在荷兰，拖欠租金使房东有权追讨欠款，如果拖欠持续，房东还可以以此为由解除租赁合同。但房东绝无权单独采取行动。对于已建成的不动产，《荷兰民法典》（Burgerlijk Wetboek，简称BW）第7:231条规定，解除租赁合同的权力属于法院，租户只能依据法院判决并由执达吏强制执行而被驱逐。实际上，当租金拖欠达到三个月左右时，地方法院（kantonrechter）通常会考虑解除租赁合同并下令驱逐租户。

这样一来，房东只有一条虽窄但有效的途径：妥善确定违约情况，发出符合法定要求的催款函，履行适用于住宅租赁的报告义务，然后向地方法院提起支付租金、解除租赁关系和驱逐房客的诉讼。任何超出此途径的行为，例如更换门锁或切断暖气，都会使拥有合法诉讼请求的房东变成被告。

本文阐述了租户何时构成法律上的违约、催款函必须包含哪些内容、地方法院如何适用《巴西民法典》第6:265条的例外规定、诉讼程序所需时间以及后续的追讨欠款方式。此外，本文还涵盖了租户可以提出的抗辩理由以及无论欠款金额大小都禁止采取的行动。

当租户违约时

根据《荷兰租赁法》第7:212条，承租人有义务在约定的时间支付租金。如果租赁合同规定了固定的付款日期（几乎所有荷兰租赁合同都有此规定），则根据《荷兰租赁法》第6:83条，该日期届满即构成承租人违约，无需任何催告。违约之日起，法定利息开始计算，承租人须承担因延迟付款造成的损失。

首先要准确确定欠款金额，因为法院将审查所主张的金额。按月列出应付金额、已收到金额和日期，并与银行对账单核对。区分基本租金和预付的服务费及水电费，因为未结清的年度服务费账单经常引发争议，而且与未付租金并非同一概念。如果双方达成付款安排或临时减免协议，则应以书面形式记录并签字；租户通常会将未记录的让步作为已接受欠款的证据。对于临时租赁安排也应如此，因为终止日期和最后期限的租金常常存在争议。

租赁合同中规定的固定付款日期意味着，如果没有收到催款通知，租户将在付款日期过后的第二天构成违约。

租赁合同本身不能扩大这些权利。荷兰租赁法（第7卷第4章BW）对住宅租赁具有很强的强制性，因此，允许房东在没有法院命令的情况下终止租赁或重新进入房屋的条款无效。我们的租赁法条款概述中对此原则有更详细的阐述。

催款函和法定十四天通知

尽管违约可能自动发生，但在实践中，发出书面催款通知仍然是必要的，并且在收取庭外催收费用之前，法律也要求必须发出书面催款通知。如果租户是消费者，《德国民法典》第6:96条规定了催款通知的形式：房东必须首先发出书面通知，给予租户至少十四天的时间（自收到通知之日起计算）支付租金，且不得收取任何额外费用；该通知必须说明如果租户未付款，将收取的催收费用金额。如果通知中计算的期限有误或遗漏了金额，房东无权收取这些费用，法院会主动核查这一点。

一份措辞得当的催款函应包含以下信息：租户姓名和房产名称；按月列出欠款明细；列明含利息的总额；注明付款期限和付款账户；说明若不付款将产生的催收费用；并告知租户将提起诉讼。催款函应同时以邮寄和电子邮件方式发送，并保留发送凭证：房东有责任证明通知已送达租户。

住宅租赁的报告义务

住宅房东负有一项经常被忽视的法定义务。根据《市政债务援助法》（Wet gemeentelijke schuldhulpverlening）引入的债务早期识别规则，面临租金拖欠的房东在尝试联系租户并提供债务援助后，必须将欠款情况报告给市政当局，以便其提供帮助。该报告不会中止房东的索赔权，但如果房东之后向法院申请解除租赁合同，则可能因未进行报告而受到不利影响，因为法院会权衡诉讼开始前房东所做的努力。

解散和驱逐均需经分区法院办理。

房东不能在庭外解除已建成不动产的租赁合同。《巴西民法典》第7:231条规定，仅当承租人违约时，才能通过司法判决解除租赁合同，但根据《鸦片法》被市长查封的房屋除外。所有租赁纠纷，无论金额大小，均由地方法院依据《巴西民事诉讼法典》第93条进行审理。案件由执达吏送达的传票（dagvaarding）启动，而非通过起诉状。诉讼请求通常包含三项内容：支付拖欠租金及利息和诉讼费用、解除租赁合同以及驱逐承租人。

第 6:265 条 BW 中的例外情况

法律检验标准由《德国租赁法》第6:265条规定：任何违约行为均赋予另一方解除租赁关系的权利，除非该违约行为因其特殊性质或轻微程度，不足以构成解除租赁关系及其后果的理由。援引并证实该例外情况的举证责任在于承租人。最高法院已确认，不存在单独的“严重违约”门槛；法院会在该例外情况的框架内权衡案件的所有情况。

对于拖欠租金的情况，这种处理方式具有相当的可预测性。拖欠租金达到或超过三个月通常被视为违约，足以构成解除租赁关系的理由。低于此金额，结果则取决于具体情况：租户的支付记录、租户是否对催款做出回应、拖欠款项是否在庭审前或庭审期间结清、是否存在债务援助以及失去房屋对租户个人造成的后果。在判决前付清所有欠款的租户通常可以避免租赁关系解除，但仍需承担相关费用；而长期反复拖欠租金的租户，即使金额较小，也可能失去房屋。

拖欠三个月是解除婚姻关系的实际基准，而不是法定规则；法院根据《德国联邦法典》第 6:265 条的例外情况权衡所有情况。

流程如何运行

送达传票后，租户有机会作出回应，通常随后会举行口头听证会，法院会在听证会上探讨和解的可能性，然后再作出裁决。关于未付租金和驱逐的初审判决通常会在几个月内作出，法院几乎总是宣布该判决具有临时强制执行力，因此上诉本身并不会阻止判决的执行。判决会规定租户必须搬离的期限，驱逐由法警执行，法警首先送达判决书并发出腾房令。有关实际流程，包括法警的角色和执行费用，请参阅我们关于合法驱逐程序的文章。

临时救济程序（kort geding）适用于情况紧急、无法等待的情况，但它并非解决普通欠租问题的捷径。临时救济法官无权解除租赁合同，只有在主审法院极有可能下令驱逐，且房东确实有紧急利益需要处理的情况下（例如，欠租伴有滋扰或转租），才会下令驱逐。对于简单的欠租案件，在地方法院进行实质性审理最终速度更快，也更稳妥。

追回这笔钱

解除租赁关系终止租赁，但不支付拖欠款项。根据《德国联邦法典》第6:119条，法定利息自违约之日起计算；企业之间适用《德国联邦法典》第6:119a条规定的较高商业利率。非诉讼催收费用按照政府法令规定的法定标准计算，以本金为基础，并须遵守上述针对消费者的十四天通知期。法院还会裁定支付一部分诉讼费用，该费用按固定费率确定。

一旦判决生效，执行官可以扣押工资、福利、银行存款和动产，但须遵守必须留给债务人的最低保障收入。如果存在资产在判决前消失的实际风险，房东可以向临时救济法官申请许可，提前进行保护性扣押。押金可以抵扣拖欠的租金，但须遵守《良好房东法》（Wet goed verhuurderschap）的规定：押金不得超过两个月的租金，且必须在该法规定的短期内退还或说明去向。如果租户获准参加法定债务重组计划，则入选前的拖欠款项将纳入该计划，不得再单独追讨，而入选后产生的租金仍须全额支付。

房东不得做什么

任何拖欠租金都不能成为房东自行采取行动的理由。根据《德国民法典》第6:162条，更换门锁、拆除房门、堵塞通道、将租户物品搬出房屋或切断水、电或暖气均属违法行为。未经许可擅自闯入出租房屋也可能构成《德国刑法典》第138条规定的非法侵入罪（huisvredebreuk）。租户若遭遇此类行为，可在数日内通过临时救济程序恢复房屋通行权，并获得损害赔偿和罚款，房东还需承担诉讼费用。自行采取法律行动的房东在后续的解除租赁关系听证会上将处于明显不利的地位。

超出正常催收范围的压力行为另有规定。《良好房东法》规定房东不得恐吓租户，并要求每个市政当局设立举报点，供租户投诉；市政当局可采取行政措施和罚款。因此，反复上门、威胁或发送旨在迫使租户搬离的信息，不仅无助于民事诉讼，反而会加剧诉讼风险。房东的维修义务也保持不变：正如我们在租户权利概述中所述，拖欠租金并不免除房东修复缺陷的义务。

只有根据法院判决执行的法警才能清理出租房屋；任何其他途径都是非法行为。

租户可以提出的抗辩理由

预判对方的抗辩理由是准备索赔的一部分。最常见的抗辩理由是房屋存在缺陷。租户如果报告了房屋缺陷但未得到修复，可以向租金评估委员会（Huurcommissie）申请临时减租。根据《德国联邦法》第7:207条，租户自报告缺陷之日起即可申请减租。租户不能直接停止支付租金，减租也不等同于拒付租金的权利，但有据可查的缺陷通常可以减少法院认可的欠款金额。

关于租金水平或物业费账单的争议处理方式相同：住房委员会对受监管市场和中等市场市场的租金水平以及年度物业费账单拥有管辖权，其裁决对双方均具有约束力，除非其中一方及时向地方法院提起诉讼。如果欠款是在房屋修缮期间产生的，则适用房屋翻新相关规定，而非普通付款义务；房东提出的翻新方案与租户要求减免租金的权利之间的平衡，请参阅我们关于“续租翻新”的文章。

商业场所租赁案件的诉讼程序与住宅租赁案件相同，均需向地方法院提起诉讼，但实质性审查标准有所不同：由于不存在住房权益需要保护，法院主要关注商业关系和付款记录。此类租赁合同中通常包含违约金条款，如果违约金过高，法院可根据《德国民法典》第6:94条对其进行调整。关于不同类型商业空间的区别及其相关规定，请参阅我们对不动产租赁法和商业租赁法的比较分析。

首先要做什么

尽早采取书面行动。逐月核算欠款，发出符合《德国租赁法》第6:96条规定的催款函，向租赁房屋所在地的市政当局报告，并将任何付款安排记录在签字文件中，文件中应列明正常租金加上用于偿还欠款的金额，以及如果错过分期付款将如何处理。如果欠款达到三个月左右的租金且仍未达成可行的付款安排，则应准备付款、解除租赁关系和驱逐的诉讼请求，并送达传票。拖延时间很少能改善追讨欠款的局面，因为随着欠款的增加，租户实际能够偿还的金额会越来越少。

Law & More 我们为房东和租户提供关于租金拖欠、催款函和催收、在地方法院办理解除租赁关系和驱逐程序、服务费和租金水平纠纷以及在住房委员会 (Huurcommissie) 的诉讼等方面的法律咨询。我们会评估案卷，指出法院可能接受的解除租赁关系的理由，并负责后续的诉讼程序和执行工作。如果您面临租金拖欠问题，联系 Law & More 在采取无法挽回的措施之前，先讨论好立场。

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