荷兰租户权益：国际人士指南

荷兰的租赁法是欧洲对租户最友好的法律之一，但大多数在荷兰租房的国际人士并不了解自己享有的权益保障。相关规定主要体现在《荷兰民法典》（Burgerlijk Wetboek，简称BW）第七卷中，其中许多条款无法通过合同规避。本指南概述了相关内容：您的租赁合同类型、房东何时可以终止合同、您可能需要承担的费用以及出现问题时应该寻求哪些帮助。

最有用的一点是：大部分法律都是强制性的。

荷兰的房屋租赁法在很大程度上属于半强制性法律。该法规定了最低标准：双方可以协商更有利于租户的条款，但低于法定最低标准的条款通常无效。即使你签署或阅读过该条款，也无济于事。

《德国民法典》第7:242条保护有关缺陷、维修和租金减免的规定；第7:265条保护有关租金和其他费用的规定。因此，这些常见条款往往无法执行：

• “租户放弃租金保障”或“将在到期日搬离”。
• “租户可能无法申请 胡尔委员会设立的区域办事处外，我们在美国也开设了办事处，以便我们为当地客户提供更多的支持。“
• “所有维修保养费用均由租户承担。”
• “房东可以随时进入房屋。”
• “租户必须提前六个月通知。”

无效条款并不会导致整个合同无效：其余条款仍然有效，并适用法定规则。但是，不要简单地忽略您认为无效的条款——务必进行核查，因为不同条款和不同租赁类型的适用范围可能有所不同。

居住空间的租赁类型

您的保障取决于您签订的合同类型。自2024年7月1日《租赁合同法》（Wet vaste huurcontracten）生效以来，无限期合同（onbepaalde tijd）已成为常态；曾经的私人市场默认合同——定期合同，如今仅在特定类别中才被允许。

无限期租赁合同提供全面的租金保障。真正属于允许的固定期限类别的合同，会在合同到期日终止，您的保障力度也会减弱。至关重要的是，不属于允许例外情况的固定期限合同通常被视为无限期合同，享有全面的租金保障——任何限制合同期限的尝试都无法成功。允许的例外情况依据《德国房屋租赁法》第7:271条，并在《房屋租赁合同法》（Besluit vaste huurcontracten）中详尽列出，该法涵盖向学生和特定目标群体出租房屋的情况；未列入该清单的类别并不存在。

在合租房中，一个区别决定一切：你是直接从房东那里租房，还是从其他租客那里租房。你与房东签订的合同使你成为普通租客；从主租客那里租的房间则使你成为次租客，你的租约取决于主租客的租约是否有效。“短期居住”或“外籍人士合同”之类的标签不具备任何法律效力。

租金保障和终止

几乎所有国际租户都会对此感到惊讶。房东不能仅凭通知就终止租赁关系：租赁关系依法持续有效，直至您以书面形式同意或法院终止为止（《德国民法典》第7:272条）。如果您在六周内未达成一致，房东必须向地方法院提起诉讼。

通知必须以执达吏令状或挂号信的形式送达，说明理由，并询问您是否同意（《德国民法典》第7:271条）；不符合这些要求的通知无效。房东的通知期至少为三个月，每居住一年可延长一个月，最长不超过六个月。

法院可以终止诉讼的理由有限，并列于《德国联邦民事诉讼法》第7:274条。概要如下：

• 该租户没有履行良好租户的义务——严重扰民、长期拖欠租金、滥用房屋。
• 房东急需该房产自用，包括在租约继续有效的情况下无法进行翻修。法院会权衡双方的利益，并可能判令房东支付搬迁费。
• 租户拒绝了合理的续约提议——但这不能成为强制涨租的理由。
• 有效的分区规划（最佳计划）将被实施。
• 学生和特定群体住房的具体理由，以及房东在建筑物中的居住位置。

“我想卖房”、“有人会出更高的价钱”以及“你的合同上写着两年”都不是解除租约的理由。租金纠纷也不是：房东不能因为你对租金有异议而解除租约。

您自己的通知期

您的处境要轻松得多。您的通知期与您的租金支付周期相同——如果是月租，则为一个月——法定最短为一个月，最长为三个月（《德国民法典》第7:271条）。任何规定更长通知期的条款均无效，您无需给出任何理由。请以挂号信的方式发出通知。在真正的定期租约中，您通常仍然可以提前终止租约，而房东则必须履行租约期限。

受监管市场和中端市场

居住空间并非免费。每套房屋都会根据住房估价系统（woningwaarderingsstelsel，WWS）进行评分，该系统会根据房屋面积、能源标签、卫生设施、户外空间和WOZ值进行评分，从而得出最高合法租金。

自2024年7月1日起生效的《可负担租金法》 （Wet betaalbare huur ）扩大了租金管制范围。目前租金分为三个等级：低租金管制等级、租金分值在186分及以下的中等市场等级（ middenhuur）以及高于186分的自由市场等级。各市镇自2025年1月1日起开始执行该法。租金管制等级和非管制等级的分界线是186分对应的租金，因此自由市场等级的起始租金为187分（《住房租金标准法》第2条）。租金分值在租约开始时进行评估：租约开始时租金高于分值的房屋，之后不会因为租金分值下降而进入管制等级。中等市场等级的租金上限为每月1,228.07欧元，该上限已在2026年1月1日起的年度租金指数调整中确定。

租金补贴（huurtoeslag）限额与房屋等级划分是两个独立的问题。自2026年1月1日起，如果租户、伴侣或共同居住者年满21周岁，则租金补贴上限为每月932.93欧元；对于符合法定例外情况的年轻残疾租户，上限也相同；其他情况下，上限为498.20欧元（《租金补贴法》第13条）。低于该上限，2026年的质量折扣限额（kwaliteitskortingsgrens）为498.20欧元，而上限（aftoppingsgrenzen）则根据家庭规模的不同，分别为713.02欧元和764.14欧元，所有限额均自2026年1月1日起进行指数调整。

新租户可以要求住房委员会在租赁开始后的六个月内评估起始租金（《德国租赁法》第 7:249 条）——这是国际租户最宝贵的权利之一，也是最常被忽略的权利之一。

租金上涨

租金上涨必须至少提前两个月以书面形式提出，并注明当前租金、涨幅、新租金及生效日期（《德国租赁法》第7:252条）。在受监管的社会住房和中端市场住房领域，租金涨幅设有年度上限；在自由市场住房领域，则以合同约定为准，但须遵守涨幅上限。2026年的最高涨幅为：受监管的社会住房领域4.1%（自2026年7月1日起生效），中端市场住房6.1%，自由市场住房4.4%（均自2026年1月1日起生效）。在受监管的住房领域，如果基本租金低于每月350欧元，房东可以提高25欧元。如果您认为租金上涨不合法，请在生效日期前以书面形式提出异议，而不是停止支付租金。

押金和服务费

根据2023年7月1日起生效的《良好房东法》（ Wet goed verhuurderschap），押金不得超过月租金的两倍（即房屋使用费，不含服务费），且必须在租赁期满后14天内退还（《德国民法典》第7:261b条）。如果房东用押金抵扣未付租金、服务费或损坏赔偿金，则余额应在30天内退还，且任何扣款均需提供书面说明。

服务费（servicekosten）必须反映实际成本。房东必须在会计年度结束后的六个月内提供详细的年度报表（《德国房屋租赁法》第7:259条），您可以查阅相关文件。包含租金、水电费和服务费的“全包”租金是房东的责任，而不是您的责任：住房委员会可以将其拆分。

维护、缺陷和租金减免

原则上，房东负责确保房屋适宜居住并负责修复缺陷；租户负责处理日常的小修小补。

房屋缺陷（ gebrek）是指任何剥夺您应享权益的状况，其定义在《房屋租赁法》第7:204条中有详细规定，例如潮湿发霉、锅炉故障、屋顶漏水等。一旦您通知房东，房东必须进行修复（《房屋租赁法》第7:206条）。否则，您可以请求法院授权房东承担修复费用，要求房东在缺陷持续期间减免租金（《房屋租赁法》第7:207条），或者在房东有过错的情况下要求赔偿损失（《房屋租赁法》第7:208条）。您自身的义务包括小型维修（《房屋租赁法》第7:217条），具体内容在《小型维修合同》（Besluit kleine herstellingen ）中有所规定，例如更换灯泡、疏通排水管、进行简单的花园维护等。任何将结构性维护责任转嫁给您的条款均无效。

务必以书面形式报告房屋缺陷：租金减免申请取决于通知日期。在受监管的中端市场领域，住房委员会可以针对严重缺陷下令临时减租，这比诉讼更快捷、更经济。切勿单方面拒付租金——这会给房东提供终止合同的理由。

出入权、隐私权以及房东的进入权

您拥有该房产的专属使用权。房东无权随意进入，任何看似赋予房东此项权利的条款均不凌驾于您不受干扰地享用该房产的权利之上：房东不得在您外出时擅自进入，也不得在您的入口处安装摄像头。您必须允许房东在合理的时间，并提前合理通知的情况下，进行紧急维修、必要的检查和维护工作（《德国房屋租赁法》第7:220条）。规则是预约，而非突袭。反复未经通知的拜访或强迫您搬离可能构成恐吓，根据《德国房屋租赁法》，此类行为被禁止，并应向市政当局举报。

翻新及合理方案

房东若要进行房屋翻新，必须向您提交书面方案，如果方案合理，您必须配合（《德国民法典》第7:220条）。合理性取决于双方的利益：工程的必要性、施工带来的影响、提供的补偿、租金影响以及任何临时安置安排。房屋翻新不会终止您的租约——租约在施工期间仍然有效。如果您认为方案不合理，请以书面形式说明理由。如果同一公寓楼的大多数租户都同意该方案，则推定该方案合理，您必须尽快向法院提起诉讼。

租赁市场中的歧视

根据一般平等对待法，基于国籍、种族、宗教、性别、性取向和残疾等理由的歧视均属违法行为。《良好租赁法》对此在租赁领域进行了更明确的规定：房东或中介必须执行透明的筛选程序，应用并记录客观标准，并向被拒的申请人解释为何选择了其他申请人。

这对于国际人士尤为重要，因为他们更容易受到“仅限荷兰公民”、“谢绝外籍人士”或看房后无故被拒等情况的影响。务必以书面形式询问筛选标准和原因，并向市政举报点报告。市政举报点可以处以罚款，在实行许可制度的地区，还可以吊销出租权。

转租和Airbnb

一般而言，未经许可不得将房产的使用权转让给第三方（《德国民法典》第7:244条）。居住在独立房屋中的租户可以转租部分房屋（例如一个房间），但转租整套房屋或将其挂牌在短租平台上，无疑是失去租约的最直接途径之一：法院通常会将未经授权的转租行为视为租户不守信用，并追回所得收益。大多数市政当局还对度假租赁进行单独监管，设有许可证要求和罚款。作为转租人，您的租约取决于主租约：如果主租约终止，原则上您的租约也随之终止。

如果房产被出售：出售不会解除租赁关系。

Koop breekt geen huur——出售并不解除租赁关系（德国民法典第7:226条）。如果您的房东出售房屋，买方依法取代房东的地位，您的租赁权、租金和权益保障将继续有效。您无需签署任何新文件，但应警惕作为出售条件提出的“新合同”，因为这些合同可能会悄悄地削弱您的权利。

您必须允许合理的看房，但房屋出售并非终止租赁的理由。新业主希望立即入住也不是理由：接替前任房东的房东，在租户收到新房东的书面通知三年后，才能以“紧急自住”为由提出终止租赁的请求（《德国民法典》第7:274条）。

在 BRP 中注册

如果您居住在荷兰，您必须在个人记录数据库（Basisregistratie Personen，简称BRP）中登记您的地址。登记是法律义务，并非房东的恩惠，您需要它才能获得荷兰社会保障号码（BSN）、银行账户和医疗保险。

房东拒绝登记租客信息是一个警示信号，通常是因为出租房屋违反了抵押贷款、保险或市政住房规定，或者因为房屋出租没有必要的许可证，又或者因为收入未申报。虽然这些在法律上都不是你的责任，但都意味着你的租约并不稳固。如果房东拒绝登记，那就应该考虑终止租约。

出问题时该去哪里？

有三条路线可供选择，正确选择可以节省时间。

• 市政报告点（报告点) — 针对房东不当行为：歧视、恐吓、拒绝提供书面合同或所需信息、非法收费以及在受监管市场和中端市场收取过高租金。自2024年初以来，每个市政当局都设立了此类机构。该机构免费，但其执法目的是为了维护公共利益，而非为了奖励您金钱。
• Huurcommissie（租金法庭） — 适用于受监管市场和中端市场房产的起始租金、年度涨幅、服务费结算、全包租金以及因房屋缺陷而减免的租金。快速、低成本且具有法律约束力，但不处理押金、驱逐或房屋损坏赔偿事宜。
• 分区法院（州法) — 对于其他所有情况：终止和 赶出包括押金追回、损害赔偿、违约和自由市场纠纷。无需律师，但对方通常会聘请律师。

一些期限很短——例如，6 个月的起始租金、租金上涨异议的生效日期、6 周的终止通知回复期限——错过这些期限可能会使强有力的诉讼失败。

实用清单

签署前

• 确定合同类型，如果是定期合同，则确定适用的允许类别。
• 在确定租房之前，务必先计算好积分。
• 请确认押金不超过两个月的租金。
• 支票服务费是单独列出的，不包含在“总价”里。
• 请以书面形式确认您可以在当地注册生物识别居留许可 (BRP)。
• 询问中介是否向您收取费用——如果中介同时代表房东，则通常不允许向租户收取费用。
• 拍摄交接时的状况照片，并注明日期。

当事情出错时

• 务必以书面形式记录；终止合同和违约通知应使用挂号信。
• 除非有主管机构降低租金，否则请继续缴纳租金。
• 设定房东采取行动的最后期限，并说明如果不采取行动将会发生什么。
• 首先确定哪条路线最合适，并检查截止日期。
• 如果收到通知或被迫签字或离开，请尽早寻求建议。