面向外籍人士、国际员工和临时居民的短期租赁仍然非常受欢迎。与此同时，此类租赁的法律框架也日趋严格。过去介于旅游租赁、短期住宿和普通住宅租赁之间的灰色地带，到2026年已被近期出台的立法和判例法明确界定。
对于公寓业主和业主协会（HOA）而言，这导致了越来越多的纠纷。业主通常将短期出租视为一项有吸引力的收入来源，而业主协会则面临着滋扰、房屋损耗增加以及保险风险等问题。因此，关键问题依然存在：业主协会能否禁止短期出租？在什么情况下可以禁止？最新的法律发展在实践中又意味着什么？
2026年，“短期停留”的定义是什么？
最重要的进展之一是对短期居住概念的澄清。过去，几个月的临时租赁通常被视为一种“长期居住”，但这种解释已被基本摒弃。
2026年，立法和案例 法律 大致可分为三类。旅游或度假租赁通常指租期很短，通常不超过三十天，而且房客经常更换。短期租赁是指租期有限的临时租赁，通常为一到六个月，目标群体是特定人群，例如外籍人士、学生或临时工。常规住宅租赁则指长期居住，租户享有全面的权益保障，且房屋具有真正的居住稳定性。
这种区别至关重要，因为短期租赁越来越被归类为具有商业性质的混合形式，而不是普通的住宅用途。
分割契约：业主协会的法律基础
几乎所有涉及公寓楼短期租赁的纠纷中，都有一份文件起决定性作用：分割契约。这份契约构成了业主协会的私法基础，其法律地位高于房屋规章或业主大会决议。
大多数分割契约都包含用途条款，例如，规定某个私人单元“指定用作住宅”。关键的法律问题在于如何解释“用作住宅”的概念。近年来，荷兰最高法院和多个上诉法院就此问题提供了重要的指导意见。
判例法的一致原则是，“用作住宅”通常意味着具有持久性。这意味着居住者将该公寓作为其主要住所，并且这种使用具有一定的稳定性。如果公寓被反复出租给不同的居住者，特别是以商业价格出租并提供额外服务，法院越来越倾向于将其认定为商业性剥削。在这种情况下，该用途不再被视为居住用途，而是类似于经营酒店或寄宿公寓。
禁止商业利用和示范法规
除了目的地条款外，许多分割契约或适用的示范条例都包含禁止商业利用的条款。特别是2017年示范条例在这方面发挥着重要作用。在评估合规性时，法院不仅会审查条例的措辞，还会审查租赁在实践中的实际执行情况。
相关因素包括租户更替频率、提供的额外服务（例如清洁或床上用品服务）的程度以及房产的营销方式。出租行为越像职业剥削，就越有可能被认为不符合住宅用途。
增值税上调与短期租赁的商业性质
2026年一项意义更为重大的进展是短期租赁增值税税率提高至21%。这项税收政策的变化不仅仅意味着房东成本的增加，它还强化了立法者的观点，即短期租赁属于商业服务，而非普通的住宅租赁。
在业主协会和公寓业主之间的纠纷中，增值税的这一认定越来越多地被用来支持短期住宿不符合正常居住用途的论点。尽管税法和民法在形式上是分开的，但它们的分类在实践中越来越趋于一致。
业主协会内部的罚款和执法
许多业主协会试图通过房屋规则中的处罚条款来强制执行分割契约。在此背景下，一个关键的法律要点是，房屋规则不得引入分割契约中没有依据的新禁令。
仅当分割契约或适用的示范规章中已明确禁止商业用途或违反住宅用途时，对短期出租处以罚款才有效。房屋守则可以进一步规定此类禁令，但不得扩大其适用范围。这一区别至关重要，且往往是法律诉讼的核心所在。
市政当局的角色与业主协会的角色
人们普遍误解，认为市政当局颁发的短期或旅游租赁许可证就自动赋予业主出租公寓的权利。这是不正确的。市政当局会评估是否遵守公共法律，特别是住房法规和地方规章。相比之下，业主协会（HOA）的运作属于私法范畴，主要依据分割契约和相关规章制度。
这些制度并存。因此，业主完全有可能持有所有必要的市政许可证，但仍可能应业主协会的要求，被法院勒令停止短期出租并支付巨额罚款。实际上，这种区别往往令业主感到意外。
公寓业主面临的风险
违反业主协会规定出租公寓会带来重大风险。业主协会越来越多地启动简易程序，以立即禁止短期出租，通常还会处以高额的每日罚款。
在特殊情况下，尤其是在存在严重且持续的滋扰时，业主甚至可能被暂时剥夺使用自己公寓的权利。此外，保险问题也日益重要。许多业主协会 (HOA) 投保的建筑保险单都不承保因商业用途造成的损失。一旦发生火灾或水灾，不仅对房东，甚至对整个业主协会而言，都可能造成深远的经济影响。
结语
到2026年，业主协会（HOA）框架内短期租赁的范围将日益受限。立法、判例法和财政发展都指向同一个方向：短期租赁越来越被视为一种商业剥削形式，与住宅用途并不相符。
对于业主协会而言，至关重要的是及时更新规章制度，制定清晰的执行政策，并始终如一地执行各项规定。对于公寓业主来说，在未事先进行法律评估的情况下投资短期出租房产会带来相当大的风险。
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常见问题解答
业主协会可以完全禁止短期出租吗？
是的，如果分割契约中明确规定，业主协会可以有效地禁止短期出租。如果契约指定公寓仅供居住用途并禁止商业开发，法院也越来越认可反复的短期出租不属于允许的居住用途。
短期停留是否总是符合商业用途的定义？
虽然并非必然如此，但在实践中往往如此。法院会评估诸多因素，例如租户更替频率、租期长短、目标群体以及是否提供额外服务。出租房屋越像专业住宿场所，就越有可能被认定为商业剥削。
如果租客住了好几个月怎么办？
较长的租期并不一定意味着居住用途。即使是几个月的短期出租，如果公寓反复出租给不同的租客，而没有形成稳定的居住性质，也可能被认定为短期出租。
单凭房屋守则能否禁止短租？
不。房屋规章不得引入分割契约或适用示范条例中未已规定的新限制，而只能进一步明确现有的禁令。
市政许可证是否可以凌驾于业主协会的限制之上？
不。市政许可证仅涉及公共法律的遵守情况。业主协会的规定基于私法，即使所有市政许可证都已到位，这些规定仍然完全有效。
业主协会可以对短期出租房屋处以罚款吗？
是的，前提是罚款是基于分割契约或规章中的有效禁止条款。法院会仔细审查罚款是否合理且有充分依据。
如果业主不顾反对意见继续进行短期出租，他们将面临哪些风险？
业主可能面临法院禁令、巨额罚款、公寓暂时无法使用以及严重的保险理赔问题。
未来短期住宿是否有可能再次变得更容易？
当前的立法、司法和财政发展趋势指向相反的方向。公寓楼内的短期住宿预计将面临更加严格的审查，而不是放松管制。
