荷兰卖方对隐蔽缺陷的责任

在荷兰，如果交付的财产不具备买方有理由预期的品质，卖方应对隐蔽缺陷承担责任。《荷兰民法典》（Burgerlijk Wetboek）第7:17条对此作出了明确规定：问题的关键不在于是否存在缺陷，而在于买方是否有理由预期该财产不存在缺陷。

该测试通过两种相互对立的义务来体现。卖方有义务披露其已知且与买方相关的缺陷。卖方不能通过保持沉默或依赖一般免责条款来逃避该义务。买方有义务进行调查。该义务涵盖了合理谨慎的买方在检查中会发现或根据所获信息会询问的内容。当这两种义务发生冲突时，披露义务通常优先：已知存在缺陷的卖方通常不能依赖买方未发现该缺陷。

时机本身就能决定许多纠纷的走向。根据《民法典》第7:23条，买方必须在发现缺陷后或在理应发现缺陷后合理时间内通知卖方。对于消费者而言，在发现缺陷后两个月内通知卖方始终算及时。此后，索赔将在发出通知两年后失效。投诉过晚会导致原本有效的索赔请求失效。

在房屋买卖中，标准条款发挥了很大作用。例如，卖方仅保证房产适合作为住宅正常使用的条款，以及适用于老旧房产的房龄条款，都将风险转移给了买方。您应该在签署合同前了解这些条款的具体内容，而不是事后才去了解。

本文解释了缺陷何时构成隐蔽缺陷、各方必须做什么、适用的时间限制以及卖方如何合法地限制风险。

目录

• 根据荷兰法律，什么是隐蔽缺陷？

  • 法院如何适用一致性检验？

  • 卖方必须告诉买方什么？

• 卖方面临哪些风险？

  • 卖方应该披露哪些事实？

  • 买家可以提出哪些索赔？

  • 合同条款如何转移风险？

• 买家发现缺陷后应该怎么办？

  • 如何记录缺陷？

  • 你可以选择哪些治疗方法？

  • 适用哪些时间限制？

• 卖方如何限制自身责任？

  • 卖方应该记录和披露哪些内容？

  • 免责条款能否保护卖方？

  • 卖家应该如何回答买家的问题？

根据荷兰法律，什么是隐蔽缺陷？

隐蔽缺陷是指买方在签订合同时并不知晓且无法合理察觉的房产缺陷。荷兰法律没有“隐蔽缺陷”这一单独概念：关键在于交付的房产是否符合合同约定（conformiteit）。

《民法典》第7:17条规定了相关标准。财产必须具备买方根据合同有权预期的品质。财产的性质以及卖方就此作出的陈述均应予以考虑。买方可以预期财产具备正常使用所需的品质，以及合同约定的特殊用途所需的品质。同样的规则适用于货物买卖，例如机械、车辆或存货的买卖，也适用于不动产买卖。

“隐蔽”一词之所以重要，是因为第7:17(5)条的规定。买方不能以订立合同时已知晓或理应知晓的瑕疵为由提出索赔。例如，任何人在看房时都能看到的墙体裂缝或屋顶漏水，通常不会引发索赔。但如果瑕疵是后来才出现的，或是卖方隐瞒的，情况则有所不同。

法院如何适用一致性检验？

法院会询问，根据这些信息，买方以该价格对该房产的合理预期是什么。轻微的瑕疵并不构成房产不符合规定；该瑕疵必须妨碍正常使用或双方约定的用途。

该评估受多种因素影响：

• 房产的性质和年代：购买一栋百年前建造的房屋的买家，必须预料到房屋的磨损程度会比购买一栋新建房屋的买家更高。

• 价格：极低的价格可能意味着买家期望值较低。

• 卖家的陈述：卖家在房源信息、问卷调查或看房期间所说的话，会影响买家的预期。

• 合同：约定的特殊用途，例如改建建筑物或在其中经营业务，提高了标准。

• 买家能看到的：缺陷越明显，索赔就越站不住脚。

典型的例子包括：新抹灰层下隐藏的结构性损坏、从外部无法看到的地基问题，或者只有在满负荷运转时才会显现的机器机械故障。每个案例都取决于其具体事实。

举个例子：一家公司购买了一台二手生产设备。卖家声称该设备最近经过大修。正常使用几周后，主驱动器发生故障，专家发现该驱动器在出售前就已经磨损严重。买家理所当然地认为一台最近大修过的机器应该能正常运行一段时间，而卖家的说法也影响了买家的这种预期。因此，即使买家在购买前没有打开机器进行检查，该机器也很可能不符合合同约定。

卖方必须告诉买方什么？

卖方有义务告知买方其知悉的、且对买方至关重要的缺陷。这项义务不仅限于回答买方的直接提问：卖方若知悉相关缺陷，则必须主动提出。

根据荷兰法律，合同的合理性和公平性（redelijkheid en billijkheid）原则要求卖方有义务披露合同内容。卖方不能对已知的缺陷保持沉默，并寄希望于买方不会发现。卖方明知某项事实至关重要却保持沉默，可能导致其承担合同不符的责任，在某些情况下，甚至可能导致合同因卖方过错（dwaling）而被撤销。

想要提出索赔的买家通常必须证明房产与预期不符。实际上，买家需要证明：

• 缺陷在交付时就已存在：即使问题后来才显现出来，但在房产移交给买方时，问题就已经存在了。

• 买方不知道，也不可能合理地知道：缺陷在合理的检查中是看不到的。

• 缺陷很重要：它影响财产的正常使用或约定的特殊用途。

• 买方并未造成此缺陷：缺陷并非买方在收货后自身行为所致。

对于消费者购买动产，法律倾向于保护买方。如果货物交付后一年内出现不符之处，则推定该不符之处在交付时即已存在，除非卖方能证明并非如此。但该推定不适用于房屋买卖。

下表列出了买家通常需要确定的要素。

卖方面临哪些风险？

卖方若未披露已知缺陷，买方可能面临要求维修、降价、赔偿甚至终止交易的风险。买方可主张哪些权利，取决于交易类型、缺陷严重程度以及合同条款。

卖方应该披露哪些事实？

卖方应当披露所有理性买家在决定购买或确定价格前想要了解的已知事实。这项义务适用于房屋、商业场所和企业资产的买卖。

在房地产交易中，这通常涉及之前的水灾或漏水、地基问题、结构维修、石棉、土壤污染、与邻居的边界纠纷以及扩建或改建的许可证问题。对于货物而言，则可能涉及早期的故障、维修、事故损坏或已知的设计缺陷。

卖方没有义务披露其不知情的情况。然而，如果卖方明明已察觉到问题，却选择不进一步调查，法院可能会认定其知情。例如，在房屋展示前粉刷潮湿处以掩盖缺陷，会严重削弱卖方的抗辩理由。

买家可以提出哪些索赔？

买方可以要求修复缺陷、索赔，或在严重情况下解除合同。消费者购买商品时也享有法定权利，可以取消订单或要求降低价格。

主要治疗方法有：

• 修理或更换：根据《民法典》第 7:21 条，货物的买方可以要求修理、更换或交付缺失的部分。

• 降价：根据第 7:22 条规定，消费者买家可以按缺陷比例降低价格。

• 终止（不具约束力）：如果缺陷严重到足以构成终止合同的理由，买方可以终止合同；轻微缺陷则不构成终止合同的理由。

• 损害赔偿：买方可根据一般违约规则，就损失（如维修费用或价值损失）提出赔偿要求。

• 因错误而撤销合同（dwaling）：如果卖方对本应披露的事实保持沉默，买方在某些情况下可以撤销合同。

通常情况下，提出损害赔偿请求的前提是，卖方首先获得合理的履行机会，并通过书面违约通知（ingebrekestelling）予以通知，除非履行已不可能。法院将权衡缺陷的性质、卖方的知情程度以及双方在买卖时各自的合理预期。

下表总结了主要治疗方法。

合同条款如何转移风险？

合同条款可以将部分隐蔽缺陷的风险从卖方转移到买方，但无法保护明知故犯隐瞒缺陷的卖方。每项条款的具体措辞决定了其适用范围。

在标准的荷兰房屋买卖协议中，卖方通常只保证房屋适合作为住宅正常使用。超出此范围的用途，例如用作办公室或改建为公寓，除非另有约定，否则风险均由买方承担。对于老房子，通常会包含年龄条款（ouderdomsclausule）。该条款声明房屋的质量低于新房，买方接受这一点。法院通常会认可此类条款，但会结合卖方当时的认知和陈述来解读。

买方是否履行了调查义务也取决于具体情况。如果买方注意到潮湿迹象却不询问，或者忽略了对明显老旧屋顶的检查，那么他/她就很难提出索赔。如果买方提出了具体问题并得到了令人信服的答复，原则上他/她可以信赖该答复，即使更仔细的检查会发现问题。

在商业交易中，双方通常会约定具体的担保条款以及索赔的上限或时限。专业的销售人员在使用通用条款和条件时，也必须考虑到有关不合理苛刻条款的规定，尤其是在涉及消费者时。

买家发现缺陷后应该怎么办？

记录缺陷，尽快以书面形式通知卖方，并在进行昂贵的维修之前咨询专业人士的意见。迅速采取行动既能保护您的索赔，也能保护您的证据。

如何记录缺陷？

发现问题后，应立即收集证据，在进行任何维修之前完成。如果没有证据，就很难证明缺陷在交付时就已存在，以及修复所需的费用。

有用的证据包括：

• 带有日期的照片和视频录像

• 由独立专家出具的报告，例如房屋结构测量师或机械技术专家。

• 销售文件包括：购房协议、房屋清单、卖方问卷以及任何验房报告。

• 从卖方处收到的维修保养记录

• 与卖家的所有往来信函，包括售前交换的信息。

• 至少向一家承包商索取维修报价

专家报告往往至关重要。它可以确定缺陷的原因，判断缺陷是否在交付时就已存在，以及是否能在常规检查中发现。除非需要采取紧急措施防止进一步损坏，否则在维修之前，应给予卖方检查缺陷的机会。

你可以选择哪些治疗方法？

正确的补救措施取决于缺陷的具体情况、销售类型以及您想要达成的目标。大多数情况下，买家首先会要求卖家进行维修或支付维修费用。

主要选项是：

• 维修或更换：要求卖方修复缺陷或交付合格产品。

• 维修费用追偿：将维修费用作为损害赔偿提出索赔

• 降价：收回部分价格以反映缺陷。

• 终止：当缺陷严重到一定程度时，终止合同。

• 进一步损失的赔偿：例如房屋无法居住期间的租金费用

通常情况下，您需要证明您的主张所依据的事实。许多纠纷在交换专家报告后即可解决。如果无法达成和解，则案件将提交民事法庭，法庭可能会指定专家。

适用哪些时间限制？

发现缺陷后，您必须在合理时间内通知卖方，并须在发出通知之日起两年内提出索赔。这些规定载于《民法典》第7:23条。

细节决定成败：

• 注意：如果买方在发现缺陷后或在合理时间内应当发现缺陷后未通知卖方，则买方丧失依赖该缺陷的权利。

• 消费者：在消费者交易中，发现问题后两个月内发出通知始终是及时的。

• 卖方的知情：如果房产缺乏卖方所声称的品质，或者缺陷涉及卖方知道或应该知道但没有披露的事实，则合理时间仅从实际发现之日起算。

• 时效限制：索赔请求自通知发出之日起两年后失效。买方仍可提出降价或损害赔偿作为抗辩理由，对抗买方要求支付价款的请求。

• 意图：如果由于卖方的意图，买方无法行使权利，则两年期限不计算在内。

必须以书面形式发出通知，清晰描述缺陷并保留发送凭证。简短的电子邮件或信函即可满足通知要求；无需列出完整的索赔内容。

买家在购买前还可以通过以下方式降低风险，例如：

• 签署前委托进行独立检查

• 要求卖家提供已填写的调查问卷及其所有报告。

• 在购买协议中约定具体保证条款

• 针对任何看起来不寻常的事情提出有针对性的问题。

• 签署购房协议前先进行审核

卖方如何限制自身责任？

卖方限制自身责任的主要方式是在合同签署前以书面形式披露其已知信息。清晰的合同条款固然有所帮助，但并不能保护对已知缺陷保持沉默的卖方。

卖方应该记录和披露哪些内容？

交易前收集好相关文件并与买家分享。如果日后发生纠纷，一份书面记录将是你最好的证据。

有用的文件包括：

• 维修记录

• 检查和调查报告

• 该财产或物品的历史记录，包括早期的问题。

• 维修和翻新工程的发票和文件

• 环境或结构报告，例如土壤或石棉调查

将已知的缺陷记录在书面披露声明或卖方问卷中，并在购房协议中予以提及。缺陷描述得越具体，买方日后就越难辩称自己不知情。诸如“可能需要一些维护”之类的模糊表述几乎起不到任何保护作用。

免责条款能否保护卖方？

免责条款可以保护卖方免受其不知晓的缺陷侵害，但通常不能保护卖方免受其知晓但未披露的缺陷侵害。买方“接受房产现状”的一般条款应作狭义解释。

卖家可采取的实际步骤包括：

• 在将房产投放市场前委托进行房屋检查

• 请律师审核购房协议

• 对每笔交易都采用标准披露程序

• 保留向买方提供的所有信息的完整档案。

• 对于商家而言，应检查责任保险是否涵盖此类索赔。

拟定条款时务必具体明确。明确指出已知的缺陷，声明买方接受该缺陷，并在适用情况下约定索赔时限或赔偿上限。针对特定缺陷的条款通常有效；而一般性的免责条款则远不可靠。

卖家应该如何回答买家的问题？

请务必完整、如实回答所有问题，并尽可能以书面形式作答。即使是买方本可以发现的缺陷，如果回答有误，卖方也可能承担责任。

良好做法包括：

• 在合同签署前提供书面披露信息

• 完整回答问题，不隐瞒问题。

• 提供所有相关文件的访问权限

• 允许买家进行全面检查

• 如果在交付前了解到新信息，请更正之前的陈述。

尽早披露。如果买方在签署合同后才在公证处提及缺陷，很容易引发纠纷。及时提供信息可以让买方在充分了解情况的情况下决定购买与否以及价格，这恰恰能保护卖方日后的利益。

举个例子：卖方知道地下室在大雨后会进水，并且已经维修过一次。如果卖方在问卷中提及进水和维修情况，并附上发票，那么之后的索赔不太可能成功。如果卖方什么都没说，而买方在第一次暴雨后才发现问题，那么无论合同中包含何种一般条款，卖方原则上都将承担责任。

综上所述

• 如果房产不具备买方合理预期的品质，卖方应承担责任（民法典第 7:17 条）。

• 卖方必须披露对买方重要的已知缺陷；买方必须进行合理的调查。披露义务通常优先于卖方义务。

• 买方必须在发现问题后的合理时间内通知卖方（对于消费者而言：两个月始终算及时），索赔将在通知后两年内超过时效（第 7:23 条）。

• 房屋买卖中的正常使用条款和年龄条款等标准条款将风险转移给买方，但不能保护隐瞒已知缺陷的卖方。

• 记录缺陷，以书面形式通知并保留证据；卖方应在签署合同前以书面形式披露缺陷。

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