几乎所有在荷兰租房的国际人士都需要支付押金，许多人担心租约到期后能否拿回押金。自2023年7月1日《良好房东法》（ Wet goed verhuurderschap）生效以来，相关规定更加明确：押金金额设有上限，退还押金的期限也已确定，房东有义务以书面形式解释任何扣留的款项。本文将阐述法律对押金、服务费和中介费的规定，以及发生纠纷时您可以采取的措施。
房东可以要求多少押金？
根据《良好租赁法》（Wet goed verhuurderschap）第2条的一般行为准则以及《荷兰民法典》（Burgerlijk Wetboek）第7卷第261b条的补充规定，房东不得要求租客支付超过裸租金两倍的押金（ waarborgsom ） 。“裸租金”（kale huur）是指房屋本身的租金，不包括服务费、水电费和任何家具附加费。
该上限仅适用于未来签订的合同，而根据旧合同约定的较高押金在实践中仍然会被要求支付。如果您在2023年7月之前签署了合同，请不要认为您的押金不会受到质疑：在上限生效之前，地方法院就已经开始裁定过高的押金条款无效，理由是其违反了《民法典》第七卷第264条规定的不合理苛刻条款。北荷兰地方法院于2015年8月5日裁定一项六个月押金条款无效（ECLI:NL:RBNHO:2015:6660），认为超过月租金两倍的押金不合理。 Amsterdam 2019年3月4日，房东将超过四个月租金的押金减至两个月租金（ECLI:NL:RBAMS:2019:1490）。这两起案件均为初审判决，不具有约束力，且目前尚无案例将“良好房东”标准应用于2023年之前的押金——但之前的判例法仍然是值得借鉴的依据。
如果房东要求支付更多，您无需支付超出部分，可以追回已多付的款项，市政当局也可以采取强制措施。请注意，“两个月押金加一个月预付租金”并非三个月押金：预付的租金是租金，而非保证金。除押金外，任何不可退还的“管理费”都是绝对不允许的。
押金何时退还？
该法案规定了两个截止日期，混淆这两个截止日期是最常见的错误。
- 如果房东不扣除任何费用押金必须退还 十四天内 租约到期。
- 如果房东确实扣除了某些费用时期是 三十天 从租约结束之日起算。额外时间用于检查、量化和记录扣款，而不是拖延时间。
房东若要扣款，必须以书面形式详细说明扣款项目及原因，并提供详细的费用明细。仅声明“发现损坏”并不符合此项义务，而遗漏此项本身即构成违约。即使房东目前无法确定维修费用，也应在三十天内退还无争议的余额，并说明尚存争议的项目。
哪些费用可以扣除，哪些费用不能扣除？
允许扣除的项目有限：未付租金、未付服务费、约定的能源绩效费以及您造成的损坏。正常损耗不在此列，即使租赁协议中提及“管理费用”，也不能扣除。
| 一般可扣除 | 不得扣除 |
|---|---|
| 租约结束时的租金欠款 | 正常磨损（正常滑倒褪色的油漆、磨损的地毯、小钉孔 |
| 未付服务费，或年度报表显示的差额 | 与实际损失无关的固定管理费、合同费或手续费 |
| 约定的能源绩效测量费 | 房东作为业主应承担的维修责任，包括结构和外部维护。 |
| 您造成的损坏：烧伤、破损、污渍、未经授权且未恢复原状的改动、遗留且未移除的物品 | 仅仅为了重新出租房产而进行的重新装修，以及房东无法提供证据或未及时以书面形式明确规定的费用。 |
大多数纠纷都源于损坏与正常损耗之间的界限。根据《民法典》第七卷第218条，对于因自身过错造成的损害，您负有责任，并且此类损害推定为您的责任，但火灾以及建筑物外墙的损坏除外。这种推定是成立的，但它与第224条共同作用——而这正是检验报告发挥决定性作用的地方。
没有检验报告：谁来证明什么？
《民法典》第七卷第224条规定，如果双方在入住时对房屋进行了书面描述，则除获准进行的改动以及因老化或正常使用而损坏的部分外，您必须按描述中所述状态归还房屋。如果没有此类描述，则推定您在租赁期满时已收到房屋，房东有责任证明房屋状况与描述不符。
实际上，这一点至关重要。有了签字的入住报告和带有日期的照片，房东如果发现台面被烧焦，就可以出示报告来证明情况已改变。如果没有这些文件，房东就必须先入为主地认为房屋原本就是这种状态，然后拿出其他证据来推翻这一假设——而一旦租客搬走，这往往就很难做到了。
服务费和预付款是如何运作的？
除了基本租金外，还需支付服务费（servicekosten ），用于支付与居住在该物业相关的商品和服务：公共区域的清洁、管理员服务、公共照明、花园维护以及家具使用等。这些费用通常以月度预付款（ voorschot）的形式收取，并在之后根据实际费用进行结算。
根据《民法典》第七卷第259条，房东必须在日历年结束后的六个月内（通常为7月1日前）向您提供一份详细的年度费用明细表，列明实际费用及其计算方法。如果租约在年中结束，则该明细表涵盖您实际租赁的那部分时间。根据第261条，只有在双方约定了新的商品或服务，或根据明细表提出费用增加的情况下，才能收取预付款，且每份明细表仅支持一项费用增加。第260条允许任何一方请求住房委员会（Huurcommissie）确定实际应付金额。
服务费旨在转嫁实际成本，而非牟利。某些项目可能根本不计入服务费：例如膳食或警报服务等护理服务，以及由业主而非住户承担的费用，例如房产税。由住户承担的费用，例如垃圾处理费，则可以转嫁。供暖供应根据《供暖条例》（Warmtewet）有其自身的收费制度。
公用事业费是另一项单独的费用。如果房产有独立的计量表，燃气、水和电通常由您直接签订合同，或者由房东提供并按实际使用量计费；这些是公用事业费（nutsvoorzieningen），而非服务费。包含所有费用的“全包”租金可以根据要求拆分成各项费用。
服务费规则即将迎来现代化改革
一项名为《服务费用现代化法案》（Wet modernisering servicekosten）的法案正在立法程序中推进，旨在收紧服务费制度：该法案规定了更明确、更具体的收费项目清单，并确认只有实际成本（绝不能包含利润）才能转嫁给客户。该法案将于2027年1月1日与《服务费用法案》（Besluit servicekosten）和《服务费用规则法案》（Regeling servicekosten）同时生效，并将新合同的收费项目限制在八个特定类别中。
代理费和禁止重复收费
《良好租赁法》禁止房东和租赁中介收取双重中介费——即就同一笔交易同时向房东和租客收取费用。该法是对《民法典》第七卷第417条和第427条中一项旧规定的补充：代表房东行事的代理人无权同时向租客收取费用。如果房产登记在代理人自己的账簿上，您则无需支付任何费用。
合同费用和押金（sleutelgeld）不得向租户收取。房东可以收取您实际受益的费用，例如门牌费用；您也可以按约定价格从即将搬走的租户处购买物品（overnamekosten），但这都不能算是重新引入租赁费。只有在您自行聘请了独立于房东的房屋搜索代理，且该代理在其自身房源范围之外寻找房源的情况下，您才需要支付租赁费。违反这些规定收取的费用可以追回。
湿地超出了存款范围
该法案的影响远不止于金钱。第二条规定了所有房东和租赁中介机构必须遵守的全国性行为准则。这些准则要求房东：
- 避免 歧视 在选择租户时，要采用透明的选择程序；
- 避免 恐吓其中包括威胁不进行维修、停止服务或扣留押金以向租户施压；
- 将租赁关系记录在案 书面协议;
- 用你能够理解的语言，以书面形式告诉你关于你的信息 权利和义务 — 押金的运作方式和退还时间、服务费的结算方式、房东的联系方式以及市政报告点（ 信息职责这不仅限于劳务移民，因此实际上国际租户应该收到英文版的相关信息；
- 遵守押金上限和服务费规定，不收取双重代理费；
- 如果租户是欧盟劳工移民，则需遵守额外规定，包括将租赁协议与雇佣合同分开，并提供相关信息。 用工人能理解的语言.
第 3 条规定，以出租房屋为经营目的的房东和中介机构必须制定防止住房歧视的书面政策，并予以公布和实施。
市政报告点和执法
自2024年1月1日起，每个市政当局都必须运行一个 报告点 (报告点）根据第 4 条规定：低门槛、免费且开放，接受匿名举报不良租赁行为。 Eindhoven 和 Amsterdam 两者都使用同一套系统。报告并非索赔——市政当局不会要求退还您的押金——但它确实会触发市政当局的监管职能。
执法力度循序渐进。初犯通常会收到警告，并告知再次违规可能导致罚款和公布违规者信息。对于屡犯或严重违规行为，可能会发出附带罚款的强制令（last onder dwangsom）或采取行政强制措施，并处以罚款。《良好租赁法》（Wet goed verhuurderschap）第19条规定，罚款最高为第四级；如果房东在四年内再次犯同样的错误，罚款将升至第五级；各级罚款的具体金额载于《刑法典》（Wetboek van Strafrecht）第23条，并会定期调整，因此请查阅该条的最新规定，而不要依赖其他地方引用的数字。作为最后的手段，市政当局可以接管房产的管理权，并且根据第5条，在指定区域内，市政当局还可以要求房东持有出租许可证。
你应该走哪条路？
租户和房东常常选错诉讼途径，白白浪费几个月的时间。这三种途径各有用途，可以同时使用。
| 路线 | 用它来做 | 它提供了什么 |
|---|---|---|
| 市政报告点 | 违反行为准则的行为包括：押金过高、未提供书面说明、未提供年度报表、歧视、恐吓、重复收取代理费。 | 监督和执法，包括警告和罚款。不发放奖金。 |
| 胡尔委员会 | 服务费和水电费预付款、租金水平、维修缺陷和全包租金 | 除非一方诉诸法庭，否则对应付金额的裁决具有约束力；需支付少量费用。 |
| 分区法院 (kantonrechter) | 追回押金、赔偿损失、争议扣款、追回非法费用，以及超出住房委员会职权范围的任何其他事项。 | 可强制执行的付款判决，包括利息和通常情况下的费用。 |
如果押金纠纷无法解决，则应向地方法院提起诉讼；您无需聘请律师。服务费纠纷属于住房委员会的管辖范围，费用也更低：租户或其他个人只需支付一笔数额适中的固定费用，而房东或其他法人实体则需支付更高的费用。现行费率由部级法规制定，并由住房委员会公布，因此请在申请前查阅相关规定。住房委员会作出裁决后，不服的一方可在八周内向地方法院提起诉讼；如果由主席单独作出裁决，则可在三周内提出异议。
时间限制是什么？
关于服务费，《民法典》第七卷第260条允许向住房委员会提出申请，每个费用类别最多可涵盖十二个月的费用，但必须在年度报表截止日期后的二十四个月内提出。错过此期限，住房委员会将不再受理申请。
要求返还押金属于普通诉讼请求，受《民法典》第三卷第307条规定的五年诉讼时效限制。五年期限看似宽裕，但拖延会使您失去证据，因此务必尽快以书面形式提出请求；书面请求还可以中止诉讼时效。
对于租户
- 签署合同前，请核对押金是否相当于两个月的租金，并询问是否有任何合同费、管理费或租赁费。
- 坚持索取入住报告（opnamestaat）由双方签字，拍摄每个房间的日期照片，并记录仪表读数。
- 请保留押金和每笔服务费预付款的付款凭证，并在搬出时以书面形式向房东提供您的新地址和银行详细信息。
- 请在日历上标记 7 月 1 日，以便查看去年的服务费账单，并注意 Huurcommissie 的 24 个月期限。
- 如果期限已过，请发出书面催款通知，并给出简短明确的付款期限；如果这不起作用，请向市场监管机构报告，并考虑提起诉讼。
对于房东
- 准备好您的文件：一份书面协议，以及一份信息表，内容包括押金、服务费、您的联系方式和 meldpunt – 如果您出租给国际人士，则需使用英文。
- 新出租房屋的租金绝对不要超过两个月的裸租金，超出部分也不要作为额外费用收取。
- 在租约开始和结束时进行检查，最好以书面形式记录，并有租户在场。
- 如未扣除任何费用，请在十四天内还款；如扣除费用，请在三十天内退还无争议余额，并附上完整的书面明细及发票。请勿收取正常损耗或例行翻新费用。
- 请在 7 月 1 日前寄出年度报表，报表应列明各项费用并基于实际成本，同时密切关注上述服务费规则的现代化进程。
综上所述
- 对于 2023 年 7 月 1 日或之后签订的租赁合同，押金不得超过租金的两倍；较早签订的较大金额的押金通常仍可能受到质疑。
- 如未扣除任何费用，则押金须在十四天内退还；如扣除任何费用，则须在三十天内退还，并附上完整的书面说明。
- 如果没有签署入住报告，则推定该房产一直处于租约结束时的状态，这使得房东很难坚持扣除“损坏”费用。
- 服务费必须在每年 7 月 1 日前根据详细的年度账单结算，有关服务的争议应提交住房委员会，而不是地方法院。
- 选择合适的法庭：行为违规案件应向 meldpunt 法庭提起诉讼，服务费案件应向 Huurcommissie 法庭提起诉讼，而追回押金等款项则应向地方法院提起诉讼。
荷兰的房东可以扣留我的押金吗？
仅在以下有限情况下，房东可以扣留租金：拖欠租金、未付服务费、约定的能源绩效费，以及您造成的超出正常损耗的损坏。任何扣留租金的情况，房东必须在租约终止后三十天内，以书面形式提供详细说明并列明所有扣留项目。房东若未提供详细说明或以正常损耗为由扣留租金，则构成违约。
房东可以要求多少押金？
对于2023年7月1日或之后签订的协议，费用上限为基本租金的两倍——基本租金是指不包含服务费、水电费和家具附加费的租金。该上限会根据您的租金水平而变化，而非固定金额。如果您被要求支付更多费用，您无需支付超出部分，并且可以申请退款。
我的押金何时退还？
如果房东没有扣款，则应在租约结束后的十四天内偿还。如果房东扣款，则期限为三十天，且必须提供书面扣款明细。较长的期限是为了量化和证明扣款金额，而非为了延期付款：无争议的部分仍应按时偿还。
如果我入住时没有房屋检查报告怎么办？
法律推定您在租约结束时房屋的状况与您接收房屋时相同，因此房东不能简单地声称损坏是您造成的。房东或许可以证明并非如此，例如提供之前的照片或承包商的证据，但这通常比较困难。如果有签署的入住报告，则该报告是最终的依据。
我的房东从未寄送过物业费账单。我该怎么办？
房东必须在日历年结束后的六个月内，即7月1日之前，提供一份详细的年度账单。请先以书面形式索取。如果账单未收到，或账单上的数字有误，您可以要求住房委员会（Huurcommissie）确定应付金额——按费用类别计算，最多分十二个月支付，并在账单截止日期后的二十四个月内完成。您也可以向市政厅（meldpunt）举报房东未履行付款义务的情况。
关于我的押金问题，我应该向住房委员会还是法院提起诉讼？
诉诸法庭。房屋租赁委员会 (Huurcommissie) 负责裁决租金、维修费和服务费纠纷，但并不负责判决退还押金。押金退还案件需提交至地方法院，地方法院可以作出具有强制执行力的判决，并支付利息。同时向市政厅 (meldpunt) 举报房东通常是值得的，因为有时通过强制执行措施就能在不经过诉讼程序的情况下确保租金支付。
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