了解房东的义务 | Law & More
租赁协议有多个方面。其中一个重要方面是房东及其对房客的义务。关于房东义务的出发点是“房客根据租赁协议可以期待的享受”。毕竟，房东的义务与房客的权利密切相关。
具体来说，这一出发点意味着房东有两项重要义务。首先，第 7 条：203 BW 规定的向租户提供物品的义务。此外，房东还有维护义务，换句话说，荷兰民法典第 7 条：204 规定的缺陷规定。房东的这两项义务究竟意味着什么，将在本博客中依次讨论。
出租房屋可用
关于房东的首要主要义务，《荷兰民法典》第7条：203条规定，房东有义务向出租人提供租赁财产，并将其留给商定用途所需的程度。 商定的使用问题，例如：
- （独立或非独立的）居住空间；
- 从零售空间的角度而言，是商业空间；
- BW第7条第203a条所述的其他业务空间和办公室
在租赁合同中明确说明双方约定的用途非常重要。毕竟，房东是否履行了义务的答案将取决于双方在租赁协议中对租赁物业目的地的描述。因此，不仅要在租赁中说明目的地或至少用途，还要更详细地描述租户在此基础上可以期待什么。
在此背景下，它涉及以特定方式使用租赁物业所必需的基本设施。例如，对于将建筑物用作零售空间，承租人还可以规定柜台、固定货架或隔墙的可用性，并且可以在此背景下对用于存储废纸或废金属的租赁空间提出完全不同的要求。
维护义务（默认清算）
在房东的第二项主要义务中，荷兰民法典第 7:206 条规定房东有义务修复缺陷。民法典第 7:204 条进一步阐述了对缺陷的理解：缺陷是房产的一种状况或特性，导致房产无法为租户提供其根据租赁协议可以期望的享受。
就此而言，根据最高法院的说法，享受不仅仅包括租赁物业或其物质财产的状况。其他限制享受的情况也可能构成第 7 条：204 BW 所定义的缺陷。在这种情况下，例如，考虑租赁物业的预期可达性、可访问性和外观。
虽然这是一个宽泛的术语，涵盖了所有限制租户享受的情况，但租户的期望不应超过普通租户的期望。换句话说，这意味着租户不能期望超过维护良好的房产。此外，根据情况的不同，不同类别的租赁物品会各自提高自己的期望 法律.
在任何情况下，如果出租对象没有为租户提供预期的享受，则不会有以下缺陷：
- 因过失或风险而归于承租人的情况。 例如，从法律风险分配的角度来看，租赁财产中的细微缺陷由租户负责。
- 与租户个人有关的情况。 例如，对于来自其他租户的正常生活噪音，这可能包括非常低的容限。
- 第三方的实际干扰，例如交通噪音或租用物业旁露台上的噪音滋扰。
- 没有实际干扰的断言，例如，租户的邻居仅声称拥有通过租户花园的通行权，而没有实际使用它的情况。
房东违反主要义务的制裁
如果房东无法按时全部或全部向租客提供所出租的财产，则房东方面存在缺陷。 如果有缺陷，同样适用。 在这两种情况下，该缺陷都会导致对房东的制裁，并在这种情况下赋予租户一定的权力，例如：
- 合规。 然后，房客可以要求房东按时全部或全部按时提供所出租的财产，或弥补缺陷。 但是，只要房客不要求房东修理，房东就可能无法补救该缺陷。 但是，如果补救措施是不可能的或不合理的，出租人则不必这样做。 另一方面，如果出租人拒绝维修或没有及时拒绝维修，则承租人可以自己补救缺陷并从租金中扣除费用。
- 减少租金。 如果出租人未能按时或全额提供出租的物业，或者存在缺陷，这是租户的替代选择。 租金的减少必须向法院或租金评估委员会提出。 索赔必须在房客向房东报告缺陷后的6个月内提出。 从那时起，减租也将生效。 但是，如果租户允许此期限到期，则减少租金的权利将减少，但不会失效。
- 如果缺少房租，则终止租赁协议将完全无法享受。 如果出租人不必补救的缺陷，例如由于无法补救而导致的费用或在给定的情况下无法合理预期的支出，但使承租人和承租人无法完全预期的享受出租人解除租约。 在两种情况下，都可以通过法外声明来完成。 但是，并非所有各方都经常同意解散，因此仍然必须遵循法律程序。
- 佣金制度。 此索赔仅由租户提出，前提是缺陷（例如存在缺陷）也可以归因于房东。 例如，如果这种缺陷是在签订租赁合同后出现的，并且可以归因于出租人，例如由于他没有对所租财产进行足够的维护，则属于这种情况。 但是，如果在订立租约时已经存在某种缺陷，而出租人当时已意识到这一点，则应该知道该缺陷或将其告知承租人该租赁财产没有缺陷。
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