在荷兰，如果你的邻居在没有获得必要许可的情况下进行建筑施工，最有效的补救措施通常是行政途径而非民事途径：向市政执行机构（college van burgemeester en wethouders）提交一份书面强制执行申请（handhavingsverzoek）。但也有例外，因为很多建筑工程根本不需要许可证，所以首先要考虑的始终是该工程是否需要许可证。
自2024年1月1日起，《环境与规划法》（Omgevingswet）及其相关法令规定了哪些工程需要许可证。许多小型工程，例如房屋后部的某些扩建工程，无需许可证即可进行。因此，在采取任何其他行动之前，您需要先确认该工程是否确实违法。您可以通过在线环境服务平台（Omgevingsloket）以及查阅相关地块的当地环境规划（omgevingsplan）来完成这项确认。
如果需要许可证但未获批准，则强制执行请求会迫使市政当局做出决定。既定的行政判例法认为，面对违规行为，主管机关原则上负有强制执行的义务。只有在存在合法化的具体可能性，或者强制执行在特定情况下明显不成比例以致无法合理实施的情况下，主管机关才能不予执行。在实践中，市政当局通常会在事后先邀请您的邻居申请许可证。
时限适用于所有事项。您必须在六周内对您的申请决定提出异议。事后颁发的许可证也必须在公布之日起六周内提出质疑。无论您是否收到个人通知，该期限均适用，因此密切关注邻居获得的许可证信息至关重要。
民事途径与行政途径并行，但回答的是另一个问题：该建筑是否违反了荷兰民法典第5:37条和第6:162条，构成非法妨害？或者它是否违反了邻里法中关于窗户、阳台和边界附近植物种植的规定？即使建筑在规划上完全合法，对您而言，它仍然可能构成非法妨害。
本文解释了如何确定是否需要许可证、如何提出有效的执法请求、适用的截止日期以及何时民事途径是更好的选择。
目录
快速总结
| 总结 | 说明 |
| 首先确认是否需要许可证。 | 根据《环境与规划法》，许多小型工程无需许可证即可施工。但在采取行动之前，请查阅《环境法典》和当地环境规划。 |
| 以书面形式请求强制执行 | 作为利益相关方，您可以要求市政当局强制执行。市政当局对您的请求作出的决定可在六周内提出异议。 |
| 注意六周期限 | 即使没有人通知你，你邻居获得的许可（包括事后获得的许可）也必须在公布之日起六周内提出异议。 |
| 民用路线回答了另一个问题。 | 民事法庭评估的是妨害行为和邻里法（例如，距离边界两米以内的窗户），而不是是否需要许可证。 |
| 诉讼前先沟通 | 对话或调解可以更快地解决问题，但不要在对话过程中错过最后期限。 |
荷兰适用哪些建筑法规？
建筑规则载于2024年1月1日生效的《环境与规划法》（Omgevingswet）及其相关法令中。该法取代了一系列旧法律，包括原先的环境许可规则，并将空间规划和建筑规则整合到一个体系中。
作为邻居，您需要考虑两个问题。首先，该建筑工程是否需要许可证？其次，如果需要，是否已获得许可证，且工程是否符合许可证要求？只有当第一个问题的答案是“是”，第二个问题的答案是否定的，才构成市政当局可以采取行动的违规行为。
建筑工程何时需要许可证？
建筑工程是否需要许可证取决于工程类型、工程位置以及当地环境规划。没有统一的高度或尺寸限制。
该法案区分了建筑的两个方面。第一方面是技术性建筑活动（technische bouwactiviteit）：该建筑是否符合国家安全、健康和能源方面的技术要求？第二方面是规划方面，即环境规划活动（omgevingsplanactiviteit）：该建筑是否符合市政当局为该地点制定的规则，例如允许的用途、高度和地块位置？
国家法规规定了某些类型的工程无需许可证即可建造，这些许可证涵盖技术、规划或两者兼具等方面。典型的例子包括某些扩建工程、后花园的棚屋和附属建筑，前提是它们符合国家规定。地方环境规划也可能包含其自身的规定。因此，看似小型的建筑物仍可能需要许可证，而大型建筑物在某些情况下可能无需许可证。
实际操作中，您不应依赖经验法则。请使用 Omgevingsloket 上的许可证查询功能，并阅读特定地址的环境规划。如果您不确定，请向市政当局询问是否需要许可证以及是否已获批准。您还可以要求查阅许可证及其相关图纸。
如果有人未经许可擅自建造房屋会怎么样？
未经许可进行建筑施工违反了《环境与规划法》，市政当局有权强制执行。主要手段包括违章罚款令（last onder dwangsom）和行政强制执行令（last onder bestuursdwang）。
如果发出附带处罚的命令，市政当局会指示您的邻居在规定期限内停止施工或拆除建筑物。如果您的邻居不遵守，将被处以罚款。如果发出行政强制执行令，市政当局将自行执行相关工作，例如封锁施工现场或拆除建筑物，并向您的邻居追讨费用。此外，在某些情况下，还可能处以行政罚款（bestuurlijke boete）或刑事处罚。罚款金额取决于具体情况和市政当局的政策，没有固定数额。
执法的目的是恢复合法秩序。因此，市政当局通常会先调查该建筑是否可以合法化。如果仍然可以颁发许可证，市政当局通常会邀请您的邻居申请，而不是下令拆除。之后，您有权对该许可证提出异议。
未经许可的施工也可能在日后给您的邻居带来麻烦。房产出售时，买家可能会询问所有施工是否合法，而违章建筑可能会影响交易。这些后果会影响您的邻居，而非您自身，但它们可以成为双方协商解决方案时的争论点。如果您想了解更多相关背景信息，请参阅我们的房产纠纷概述。
对您而言，重要的是市政当局对违规行为采取行动。这些规则旨在保护居住环境的质量、安全和邻居的利益。您的职责是向市政当局提供所需信息，并在法律规定的期限内采取行动。
如果你的邻居未经许可就进行建筑施工，你可以采取哪些措施？
具体步骤如下：记录施工情况，确认是否需要许可证，如果可行，与邻居沟通，并向市政当局提交书面强制执行申请。此外，还要考虑是否可以提起民事诉讼，例如妨害公共秩序或违反邻里关系法。
与邻居发生纠纷会让人倍感压力，因为你们还要继续毗邻而居。采取有条理的处理方式有助于你掌控局面，也便于市政部门或法院评估你的立场。
如何记录施工过程？
首先，记录施工进度。从多个角度拍摄清晰的照片，记录施工日期，并做好简要的记录。确保记录中包含建筑物相对于边界和您房屋的尺寸和位置信息。
良好的记录有多种用途。它们可以支持您的强制执行请求，帮助市政检查人员开展工作，还可以作为民事诉讼的证据。在文件中保存带有日期和地点的照片，能使您的记录更加可靠。
接下来，请查看适用于该地块的规定。查找该地址的环境规划，并使用 Omgevingsloket 上的许可证查询功能。同时，向市政当局询问是否已申请或已获批准许可证。许可证申请的决定会对外公布，因此也请查阅市政当局的公告。
如何向市政当局申请强制执行？
您向市政行政部门提交了一份书面强制执行申请。请描述地址、施工情况、您认为需要许可证但未获批准的原因，以及您受到的影响。附上您的照片和记录。明确要求对您的申请作出决定。
根据《一般行政法》（Algemene wet bestuursrecht，简称Awb）第1条第2款，只有利害关系人（belanghebbende）才能提出具有法律效力的请求：即其利益直接受到影响的人。通常情况下，能够从家中看到施工的邻居符合这一条件。而居住在较远地方的人则可能不符合。
市政当局必须在合理期限内对您的申请作出决定。根据《市政条例》第4:13条，除非法律另有规定，否则自收到申请之日起八周内未作出决定，则该期限已届满。在作出决定期间，市政当局可以实地考察，向您的邻居询问情况，并调查合法化是否可行。
如果市政当局批准您的申请，通常会下达附带罚款的命令或行政强制执行令。如果市政当局拒绝批准，或决定使该建筑合法化，您可以在六周内提出异议。在异议裁决作出后，您可以向行政法院提起上诉。
原则上，市政当局有义务强制执行，但如果存在合法化的具体可能性，或者强制执行会造成不成比例的后果，则可以不予执行。因此，您的反对意见应阐述以下几点：为什么合法化不可行，以及为什么您的利益比邻居的利益更重要。
你什么时候去民事法庭？
如果您投诉的是施工对您造成的影响，而不是关于施工许可证的问题，您应该向民事法庭提起诉讼。民事法庭不负责裁定是否需要许可证，而是裁定您的邻居是否对您的行为构成违法。我们的房地产法律页面详细解释了我们如何协助您处理此类纠纷。
《民法典》第5:37条禁止土地所有人以《民法典》第6:162条所禁止的方式或程度对邻近所有人造成妨害。该条列举了噪音、震动、气味、烟雾、气体以及遮蔽光线或空气等妨害行为。妨害行为是否违法取决于其性质、严重程度、持续时间以及具体情况。
《民法典》也包含具体的邻里法律规定。根据第5:50条，未经您同意，不得在距离边界两米范围内设置窗户、其他墙体开口、阳台及类似设施，尤其当这些设施会俯瞰您的地块时。根据第5:42条，不得在距离边界两米范围内种植树木，不得在距离边界半米范围内种植灌木和树篱，除非当地法规或习俗允许更短的距离。无论是否获得许可，这些规定均适用。
在民事诉讼中，您可以要求法院下令拆除或调整施工，禁止继续施工，或要求赔偿损失。法院可以对此类命令附加罚款（dwangsom）。如果情况紧急，例如工程仍在进行中，您可以启动简易程序（kort geding）。
在正式提起诉讼之前，明智的做法是先给邻居发一封正式信函，阐明你的异议和期望。这样的信函有时能促成双方在不诉诸法庭的情况下解决问题，也能向法庭表明你曾尝试过先行解决。
请注意，这两条途径可以同时进行。行政途径通常更便宜，因为执法工作由市政当局负责。民事途径则赋予您更大的控制权，但您需要自行承担费用和举证责任。
您应该选择调解还是诉讼？
这取决于您的目标、紧迫程度以及与邻居的关系。协商或调解可以更快、更持久地解决问题，但并不能阻止期限的流逝。如果许可决定已经公布，即使您仍在协商，也应在六周内提交异议。
每条路都有其自身的优势。了解这些优势有助于你选择适合自身情况的方法。
调解能取得什么成果？
调解是一个自愿的过程，由中立的调解员帮助您和您的邻居共同找到解决方案。在邻里纠纷中，调解并非强制性的，但如果双方都愿意沟通，调解不失为一个良好的开端。
通过调解，您可以达成法院或市政当局无法强制执行的解决方案。例如，调整施工方案、将建筑物移离边界、使用磨砂玻璃代替透明玻璃、设置遮挡物或协商赔偿事宜。您可以将调解结果记录在书面和解协议（vaststellingsovereenkomst）中，该协议对双方均具有约束力。
调解也有助于维护邻里关系，这对于未来多年都要做邻居的人来说至关重要。许多市政当局提供或推荐由受过培训的志愿者主持的邻里调解服务（buurtbemiddeling），这是一种门槛较低的解决小型纠纷的方式。
正式的诉讼程序是什么样的？
如果协商无效，您可以选择行政途径或民事途径，或者两者兼而有之。行政途径首先是向市政当局提出强制执行申请。民事途径首先是申请传票（dagvaarding），或者在紧急情况下，启动简易程序。
无论通过哪种途径，您的证据都至关重要。市政当局或法院会审查您的文件、适用的法律法规以及双方的利益。在行政诉讼中，法院会审查市政当局的决定是否合法。在民事诉讼中，法院会对您针对邻居的诉讼请求作出裁决。
可能的结果各不相同。市政当局可以下达附带罚款的命令，或者自行强制执行。民事法庭可以命令您的邻居拆除或调整建筑物，禁止继续施工，并在命令中附加罚款，并判处损害赔偿。民事法庭不直接处以罚款。
如何选择正确的路线？
你的选择取决于问题的性质、紧迫性、成本以及与邻居的关系。问问自己以下问题。
- 问题是没有获得许可吗？如果是这样，那么显然首先应该走行政途径。
- 问题是否对您造成影响，例如采光不足、视野受阻（例如看不到花园）或窗户靠近边界？如果是这样，也请考虑走市政途径。
- 工程是否仍在进行中，且造成的损害是否难以弥补？如果是这样，速度至关重要，简易程序或许更为合适。
- 许可证已经公布了吗？如果是，那么六周的异议期将决定你的时间表。
无论您选择哪种方式，都请保留与邻居和市政当局的所有联系记录。这种结构化、有据可查的做法能够展现您的诚意，并增强您的立场，无论是在调解还是诉讼中。
每起纠纷都各不相同。这里描述的一般规则只是一个起点，具体情况取决于您的实际情况，才能确定哪条途径最有希望。如果您不确定，请在截止日期前咨询律师，评估案件事实。
目的不仅在于解决此次纠纷，还在于制定明确的安排，以防止将来与邻居发生新的冲突。
企业应该注意哪些方面？
对于企业而言，规则同样适用，但项目规模通常更大，违规后果也更严重。未经许可擅自施工的企业将面临同样的执法行动，一旦工程被迫停工，其运营可能会受到影响。
企业也可能成为纠纷的另一方：例如，作为建筑项目的邻居，其办公场所或运营受到影响。在这种情况下，上述途径同样适用于该企业。
哪些许可证和通知适用于商业场所？
与住宅一样，该法案对商业场所的建设也区分了技术性建筑活动和规划方面。是否需要许可证取决于工程内容和当地环境规划。对于商业场所而言，环境规划允许的用途往往是决定性因素。
对于风险等级最低的新建建筑（例如独栋住宅和小型商业建筑），《建筑质量保证法》（Wet kwaliteitsborging voor het bouwen，简称Wkb）自2024年1月1日起生效。对于这类建筑，市政当局不再事先审核技术图纸。开发商只需提交一份建筑通知（bouwmelding），然后由独立的质量保证官员（kwaliteitsborger）在施工过程中检查是否符合技术规范。
Wkb 的规定并不改变规划方面的内容。即使技术方面的内容属于通知制度的范畴，环境规划活动可能仍然需要许可证。因此，企业在开工前应核查这两个方面。
无证施工有哪些风险？
企业面临的风险包括执法、延误和成本。市政当局可以责令企业停止施工或拆除建筑物，并可对此类命令附加罚款，或由企业承担拆除费用。在某些情况下，企业还可能被处以行政罚款。
未经许可的施工也可能导致合同纠纷。贷款方、买家、租户和保险公司都可能询问房屋是否符合相关规定，违规行为会使买卖、租赁或融资过程变得复杂。请查阅您的协议和保单条款，了解哪些规定适用于您的情况。
此外，邻居还可以提起民事诉讼，例如以扰民或违反邻里法为由。此类诉讼可能导致法院下令调整或拆除违建结构，并判令房东赔偿损失和承担诉讼费用。
如何组织合规工作？
在每个项目启动之初就进行规划许可审核。在签署施工合同之前，务必确定哪些活动需要许可证，是否需要建筑通知，以及适用哪些环境规划规则。
在与建筑师和承包商的合同中，明确规定谁负责申请许可证和提交通知。将许可证、通知和质量保证文件放在一起，以便随时证明工程是合法进行的。
对于大型项目，建议尽早咨询市政部门。许多市政部门提供初步咨询服务，您可以在提交正式申请前与市政部门讨论方案。这可以避免日后出现延误和邻居反对的情况。
最后，大型工程务必提前告知邻居。虽然提前沟通不能替代法律要求，但可以降低施工期间被强制执行和发生民事纠纷的风险。
常见问题
如果我的邻居未经许可进行建筑施工，我该怎么办？
首先查阅《环境法典》和当地环境规划，确认是否确实需要许可证，并向市政当局询问是否已颁发许可证。用标注日期的照片记录工程情况。如果需要许可证但未获批准，请向市政行政部门提交书面强制执行申请。
如果我的邻居未经许可进行建筑施工，会有什么后果？
市政当局可以发出处罚令（last onder dwangsom）或行政强制令（last onder bestuursdwang），要求停止施工或拆除建筑物。在某些情况下，可能会处以罚款。通常，市政当局会首先审查该建筑是否可以通过事后颁发许可证的方式合法化。
调解是解决违法建筑纠纷的有效方法吗？
如果双方邻居都愿意沟通，调解可以有效解决问题，因为调解能够找到法院无法强制执行的方案。而且调解是自愿的。需要注意的是，调解并不会阻止对许可证提出异议的六周期限继续有效。
我什么时候应该考虑对未经许可的建筑采取法律行动？
如果施工对您造成直接影响，例如造成滋扰或在边界两米范围内设置窗户，或者市政当局不作为，您可以考虑向民事法庭提起诉讼。如果市政当局拒绝您的请求或在事后批准了许可，请在六周内提出异议。
综上所述
- 首先要确认施工是否需要许可证；根据《环境与规划法》，许多小型工程无需许可证。
- 如果需要许可证但未获批准，请向市政行政部门提交书面强制执行申请。原则上，市政当局有义务强制执行。
- 即使您没有收到个人通知，也可以在六周内对拒绝或事后颁发的许可证提出异议。
- 对于妨害行为（《民法典》第 5:37 条）或违反邻里法的行为，例如窗户距离边界两米以内（《民法典》第 5:50 条），应通过民事途径解决。
- 谈话或调解或许会有帮助，但千万不要在谈话或调解的过程中错过最后期限。
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