公寓权利和业主协会 (appartementsrecht en VvE)

公寓产权是指对建筑物及其土地的所有权份额，以及对特定单元的专属使用权。购买公寓意味着购买这种产权份额，而非购买实际的单元本身。每位产权持有者自动成为业主协会的成员，荷兰语中称为“vereniging van eigenaars”或“VvE”。

法定依据

该制度载于《民法典》第5.9章，始于第5:106条。分割通过公证分割契约完成，该契约包含一套规则，称为分割契约细则。协会的运作受第5:124条及后续条款的规范。第5:126条规定，每个协会都必须设立储备基金，该基金的金额可根据多年维护计划计算，或按法定最低比例计算，即按重建价值的百分比计算。

在实践中如何运作

所有决定均在业主大会上做出，投票权和费用分摊均在契约中明确规定。契约中还区分了公共部分和私人部分，并据此决定了各项费用的承担方：例如，窗框可能属于公共部分，而玻璃则属于私人部分。业主如对某项决定有异议，可以向法院申请撤销该决定，但必须在得知决定后一个月内提出，这是一个非常短且严格的期限。

哪里出了问题

买家往往低估了业主协会的重要性。如果业主协会没有储备金、没有维护计划，且多年未进行任何维护工作，那么买家在购房后可能需要缴纳特别税款，而卖方的欠款也会影响买家的权益。其次，短期出租和改建：许多法规禁止或限制此类行为，即使市政当局允许，禁令也对业主具有约束力。第三，任何涉及房屋主体结构的私人区域改造都需要获得业主协会的同意，未经同意擅自进行改造可能会导致业主被勒令恢复原状。

相关术语

产权转移、土地租赁和住宅租金保障。

协会内部是否存在纠纷、特别征税或您希望撤销的决定？我们的房地产律师会仔细阅读分割契约，并就截止日期提供建议。