介绍
住宅租赁协议只能由地方法院终止，且仅限于租户违约或其他合法理由。终止租赁协议在法律上十分复杂，容易引发纠纷。房东不能单方面终止租赁协议。 法律 为租户提供强有力的保障。租赁协议终止后，租户有权获得最终服务费用清单和押金退款。
本文探讨了房东和租客终止租赁协议的情形、终止协议的法律依据以及应遵循的程序。本文重点关注普通住宅，包括社会住房和私人住宅。商业场所或非独立居住场所的租赁协议终止等问题不在本文讨论范围之内。
本信息旨在帮助考虑终止租赁协议的房东、希望了解自身权利的租户以及在实际操作中面临终止租赁问题的物业经理。租户有权在收到房东的终止租赁函后六周内作出回应。
关键答案： 房东只有在获得法院裁决后，且存在有效的法律依据（例如严重违约、紧急自用或其他法律规定的理由）时，才能终止住宅租赁协议。法律赋予法院评估终止或解除租赁协议是否合理的权力。
关键学习点：
- 终止与取消有着根本的不同，并且始终需要法官的干预；区分通过取消和解散终止租赁协议非常重要。
- 拖欠租金、租户造成的滋扰以及非法转租是最常见的终止租赁关系的理由。
- 租户享有强有力的租金保障，尤其是在签订了无限期固定期限租赁合同的情况下。
- 法院在批准离婚判决前，总会权衡各方利益。
- 在住宅住宿的情况下，庭外终止几乎是不可能的。
租赁协议的类型
签订租赁协议时，了解租赁类型至关重要，因为这直接影响租户和房东双方的权利和义务。在荷兰，我们大致将租赁类型分为三种：长期租赁协议、临时租赁协议和非独立式住宅租赁协议。
无限期租赁协议（也称为定期租赁协议）能为租户提供最大的租金保障。在这种情况下，房东只有在存在合法理由的情况下才能终止租赁或解除租赁协议，例如租户严重违约或因紧急自用需要。终止租赁必须以书面形式进行，并遵守法定的通知期限。如果租户不同意，只有法院才能解除租赁协议。
在临时租赁协议中，租期是双方约定的。租期届满后，只要房东及时发出书面通知，租赁关系即自动终止。然而，此类协议也受到严格的法律规定约束：房东不得擅自提前终止租赁关系；一旦发生争议，房东可能需要向法院申请裁决租赁协议的终止。自《定期租赁法》颁布以来，临时合同的可能性进一步受到限制。
对于非独立居住的房屋，例如学生公寓的房间，适用不同的规则。在这种情况下，终止租赁协议通常更加困难，尤其是在租户行为良好的情况下。即使租户造成滋扰或非法转租，房东也必须遵守法律程序，未经法院介入，庭外解除租赁协议几乎不可能。
无论何种情况，终止或解除租赁协议都需要谨慎行事。无论是定期租赁协议、临时租赁协议还是非独立式住宿合同，房东都必须遵守法律规定和通知期限。在诸如扰民或非法转租等严重情况下，可能需要采取简易程序以尽快收回房屋。
如果您无法达成协议，或者不确定自己的权利和义务，明智的做法是及时向法律咨询中心或专门从事租赁法的律师寻求法律建议。这将有助于您避免不必要的风险，并确保租赁协议的终止符合相关规定。
租赁协议终止是指什么？
终止租赁协议是指法院通过法律程序终止租赁协议。终止租赁协议（“终止租赁协议”）与发出迁出通知不同：发出迁出通知时，合同是根据法定的通知期限和条件终止的；而终止租赁协议则是由于一方违约，法院必须介入。与双方同意终止租赁协议不同，强制终止租赁协议涉及双方之间的冲突，需要由法官进行裁决。
终止与取消
终止和取消租赁在法律上的区别至关重要。如果是取消租赁，房东应以挂号信的方式终止租赁合同，并遵守法定通知期（至少三个月，并根据租赁期限的长短递增）。租户必须同意此终止，否则将启动法律程序。
终止租赁与取消租赁有所不同：它需要存在违约行为，并且需要法院直接介入。任何违反租赁协议的行为都可能构成终止租赁的理由，除非违约行为较为轻微。如果违约行为得到证实，终止租赁比取消租赁更快，但同样需要提供证据。
临时租赁或租约适用不同的规则：只要已按规定发出通知，租赁关系将在约定的租期结束时依法终止。然而，自2024年7月1日《固定租约法》生效以来，签订新的临时合同的可能性受到了极大的限制。
住宅租赁保障
租户在居住方面拥有强大的法律地位，尤其是在签订无固定期限租赁合同的情况下。法律不允许房东单方面决定租赁协议的终止时间。这同样适用于公共住房和私人住房。
2018年，最高法院确认，社会住房并无特殊规定；现行法律条文已充分考虑所有情况，包括租户面临无家可归的风险。尽管如此，终止租赁的门槛仍然很高。
随着《定期租赁法》的实施，房东更难提供临时租赁协议。这增强了租户的权益，也使得房东更需要了解终止租赁的规定。
房东终止合同的法律依据
房东只有在存在法律认可的理由时才能请求法院终止租赁合同。《荷兰民法典》第7:231条规定，住宅租赁合同的终止只能通过法院程序进行。住宅租赁合同不允许通过庭外声明的方式终止。
租户违反合同
最常见的终止租赁理由是违约：租户未能履行其义务。具体例子包括：
拖欠租金 如果租户持续拖欠租金，房东可以终止租赁合同。实践中，法院通常接受两到三个月的欠租作为充分的终止理由，但有时也会给予一个月的合理宽限期来履行义务。
滋扰 如果租户未能履行良好租户义务，并造成系统性滋扰，例如噪音污染或威胁，则可能构成终止租赁的理由。但是，这种滋扰必须严重且有据可查。对邻居造成严重且有据可查的滋扰也可能导致租赁协议终止。
违反约定用途 – 如果租户将房屋用于居住以外的用途，例如用作商业空间或用于非法活动，则构成违约。
非法转租 – 如果租户未经许可转租房屋，则构成违约，足以构成终止合同的理由。
在要求终止租赁关系之前，房东通常必须发出违约通知，给予租户一段合理的时间来纠正违约行为。租户必须有机会纠正违约行为。如果违约行为十分严重，法院可能会做出不同的裁决。
房东自用
如果房东急需将房屋自住，可以申请终止或取消租赁合同。例如，如果房东本人想要入住，或者近亲属（例如子女或注册伴侣）想要入住，都适用此规定。
法院总会权衡各方利益：房东的利益是否优先于租客的利益？考虑因素包括是否有合适的住所提供给租客，以及房东需求的紧迫性。
其他法律依据
除了违约和紧急个人使用外，法律还提及其他理由：
- 拒绝合理报价 – 租户拒绝了房东提出的包含修改后条款和条件的新租赁协议的合理提议
- 适用分区规划 – 该房产必须按照分区规划进行拆除或翻新。
- 临时租约 – 如果是临时租赁，且原居住者享有返回权，而他/她又需要再次使用该房产，则适用以下条款：
- 租赁的特殊性质 – 某些特殊情况下，租赁协议具有特殊性质，足以构成终止租赁协议的理由。例如，将房屋出租给学生，租期为其学习期间，在这种情况下，租赁协议在学生完成学业后终止是合乎逻辑的。
法院还将评估基于这些理由终止租赁是否合理，以及租户的利益是否得到了充分考虑。
终止租赁协议的程序
只有地方法院才有权终止住宅租赁协议。房东不能自行决定终止租赁协议；如果租户不同意终止，房东必须向法院申请终止租赁协议。如果是共同租赁，房东还有义务向所有租户发送终止日期提醒。以下概述了相关步骤和选项。
终止程序步骤
终止租赁协议的程序如下：
- 发出违约通知 – 以挂号信的形式说明不足之处，并设定合理的整改期限。保留寄送凭证。
- 拟定传票 – 如果租户不回应或不纠正违约行为，请让法警发出传票。在传票中，您要求终止租赁协议并驱逐租户。
- 地方法官听证 法官将审理此案，并听取双方当事人的陈述。房东必须证明房东违反了合同；租户可以援引减轻处罚的情节。
- 判决 法院将批准或驳回终止租赁的申请。如果批准，法院会设定租户必须搬离房屋的日期。通常情况下，法院会规定租户必须在十四天内搬离租赁房屋。
- 可能被驱逐 – 如果租户不自愿搬离房屋，法警可以在警方的协助下将其驱逐。
常规诉讼程序的平均持续时间为四至八个月。费用通常在500欧元至2,000欧元之间，具体取决于案件的复杂程度。
紧急案件简易程序
在紧急情况下，简易驱逐程序可以提供更快捷的解决方案。以下是对比：
| 标准 | 正常程序 | 简易程序 |
| 处理时间 | 4-8个月 | 2-6周 |
| Cost | €2,500-€6,000 | €2000-€3500 |
| 举证责任 | 需要提供完整证据 | 初步证据足以证明这一点。 |
| 适合 | 所有解散的理由 | 紧急病例 |
| 判决 | 终审判决 | 临时救济 |
对于严重扰民、危险情况或在家中进行毒品交易等案件，临时救济是可取的。法院必须确信案件具有紧急性。获得临时救济后，仍可进行实质性审理，以最终终止纠纷。
对于房东而言，应遵循以下原则：仅在存在明显、严重且有据可查的缺陷时才选择简易程序。如有疑问，常规程序能提供更大的确定性。
常见挑战和解决方案
在实际操作中，房东在终止租赁协议时经常会遇到各种障碍。以下列举了一些最常见的问题以及具体的解决方案。
租户未对违约通知作出回应
如果租户没有回复您的挂号信，这并不意味着程序就此结束。您可以直接向地方法院提起诉讼。
解决方案： 请保留所有送达证据，包括挂号信的追踪记录。如果证据充分，缺席判决（即租户未出庭）通常会导致胜诉。如果终止租赁关系不合理，法官有权驳回诉讼请求。
终止雇佣关系的理由不充分。
举证责任在于房东。如果证据不足，法官将驳回诉讼请求。
解决方案： 启动诉讼程序前，请收集相关文件：
- 如果出现拖欠房租的情况：银行对账单、付款提醒、拖欠月份概览
- 如果发生扰民事件：警方报告、邻居投诉、与租户的通信记录
- 如果发现非法转租：需提供转租人的照片、声明和广告。
在遇到复杂案件时，请聘请一位专门从事租赁法的律师以获得法律支持。
手术周期长
当情况紧急或租金拖欠不断增加时，长达八个月的程序是有问题的。
解决方案： 首先，考虑友好协商解决。协商自愿离职——或许可以附带经济补偿——既省时又省钱。统计数据显示，调解可以将诉讼的可能性降低30%。
当和解不可行且情况紧急时，简易驱逐程序是一种更快捷的选择。请注意：这需要提供令人信服的紧急性证据。
结论和下一步
终止住宅租赁协议只能通过地方法院，且必须基于有效的法律依据。在住宅租赁案件中，庭外终止几乎是不可能的。租户享有强有力的租金保障，法院始终会权衡双方的利益。
房东应立即采取的行动：
- 仔细记录缺陷并提供证据。
- 以挂号信形式发出正式的违约通知，并设定合理的截止日期。
- 请咨询租赁法律专家，以获取针对您具体情况的建议。
- 在诉诸法庭之前，先考虑友好协商解决。
- 如果租户不回应或不纠正缺陷，则启动法律程序。
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额外的资源
相关法例：
- 《民法典》第6:265条——关于终止的一般规定
- 荷兰民法典第7:231条——住宅租赁协议的终止
- 波黑法典第7:274条——终止住宅租赁的理由
案例法：
- 最高法院 2018 年 9 月 28 日 (ECLI:NL:HR:2018:1810) – 关于终止社会住房的标准判决
