任何想要终止商业租赁合同或面临房东终止租赁合同的人，首先必须了解其租赁合同适用哪种制度。正如本系列文章第一部分所述，7:290类商业空间（商店、餐饮、手工艺企业）和7:230a类商业空间（办公室、仓库、练习室）适用的规则截然不同。这种差异在终止租赁合同方面尤为关键。
对于 7:290 条款下的商业空间，房东只能依据一系列法定理由终止租赁，且需满足严格的正式要求。而对于 7:230a 条款下的商业空间，房东的门槛则低得多：原则上无需任何正式理由即可终止租赁。本文将对这两种情况进行分析。
终止 7:290 商业空间
正式要求
终止7:290商业空间租赁须遵守严格的正式规定。终止必须以书面形式进行，可以是挂号信或法警令。最短通知期为一年。不符合上述规定的终止无效，不具有任何法律效力。租赁合同将继续有效。
终止租赁协议必须在当前租赁期结束前通知租户。逾期终止租赁协议的租户，其租赁期限将自动延长至下一个租赁期。
房东终止合同的理由
7:290 商业空间的出租人只能依据法律详尽列举的理由终止租赁。在第一个租期（前五年）结束时，仅有两种理由可以终止租赁：租户行为不端（持续不良租赁），或出租人急需租赁物业自用。第一个租期结束后，新增第三种理由：权衡出租人终止租赁的利益与租户继续租赁的利益，出租人必须证明其具有令人信服的利益。
有关终止租赁的具体理由和相关判例法的详细讨论，请参阅本网站其他地方的文章“商业租赁（7:290 DCC）：零售空间的保护和终止理由”。
希望续租的租户
7:290号商业空间的租户如果收到终止通知但希望继续居住，必须在收到终止通知后六周内以书面形式提出异议。如果租户未提出异议，则租赁合同自通知日期起终止。如果租户提出异议，房东必须将终止申请提交至地方法院。只有在法院批准终止申请后，租赁合同才会终止。在此之前，租赁协议继续有效。
7:230a 商业空间终止
主要规则：无理由终止合同
对于7:230a商业空间，法律对房东更为宽容。租赁合同在约定的通知期结束后终止，如合同中未约定通知期，则按法定期限终止。无需说明终止理由。房东无需解释终止原因。原则上，租户无权要求续租。
防止驱逐：通过法院申请延期
虽然7:230a商业空间的租户无权延长租约，但他们享有免遭驱逐的权利。这意味着：租约终止且房东发出驱逐通知后，租户可在驱逐之日起两个月内向地方法院申请延长驱逐期限。法院会权衡双方的利益。每次申请的最长延期期限为一年，总延期期限最长为三年。
因此，防止被驱逐的权利并非继续享有租赁权的权利，而仅仅是延期。最长租期届满后，租户必须腾空房屋。
提前终止及中止选择权的作用
对于 7:290 和 7:230a 两种商业空间，合同中均可包含终止条款：即赋予双方提前终止租赁的权利的合同条款。对于 7:290 商业空间，此类条款必须与法律赋予租户的保护相称；任何实际上赋予房东随时终止租赁权的条款都可能与该制度的强制性相冲突。
任何使用终止条款的人都必须严格遵守程序要求：正确的条款期限、正确的形式（登记或书面形式）以及正确的终止日期。晚一天终止无效，租赁合同将继续有效。
默示续约同样需要注意。如果租赁期满且双方均未终止租赁，则在大多数情况下，协议将默示续约，续约期限为原租赁期限或无限期，具体取决于合同条款。因此，务必及时确认是否需要续约。
终止合同中常见的错误
在实践中，我们发现商业场所终止租赁过程中经常出现以下错误：
- 终止时间过晚，导致超过一年的通知期，租赁合同自动续期至下一期。
- 未按法律规定的形式（通过普通电子邮件或电话而不是挂号信或令状）终止合同，导致终止无效。
- 作为房东，在没有正当理由的情况下终止 7:290 商业空间的租赁，之后租户向地方法院提起诉讼，终止租赁被撤销。
- 作为租户，未能及时对 7:290 商业空间的终止提出异议，导致续租权失效。
- 忘记交付义务：即使终止合同有效，如果房屋未按合同约定的状态归还，租户仍可能对由此造成的损失承担责任。
- 对于 7:230a 商业空间，错过了两个月的申请保护免遭驱逐的期限，之后该权利将彻底失效。
结语
终止商业租赁看似简单，但仔细分析就会发现其中隐藏着无数形式和实质上的陷阱。无论您是租户还是房东，程序上的疏忽都可能导致您不愿继续的租赁关系，或者使您失去本可享有的权益。因此，在发出或接收终止通知之前，务必及时核实截止日期、所需表格以及适用的法律法规。
租赁律师 Law & More 我们将协助您完成终止协议的各个阶段，从第一封信函到向地方法院提交的任何诉讼程序。欢迎联系我们进行免费咨询。
常见问题
商业场所的通知期是多久？
对于7:290商业空间，法定最短通知期为一年。终止合同必须以挂号信或执达吏令状的形式书面通知。对于7:230a商业空间，适用合同约定的期限；没有法定最短通知期。
房东可以随意终止店铺租赁合同吗？
不。对于7:290商业空间，房东只能基于法律详尽列举的理由终止租赁，例如紧急的个人需要或租户持续恶劣的租约。没有合法理由的终止租赁不具有法律效力。
7:230a 条款下的防止驱逐保护是什么？
租赁期满后，7:230a 商业空间的租户可以向地方法院申请延长驱逐期限。该申请必须在收到驱逐通知之日起两个月内提出。最长延期期限为三年。
租赁合同中的终止条款是什么？
终止条款是合同中的一项规定，赋予一方或双方提前终止租赁的权利。对于7:290商业空间而言，此类条款必须符合法律对租户的强制性保护。
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本文是商业租赁法系列文章的第三部分，共三部分。也请阅读其他两部分：
