房地产律师
在荷兰

需要咨询或办理相关手续？请申请免费咨询。

您的房屋购买计划是否即将告吹？您是否在过户后发现了严重的缺陷？或者您的承包商施工质量低劣？荷兰的房地产律师可以在您签署合同前以及发生纠纷时为您提供帮助。本页将介绍适用于荷兰房产买卖、租赁、建造和所有权的法律法规、相关期限以及我们如何为您提供协助。

客户评分 Law & More 10 分中的 9.6 分客户评价荷兰评论平台（截至 2026 年 10 月，共有 81 条评论）。

在荷兰，什么情况下需要房地产律师？

当房产合同需要在签署前进行审核，或者出现房产纠纷时，您就需要一位房地产律师。在一般的房屋买卖中，法律并未强制要求律师，但及早咨询律师通常可以避免代价高昂的错误。

客户在以下情况下会来寻求我们的帮助：

买方或卖方想要解除购买协议，或者要求支付相当于房价 10% 的违约金；
过户后，你发现卖方本应报告的缺陷，例如潮湿、地基问题或石棉；
你的承包商迟交工款、交付质量差或收取你未要求的额外费用；
你与租客或房东之间就租金、维修、终止合同或驱逐等事宜存在纠纷；
业主协会做出了一项你想撤销的决定；
你与邻居之间就边界、通行权或树木问题发生冲突；
您通过公司投资荷兰房产，需要帮助起草和审核交易文件。

房地产法律中的一些时限很短，例如，对业主协会的决定提出异议的期限只有一个月。产权过户或交付后，您的谈判地位通常会减弱，因此务必尽早采取行动。

我们还能为您提供哪些相关服务？

关于该法律领域的具体问题，这些页面会有更详细的说明。

买卖房产时应该注意哪些事项？

私人买家购买房屋必须采用书面形式（荷兰民法典第7:2条）。根据荷兰民法典第3:89条，只有在公证转让契约登记后，您才能成为房屋所有者。登记在土地登记处（Kadaster）的公共登记簿中进行。

是否有冷静期？

私人购房者在收到签署的购房协议后有三天的冷静期。冷静期过后，除非另有附加条件（例如融资条件），否则购房即具有法律约束力。此类附加条件只有在您及时且以正确方式提出时才有效。请仔细核对合同中的日期。

公证员的角色是什么？

房产过户始终需要民法公证人（notaris）的协助，由公证人起草契约并进行登记。公证人保持中立，代表买卖双方。相比之下，房地产律师只代表您个人利益，可以代表您协商合同条款。

如果一方不履行合同怎么办？

如果一方未能履行合同义务，另一方可以发出违约通知，并要求履行合同、解除合同或赔偿损失。许多标准购房协议都包含相当于购房款10%的违约金条款。如果完全执行违约金条款明显不可接受，法院可以酌情减少违约金（荷兰民法典第6:94条）。荷兰的房地产律师会审核这些条款。了解更多关于预购协议及其风险的信息。

如何应对隐蔽缺陷？

房产必须具备购房协议中所述的预期品质（荷兰民法典第7:17条）。如果不符合，则构成违约，您可以追究卖方的责任。

您的胜算取决于卖方的披露义务和买方的调查义务。卖方必须报告其已知的缺陷。买方必须调查其合理能够发现的问题，例如进行房屋勘测。合同中的年龄条款或石棉条款可能会限制您的权利。

发现缺陷后，您必须在合理时间内通知卖方（荷兰民法典第7:23条）。对于从专业卖方处购买商品的消费者而言，两个月内通知即视为及时。原则上，索赔的诉讼时效为自通知之日起两年。荷兰的房地产律师会评估缺陷是否对您可见，必要时还会咨询建筑专家。

住宅租赁和商业租赁分别适用哪些规则？

荷兰民法典第7卷中的租赁法对住宅和商业地产进行了明确的区分。住宅租户享有广泛的保护：租赁合同只有在租户同意或地方法院裁定终止的情况下才会终止（第7:272条和第7:274条）。

自2024年7月1日起，根据《固定期限租赁合同法》（Wet vaste huurcontracten），住宅租赁原则上为无限期租赁。同日，《可负担租金法》将租金管制范围扩大至大部分中等租金市场。此外，房东还必须遵守自2023年7月1日起生效的《良好房东法》，该法规定押金不得超过两个月基本租金。

零售空间还是办公空间？

商业地产有两种制度：

零售、餐饮和手工艺场所适用荷兰民法典第7:290条。租赁期限原则上为五年加五年，出租人只能依据法律规定的理由终止租赁。
办公室和其他商业场所适用荷兰民法典第7:230a条。租赁期满后，租户仅享有有限的保护，免遭驱逐。

这种差异会对房东和租客双方造成巨大的经济影响。荷兰的房地产律师首先会确定适用哪种法律体系。许多商业租赁合同采用 ROZ 模式，其一般条款在某些方面与法律有所不同。我们的律师会在您签署租赁合同前进行审核，并处理有关租金、房屋缺陷和驱逐等方面的纠纷。法定租赁规则可在wetten.overheid.nl 网站上查阅（第 7 册，荷兰语）。

在建筑和装修过程中，您享有哪些权利？

根据建筑合同，承包商承诺建造并交付工程（荷兰民法典第7:750条）。自2024年1月1日起，《建筑质量保证法》（Wet kwaliteitsborging voor het bouwen）生效。根据该法，承包商在交付后也需对交付时未发现的缺陷承担责任，除非这些缺陷无法归咎于承包商。

为私人客户工作的承包商必须提供竣工文件（第7:757a条）。私人客户最多可向公证人支付合同价款的5%作为定金（第7:768条）。该定金用于确保对交付时发现的缺陷进行维修。建筑缺陷索赔的诉讼时效最迟为交付后二十年（第7:761条）。

额外工作是指超出原订单范围的工作。原则上，承包商只有在提前通知您的情况下才能收取额外费用（第7:755条）。但您本应自行了解的额外费用除外。务必以书面形式记录变更及其价格。

商业项目通常采用 UAV 2012 或 UAV-GC 2005 标准条款。这些条款通常将争议提交荷兰建筑业仲裁委员会（Raad van Arbitrage voor de Bouw）进行仲裁。荷兰的房地产律师会评估仲裁或诉讼哪种方式更为合适。

业主协会、租赁权和邻里法对您意味着什么？

如果您购买一套公寓，您将获得公寓产权，并自动成为业主协会（Vereniging van Eigenaars，简称VvE）的成员。产权分割协议及其规章制度规定了哪些部分属于私人所有以及费用如何分摊。

业主协会必须每年预留资金用于重大维护（荷兰民法典第5:126条）。该预留资金遵循长期维护计划，或至少为房屋重建价值的0.5%。如果您不同意业主大会的决定，可以在一个月内向地方法院申请撤销该决定（第5:130条）。购买房屋前，请律师审核业主协会的文件、会议记录和预留资金情况。

他人的哪些权利可以限制你的所有权？

所有权可能受到他人权利的限制，这些权利在公共登记簿中登记，并在出售时转移给新所有者。相关规定载于《荷兰民法典》第五卷。

租赁权（erfpacht）赋予持有人使用他人土地的权利，通常需要支付年租金（第5:85条）。请务必查看租赁期限和修订日期，尤其是在…… Amsterdam荷兰很多土地都是以租赁形式出租的。在土地过户之前，荷兰的房地产律师会仔细阅读租赁条款。
地上权（opstalrecht）赋予拥有他人土地上、土地内或土地上方建筑物或工程的权利（第 5:101 条），例如在另一屋顶上安装太阳能电池板。
地役权（erfdienstbaarheid）是指为另一块土地的利益而对一块土地施加的负担，例如通行权（第 5:70 条）。

邻里关系法也载于第五卷。您不得对邻居造成非法滋扰，例如噪音或气味（第5:37条）。原则上，树木必须距离边界至少两米，树篱和灌木必须距离边界至少半米（第5:42条）。

投资者和公司应该向荷兰房地产律师咨询哪些问题？

外国投资者和公司通常通过私人有限公司（BV）持有荷兰房产。交易结构（股权交易或资产交易）会受到公司法和税法的制约。房地产法和公司法在同一笔交易中交汇，需要对产权、租赁、许可证和债务进行尽职调查。

公司法方面涵盖公司架构、股权购买协议和担保条款。买方通常需缴纳过户税（过户税），由公证人代收。自住房屋、投资房产和非住宅物业的税率各不相同，且会定期调整。年轻的首次购房者可能符合免税条件，但需满足一定的价值限制。我们会与您的税务顾问就这些问题进行沟通。

规划和许可属于行政法范畴，而非民法范畴。因此，荷兰房地产开发商聘请的房地产律师会将房地产法与行政法结合起来处理。自2024年1月1日起，《环境与规划法》（Omgevingswet）对分区和许可进行规范，环境法对土壤、噪音和能源方面做出了规定。通常情况下，您可以对许可决定提出异议，期限为六周。出售土地的市政当局原则上必须给予所有利益相关方平等的机会。这是2021年11月26日最高法院在“迪达姆案”（Didam）判决中作出的裁决。

如何与 Law & More 工作？

我们律师事务所的荷兰房地产律师的工作分为四个阶段。在每个阶段，我们都会事先讨论具体工作内容和大致费用。

初步咨询。我们会安排一次免费的初步会面，讨论您的具体情况和需要遵守的截止日期。我们会要求您提供一些关键文件，例如购房协议、租赁合同或分割契约。
咨询服务。我们会评估您的权利和义务，并用英语或荷兰语向您解释您的风险和机遇。
协商。我们会发出违约通知或追究对方责任，并主导协商。许多房产纠纷最终都会达成和解协议（vaststellingsovereenkomst），这是一份具有约束力的合同，可以解决纠纷。
诉讼程序。如果未能达成和解，我们将向地方法院、地区法院或仲裁机构提起诉讼，包括简易程序和上诉。

租赁案件均由地方法院审理。其他财产纠纷，标的额不超过25,000欧元的，由地方法院审理；标的额超过25,000欧元的，由地方法院审理，且必须聘请律师。判决结果可在三个月内向上诉法院提起上诉。