土地租赁（erfpacht） Law & More

土地租赁权（Erfpacht），通常译为土地租约或长期租约，是一种物权，赋予持有人占有和使用他人土地的权利，通常需要定期支付地租。持有人可以出售、抵押和遗赠该权利，但土地本身仍归授予人（通常是市政当局）所有。

法定依据

该权利受《民法典》第5.7章管辖，始于第5:85条。法定规则主要为默认规则：授予契约及其所附一般条款规定了期限、地租、允许用途以及期满后的处理方式。第5:99条规定了终止时向持有人支付补偿，第5:87条允许授予人在持有人严重违约（例如长期未支付租金）的情况下终止该权利。

在实践中如何运作

在老城区，市政土地租赁占据主导地位。 Amsterdam 尤其是在永久土地租赁取代了持续租赁制度，取而代之的是定期修订的租赁方式。两个关键因素是地租的审查机制和租赁期满时的租金状况。一项租金早已确定、有效期长达数十年的租赁权，在审查时可能会大幅上调，而贷款机构只会为剩余期限远超抵押贷款期限的租赁权提供融资。

哪里出了问题

买家关注的是当前的地租，而不是租金调整日期。如果地租三年后根据与土地价值挂钩的公式进行调整，那么租金可能会成倍增长。其次，一般条款也很重要：较旧的地租协议通常包含用途限制、改建甚至出售的许可要求，以及规定建筑物残值需支付给授予人的条款。最后，即将到期的地租难以出售和融资，这会在到期日之前很久就影响其估值。