上诉仍然有效，那么租户的上诉不会中止任何程序，房东可以继续执行驱逐令。
在这种情况下继续上诉对房东来说风险极大。如果上诉法院之后做出不同的判决，驱逐已经发生，房东可能面临因本不该发生的驱逐而产生的后果的索赔。因此，这是一个需要咨询专业人士后再做决定的决定，切不可冲动行事。
法院批准后会发生什么？
判决书会确定房屋清空的日期，房东必须聘请法警执行清空。法警会将驱逐令送达租户，这实际上给了租户最后一次自愿搬离的机会；大多数驱逐案件到此为止。
如果租户不搬走，驱逐程序将继续进行，相关费用由租户承担。房东通常需要先垫付这些费用，然后再追回，这也是准备充分的诉讼材料至关重要的另一个原因：判决的效力决定了实际可追回的费用有多少。
综上所述
- 房东永远不能自行驱逐租客；驱逐租客必须由法院判决，并由法警执行。
- 租赁必须首先终止，通过解散或根据法定理由之一发出通知（荷兰民法典第 7:274 条和第 7:296 条）。
- 230a 商业空间的租户没有租金保护，但有驱逐保护：他们可以在两个月内向法院申请最多一年的延期。
- 除非法院宣布即使提起上诉，判决仍然有效，否则上诉通常会中止驱逐令的执行。
- 房东未经判决或未聘请执达吏擅自驱逐租客，通常属于违法行为，并可能面临损害赔偿诉讼。
常见问题
仅仅因为拖欠房租，我就会被驱逐吗？
并非自动解除租赁合同。房东必须先向法院申请解除租赁合同，法院会评估拖欠租金是否严重到足以解除合同。只有在解除租赁合同并获得单独的驱逐许可后，执达吏才能清空房屋。
租户在法警上门前会收到多少通知？
判决书会明确规定允许驱逐的日期，法警会在执行驱逐令前送达该命令。没有适用于所有案件的统一法定期限，驱逐期限取决于法院的判决。
房东可以快速驱逐商业场所的租户吗？
终止230a商业空间的租赁合同相对简单，但驱逐租户却并非易事。租户可以在收到书面驱逐通知后的两个月内向法院申请将驱逐期限延长至多一年，法院会在裁决前权衡双方的利益。
已被非法驱逐的租户可以采取哪些措施？
房东未经法院判决擅自驱逐租户，或自行执行驱逐而非委托执达吏执行，通常属于违法行为。租户可以要求房东赔偿由此造成的损失，包括仓储费、临时住所费和财物损失。
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