您是否可以将公寓短期出租，首先取决于分割契约（splitsingsakte），而非市政当局或房屋守则。如果契约将私人单元指定为住宅或禁止商业用途，法院通常会裁定，以商业价格将公寓反复出租给不同的住户，并提供清洁或床上用品等服务，不属于住宅用途。主要例外情况是：如果契约本身明确允许短期出租，业主协会（Vereniging van Eigenaars，VvE）无权阻止。如果不允许短期出租，业主协会可以终止出租，必要时可通过临时救济程序，并就持续违约的每一天支付罚款。市政许可证并不能改变这一点：公法和分割契约并行适用。
什么才算短期停留？
短期租赁是指将房屋临时出租给特定群体，期限通常为一至六个月。它介于度假租赁和普通住宅租赁之间，而这种定位决定了法院和税务机关如何对待它。
荷兰法律对短期停留没有统一的成文定义。实际上，通常采用三种分类，每种分类都有不同的法律后果：
- 度假或旅游租赁： 房客频繁更换，入住时间通常很短，往往只有几晚或几周。市政当局通过住房法规对此进行监管。
- 短期停留： 临时出租，租期约为一至六个月，出租对象可以是特定群体，例如外籍人士、学生、临时专业人员或项目员工。
- 普通住宅租赁： 长期占用，租户享有荷兰租赁法提供的全面保护。
这种区别至关重要，因为短期住宿介于其他两种类型之间。在税务机关和法院看来，它越来越像一种商业服务，而非住房。这并非是对租户的评判，而是租赁方式的体现。一套公寓如果持续出租，配备齐全的家具，包含清洁、床上用品或水电煤气等费用，并由不同的人轮流居住，那么它更像是一个临时住所，而非一个家。单次入住的时长只是一个因素，而且很少是决定性因素。
谁来决定：是财产分割协议还是房屋规章？
分割协议才是最终决定。房屋规章和会议决议只能执行协议中已有的内容；它们不能对您如何使用自己的公寓增加新的限制。
公寓楼的规章制度有一套固定的层级。了解这些规章制度可以避免大多数纠纷的发生。最高层是产权分割契约：一份经公证并在公共登记处登记的文件。它通常会规定适用哪一套产权分割条例，最新的是2017年版。产权分割契约之下是业主大会通过的房屋规则（huishoudelijk reglement）。房屋规则之下是业主大会的日常决议。
由此层级推导出的规则非常严格。禁止出租或禁止某种形式的出租，实际上限制了公寓本身的使用。因此，此类规定应写入分割契约。仅凭房屋规则中的多数票决定禁止短期居住的协议（VvE）缺乏法律依据。作为业主，您可以向地方法院（kantonrechter）申请撤销此类决定。根据《荷兰民法典》（BW）第5:130条第2款，您必须在得知或应当得知该决定之日起一个月内提出申请。最高法院（Hoge Raad）在其2019年6月21日的裁决（ECLI:NL:HR:2019:1022）中解释了该月份的起始时间。如果通常不公布决定，业主应在会议结束后一周内进行查询。期限非常严格，因此不要等待会议记录。
反之亦然。如果地契中已明确规定住宅用途或禁止商业用途，则业主委员会无需另行决定即可执行。禁令已生效，对所有业主和住户均具有约束力。大多数示范规章还要求业主在允许他人使用公寓时，要求使用者签署一份声明。声明中，使用者承诺遵守地契和房屋规则。这使得业主委员会对住户也具有直接约束力。
契约也可能对所有者有利。在2022年2月8日的一项裁决（ECLI:NL:GHAMS:2022:336）中， Amsterdam 上诉法院裁定，赞德沃特的公寓允许短期出租。虽然房契将其定义为住宅，但也明确允许业主将公寓出租给他人，租期不超过两个月。法院仅依据公共登记册上的信息，而未查阅协会的内部文件。这表明，房契的具体措辞比任何一般规则都更为重要。
法院如何判定该用途是否为住宅用途？
法院会审查公寓的实际使用情况，而不仅仅是合同或入住晚数。居住用途意味着一定程度的稳定性；频繁的住户更迭则表明存在剥削行为。
反复出现的问题是，“拟用作住宅”之类的指定究竟意味着什么。荷兰判例法的原则是，居住意味着长期存在。居住者居住在那里，那里是其主要住所，并且该用途并非围绕频繁更换居住者而安排。法院不会止步于租赁协议的措辞或日历上的天数。他们会考察公寓的实际使用情况。 Amsterdam 例如，上诉法院在2025年10月21日的一项裁决（ECLI:NL:GHAMS:2025:2788）中强调了缺乏持久的、面向未来的居住权。该案的契约规定每套公寓仅限一个家庭居住，而由四名互不相干的学生轮流居住的模式并不符合这一要求。
判决中反复出现的因素包括：
- 居住者更换频率；
- 公寓的销售方式以及目标客户；
- 是否提供额外服务，例如清洁或床单；
- 租金是否达到该地区普通租赁市场的商业水平；
- 业主是否将该公寓作为其更广泛投资组合的一部分进行经营。
这种安排越像专业出租房屋，法院就越容易将其视为对房屋的剥削而非居住。这样一来，它也更有可能与住宅用途的指定以及禁止商业用途的规定相冲突。
由此可得出两个实际结论。首先，长期居住并不必然构成居住用途：连续四个月将房屋出租给不同的外籍人士，仍然可能构成短期剥削。其次，即使租期固定且有限，将整套公寓一次性出租给真正居住于此的家庭，通常也属于居住用途。重要的是租赁模式，而非个别合同。
市政许可证能解决这个问题吗？
不。市政法规是独立的公共法律层级。它们不能取代分割契约中的私法规定，许可证也不能保护您免受 VvE 的侵害。
业主往往认为市政许可就足够了，但事实并非如此。市政当局通过公共法律——《2014年住房法》（Huisvestingswet 2014）和地方住房条例——对房屋出租进行监管。这些法律可能要求，将房屋从住房存量中移除、将其改建为房间或用于度假租赁都需要获得许可。在较大的城市，市政当局还会对旅游租赁房屋进行登记，并规定夜间租赁数量限制。取代分区规划的环境规划（omgevingsplan）也可能单独禁止将房屋用于住宿用途。市政当局通过行政命令和罚款来执行这些规定。
相比之下，VvE 依据私人法，以分割契约为依据行事。这两种制度独立且同时适用。即使您持有市政当局要求的所有许可证，民事法院仍可能应协会的要求，判令您停止出租并支付违约金。反之亦然：如果您没有市政许可证，即使契约允许您出租也无济于事。
两项最新进展收紧了公共法律层面。自2026年1月1日起，住宿（logies）将按21%的增值税税率征税，而非之前的9%优惠税率。这提高了短期租赁的成本。对于此类争议，这也从税务角度确认了此类租赁被视为商业服务而非住房。此外，自2026年5月20日起，欧盟关于短期租赁服务数据收集和共享的第2024/1028号条例生效。如果存在注册制度，则必须在房源列表中显示注册号。平台必须核实注册号，并与有关部门共享房东和预订数据。因此，不合规的租赁行为将更容易被市政当局和协会发现。
VvE 如何强制执行短期停留禁令？
分步骤进行：首先是书面警告，然后是合同规定的违约金，必要时再采取临时救济措施。协会如果跳过任何一个步骤，通常需要支付相应的法律费用。
强制执行始于书面警告。警告中会列明契约或规章中的相关条款，描述违规行为，并设定最后期限。如果出租行为继续发生，协会可以处以合同规定的违约金。这需要契约或示范规章中已有禁止出租行为的条款，并且必须遵循规章中规定的程序。法院会审查此类违约金的依据和比例性。根据《比利时民法典》第6:94条，如果公平原则明显要求减轻违约金，法院可以酌情减少。
如果出租行为继续进行，通常的做法是向预审法官（voorzieningenrechter）提起临时救济程序。几周之内，业主协会即可获得停止出租的命令，并要求出租人就每日或每次违规行为支付罚款。在情节严重且屡次发生的情况下，大多数房屋分割条例允许业主委员会在发出书面警告后，禁止业主或租户继续使用该公寓。法院会对这种影响深远的措施进行严格审查。业主协会还可以要求赔偿其损失，如果出租行为损坏了公共区域，还可以要求赔偿损失。
业主协会必须采取前后一致的行动。如果多年来容忍三位业主短期居住，却对第四位业主采取行动，就会削弱其自身立场。对类似案例区别对待的决定可能会被质疑为不合理、不公平。想要强制执行的业主委员会（VvE）应首先在会议上明确制定政策，并将其应用于所有业主，同时记录在会议纪要中。如果业主委员会保持沉默，那么业主个人的权益可以参考我们关于“业主委员会失职时您可以采取的措施”的文章。
作为业主，您面临哪些风险？
通常情况下，损失会超过租金收入。禁令、每日罚款、诉讼费用以及保险缺口等损失很快就会超过出租所得。
禁令会立即终止租赁，这意味着租户必须搬走。违约金会按日累积，并可能被强制执行。此类诉讼的费用可能相当高昂。
保险是业主常常忽略的风险。业主协会购买的建筑保险可能排除或限制因商业用途或非居住用途造成的损失。有些保险要求业主在用途变更时发出通知。如果违反契约将公寓用于商业用途，导致公寓发生火灾或漏水，保险公司可能会减少或拒绝赔付。后果不仅限于相关业主：业主协会和其他业主都可能面临赔偿缺口。同样，您的个人责任也需要谨慎对待，因此请务必在首次出租前（而非之后）确认相关责任。我们关于公寓楼损失赔偿责任的概述解释了这些损失是如何分摊的。
租赁法又增加了一层限制，这可能对您有利，也可能对您不利。本质上属于短期租赁的房屋通常不受租户保护规则的约束（《德国民法典》第7:232条第2款）。但这一例外情况的解释较为狭义，取决于双方的意图以及房屋的实际使用情况。自2024年7月1日《定期租赁法》（Wet vaste huurcontracten）生效以来，除少数法定例外情况外，原则上已不再允许对独立住宅进行定期租赁。如果您认为短期租赁合同会在约定日期自动终止，但事实并非如此，您最终可能会遇到难以要求租户搬离，同时房东和房东协会（VvE）也会反对出租的情况。与此同时，房东的所有义务仍然有效。
业主和业主协会应该怎么做？
业主在出租或购买房屋前应仔细阅读房契。业主协会应整理好相关文件并严格执行，而不是随意制定房屋规则。
对于业主而言，步骤并不复杂。在做出任何决定之前，包括购买之前，请仔细阅读分割契约和适用的示范条例。私人单元的划分以及任何商业用途禁令都至关重要，您可以在公共登记册中找到这些信息。查看房屋守则和近期会议记录，了解业主协会实际执行的政策。然后，查看该地址的市政法规。只有在这些之后，才需要咨询合适的顾问，了解相关的税务和租赁事宜。我们关于荷兰房产法陷阱的说明涵盖了购买前需要检查的其他事项。
对于业主协会而言，首要任务是整理好所有文件。如果地契没有明确规定或规定含糊不清，应考虑修改地契，而不是依赖那些可能失效的房屋规则。根据《建筑法》第5:139条，地契的修改需要所有业主的同意，或者由业主大会以至少五分之四的多数票（如果地契要求更高）通过，并经公证。制定执行政策，并始终如一地执行，定期审查保险情况，并清晰地记录所有决定以便执行。如果业主之间的关系已经恶化，但建筑物仍需正常运转，调解往往比法庭诉讼更有效。
我们为业主协会和公寓业主提供有关分割契约、示范规章、执行、处罚条款以及短期出租相关程序的咨询服务。您的楼宇是否允许短期出租，以及如何应对禁令或处罚，首先要仔细阅读契约。我们的房地产律师会评估契约和您的实际情况，并告知您切实可行的方案。
综上所述
- 房屋分割契约决定你的楼宇是否允许短期住宿；房屋规章不能增加新的禁令。
- 法院会考察实际的使用模式：频繁的更替、商业定价和服务都指向剥削，而不是生活。
- 市政许可证和许可契约是两份独立的文件；两者都需要。
- VvE 通过警告、合同违约金以及必要时采取临时救济措施（包括每日罚款）来强制执行。
- 要对 VvE 的决定提出质疑，根据 BW 第 5:130 条规定，你有一个月的时间。
常见问题
VvE 能否完全禁止短期租赁？
是的，如果分割契约中明确规定了这一点。如果契约指定公寓为住宅用途并禁止商业用途，法院通常会认定反复的短期出租不属于允许的住宅用途。如果契约明确允许短期出租，VvE 就不能通过房屋规则禁止这种行为。
短期停留是否总是算作商业用途？
虽然并非必然如此，但实际上往往如此。法院会考察租户更换频率、租期长短、目标群体以及是否提供额外服务等因素。出租房屋越像专业办公场所，就越有可能被认定为商业用途。
如果租客住了好几个月怎么办？
较长的租期并不一定意味着居住用途。如果公寓反复出租给不同的租客，而没有形成任何长期的居住性质，即使租期长达数月，仍可能被视为短期租住。
单凭房屋守则能否禁止短租？
不。房屋规章不能引入分割契约或适用示范条例中未包含的新限制。它们只能对现有的禁令进行更详细的规定。
市政许可证是否可以凌驾于VvE限制之上？
不。市政许可证只涉及公法。VvE限制基于私法，即使您持有所有市政许可证，这些限制仍然完全有效。
VvE 能否对短期出租处以罚款？
是的，如果罚款是基于分割契约或法规中的有效禁令，并且程序合规，则可以免除罚款。法院会审查罚款是否合理且有充分依据，并可根据《波黑法典》第6:94条的规定予以减免。
即使遭到反对，你如果继续进行短期出租，会面临什么风险？
您可能面临法院禁令、每日罚款、诉讼费用，严重情况下甚至可能被禁止使用公寓，以及保险保障缺口。
短期住宿是否有可能再次变得更容易？
近期的发展趋势却恰恰相反。自2026年起，住宿租赁将按一般增值税税率征税，并适用欧盟关于短期租赁登记和数据共享的规定。因此，公寓楼内的短期住宿将更加公开透明，并受到更严格的审查。
不确定您的处境？请告诉我们您的情况。我们将在一个工作日内告知您有哪些选择。
创新中心 Law & More 我们网站上有相关说明，可以帮助您解决这个问题。 租赁律师 页面。
