前任和抵押贷款：谁能保留房子？

分手或离婚本身就够难受的了，更别提还得背负房贷了。在荷兰，大多数共同所有人都承担“连带”责任，这意味着银行可以向任何一方追讨全款，直到贷款机构公布其中一人的名字。搬出去并不意味着责任就此结束，你现在做出的决定将影响你的信用、税务和再次购房的能力。如果涉及到孩子，稳定性和时机的选择就更加紧迫了。

好消息是：有一条清晰的途径。无论一方保留房屋，你们出售房屋，还是在一段时间内继续共同拥有，整个流程都遵循一些实用的步骤——确认房屋所有权以及适用的婚姻财产制度，进行估价，计算净值（overwaarde）或不足部分（restschuld），达成公平的买断协议，获得贷款机构批准解除另一方的债务，通过公证的分割契约，并处理税务后果（利息扣除、bijleenregeling、NHG）。书面协议和正确的顺序可以降低风险和成本。

本指南将逐步指导您了解荷兰法律规定的选择和义务：所有权和责任、选择途径（买断、出售或临时共同拥有）、计算金额、负担能力和贷款机构要求、公证程序、税点、过渡期管理、合作破裂时的应对措施、特殊情况（非居民责任、负资产、增加新合伙人）、时间表、费用、文件以及何时寻求法律帮助。让我们开始吧。

步骤 1. 确认您如何拥有房屋以及适用哪项婚姻财产法

在前房主和抵押贷款问题中——谁可以保留房子——确认谁在房契上，以及哪个 婚姻财产制度 适用。2018年1月1日之后已婚或登记的伴侣，除非婚前协议另有规定，否则属于有限共同财产；更早的婚姻或涉外婚姻可能有所不同。如果您在国外结婚，荷兰婚姻法可能不适用——请咨询民法公证人以确定管辖制度。

第 2 步：规划您的抵押贷款、保险和负债（连带责任，NHG）

在决定谁拥有房屋之前，请清楚了解您当前的义务。在荷兰，共同借款人需承担“连带”责任，直至贷款机构正式公布其中一人的姓名。现在就收集确凿的数据，以便谈判和贷款谈判能够基于事实，而不是猜测。

• 抵押贷款基础知识： 当前余额、利率、固定利率结束日期以及抵押契约/贷款上的名称。
• 贷款人条件： 您的银行需要什么来解除前任关系（收入测试、文件、时间）；要求提供当前报表和原始条款。
• NHG 检查： 确认贷款是否有国家抵押贷款担保；在某些条件下，NHG 可以免除出售后的剩余债务。
• 关联保险： 审查并更新与抵押贷款相关的定期人寿保险（受益人、所有权、承保范围），以适应新情况。

步骤 3. 选择您的路线：买断、出售或暂时保留共同所有者

掌握了事实后，决定如何解决“前房主和抵押贷款”的问题——谁能保留房子——通过平衡住房需求、房屋净值和贷款机构的实际情况。在荷兰的实践中，三种途径几乎涵盖了所有情况。务实一点：在接管或出售完成之前，无论谁住在里面，你们双方都应承担连带责任。

• 买断/接管： 房屋由一方持有。银行会评估另一方的负担能力，如果获得批准，则会通过公证分割契约免除另一方的责任。买断通常基于双方的股权份额（overwaarde）。预计会产生估价、公证、顾问和银行管理费用；您可能需要增加抵押贷款。

• 出售房产： 抵押贷款需先偿还；之后，双方根据协议分割利润或剩余债务（剩余债务）。NHG 的剩余债务可在有条件的情况下获得免除。必须由双方业主同意；如果其中一方不愿合作，则可通过调解或法院途径解决。

• 临时共同所有权： 双方均保留产权和贷款。就入住、付款、时间表和退出触发条件制定明确的协议。这样做风险很大，通常会阻碍后续步骤，而且贷款方可能会追究任何一方的拖欠还款责任。

步骤 4. 进行估值并计算股权或债务（overwaarde 或 restschuld）

任何收购或出售的关键在于合理的价值。谈判时，您可以参考 WOZ 价值，但贷款机构和公证人通常会参考最近的评估报告 (taxatie)。您可以根据最新的贷款机构声明，计算出您拥有的是净资产 (overwaarde) 还是净资产不足 (restschuld)。

• 订购评估： 委托最近的税务；仅使用 WOZ 进行初步谈判。
• 获得收益数字： 向您的银行索取当前的抵押贷款余额；在解除抵押之前，你们双方都负有责任。
• 运行数字：
  • equity (overwaarde) = appraised value – outstanding mortgage
  • shortfall (restschuld) = outstanding mortgage – (sale price or appraised value for buyout)
• 负资产： 就如何分割剩余债务达成一致；对于 NHG，如果满足条件，出售后剩余债务可能会被免除。
• 记录一下： 保留您的和解协议和公证文件的估价和计算结果。

第五步：确定买断金额和结算条款

这就是“前任和抵押贷款：谁来保留房子？”变成一个数字和一个计划的地方。按照荷兰的做法，如果一方保留房屋，他们会买断另一方的房产净值（overwaarde）；如果出现不足部分（restschuld），双方会商定如何分割。将所有条款都写下来，以避免日后发生纠纷。

• 基线计算： buyout = ex’s share × equity (overwaarde) （通常为 50/50，除非婚前协议/合伙协议/同居协议另有规定）。
• 负资产： 同意如何分割任何 restschuld；对于 NHG，在一定条件下出售后，剩余债务可能会被免除。
• 资金和时间： 以现金或增加抵押贷款的方式支付买断费用；在公证处就分割契约进行结算，并将付款与贷款人释放离职合伙人联系起来。
• 谁支付什么： 分配评估、银行管理、顾问和公证费用；设定入住/钥匙日期并更新任何相关的定期人寿保险。

第六步：检查负担能力以及贷款机构对转贷或新贷款的批准

在任何人保留房屋之前，你的贷款机构必须同意将抵押贷款转移到另一个人名下或发放新的贷款。此审查反映了 新的抵押贷款申请并且分居后的可支配收入通常会降低您的借贷能力。在银行正式解除离职伴侣的债务之前，你们双方仍需承担连带责任。如果负担能力不足，您可以在契约中添加新的伴侣——请注意，届时你们将共同承担连带责任。

• 贷款人评估的内容： 信用度和收入足以独自承担全部贷款。
• 核心文件： 离婚/分居协议、雇主声明、最新年度报表和当前抵押贷款报表。
• 估值： 最近的评估（taxatie）证明市场价值和公平性。
• NHG 状态： 如果适用，请确认条件；这对于短缺情况很重要。
• 可能的结果： 通过公证的分割契约批准解除，或拒绝，在这种情况下出售或保留临时共同所有人，并附有明确的条款。

第七步：将协议写下来（离婚契约或分居协议）

把每笔交易都记录在纸上。贷款人和公证人依靠签署的 离婚协议 在评估抵押贷款接管和解除时，需要签署一份分居协议。签署一份协议可以协调各方预期，为银行提供清晰的依据，并有助于避免日后代价高昂的纠纷。

• 结果： 谁持家或卖东西。
• 会员价： 买断/超额赔偿或剩余债务分割；付款日期；谁支付抵押贷款/保险/水电费/维护费；入住/钥匙；费用（估价、公证）；调解/带有期限的违约条款。

步骤8. 所有权转移：在公证处解除连带责任并办理分割契约

一旦你的贷款机构同意公开一个名字，过户手续就会在民法公证处进行。公证人会起草分割契约，并根据需要起草新的或修改后的抵押契约。签署这些文件不仅记录了房屋归属，更重要的是，在更新抵押债务登记的同时，安排了连带责任的解除。

• 前提课程： 贷款人批准并由您签署离婚/分居协议，其中包含买断和费用分摊。
• 签署： 分割契约；如需融资收购，需另行提供新的/增加的抵押契约。新合伙人需共同签署并承担连带责任。
• 结算： 公证人在完成后结算买断费用和商定的费用。
• 影响： 经过公证和贷款人放行后，离职合伙人不再承担贷款；从该日起，剩余合伙人将承担全部责任。

第九步：处理税收和福利（利息扣除、bijleenregeling、剩余债务）

税收因素可能会左右“前任和抵押贷款：谁能保留房子？”这个问题的答案，对您有利，也可能不利。提前规划，以免买断、出售或接管房产时影响您的抵押贷款利息抵扣，或让您在再次购房时遇到意外。

• 抵押贷款利息扣除（eigenwoning）： 此规定适用于您的个人购房债务。该债务为个人债务，不可转让；购房后产生的任何“新”部分必须是年金/线性债务，才能保留扣除额（2013年之后的规定）。

• Bijleenregeling（使用股权）： 如果您出售股权时附带超额保费，之后再购买，未能将该股权再投资可能会限制未来的利息扣除。请记录股权以及每位合伙人的所得。

• 剩余债务（restschuld）： 如果出售所得不足以偿还贷款，您需承担连带责任。NHG 的贷款部分，如有条件可免除；否则，请与财务顾问讨论税务处理和还款事宜。

• 保留证据： 保存评估报告、贷款人声明和签署的和解协议；您需要它们来申报纳税并证实利息扣除要求。

步骤 10. 管理中间阶段（付款、入住和风险）

在贷款人签字确认并公证人记录分割契约之前，你们双方仍需承担连带责任。请将过渡期视为一项工程：防止逾期还款，避免新的纠纷，并保护您即将出售或转让的资产。将简短实用的规则写在纸上并严格遵守。

• 支付方式： 谁支付抵押贷款、保险、税金、水电费和维护费——什么时候支付。
• 入住/钥匙： 谁住在那里、出入规则、查看情况（如果出售）以及明确的搬出日期。
• 决定： 未经书面同意，不得发生重大开支或价格变动（如果出售）。
• 风险控制： 保持保险有效，记录电表读数/缺陷，并以书面形式沟通以跟踪协议。

第十一步：如果合作破裂，可使用调解或法院途径

如果谈判陷入僵局，请立即行动，以免拖欠付款对双方造成损害。首先进行调解，将各项数字（估值、权益、付款）转化为明确的承诺，包括出售或买断、入住率、截止日期以及后备计划。如果调解失败，请采取有针对性的法律措施。

• 先调解： 更快、更便宜，并让您掌控一切；记录所有协议。
• 法院许可出售： 如果您的前任不合作，律师可以向法院申请允许在未经其同意的情况下出售。
• 保护您的信用： 在收购或出售完成之前，您仍需承担连带责任；请保持付款及时。

第 12 步。特殊情况：NHG、负资产或添加新合作伙伴

某些特殊情况比其他任何事情都更能决定“前任和抵押贷款：谁能保留房子？”。请快速检查NHG是否适用，您是否面临负资产，以及是否有新伴侣加入抵押贷款。每种情况都对贷款机构、公证机构和结算产生不同的影响——在协商买断之前，请做好规划。

• NHG（国家抵押担保）： 确认承保范围。如果销售后留下剩余债务，NHG 可有条件免除；在结算前保持付款。
• 负资产（restschuld）： 双方同意按比例分摊差额。如果一方留下，请记录离职合伙人如何承担其应承担的低估部分。
• 添加新合作伙伴： 他们共同签署抵押契约，并承担连带责任。银行重新评估负担能力；公证人更新产权和抵押契约。

第 13 步：您需要的时间表、费用和文件

预计这是一个切实可行的分阶段流程：估值、贷款机构决策以及公证完成。请全程保持还款，以保护双方的信用档案。在简单的情况下，安排所有事宜通常需要大约两个月；收入情况复杂、负资产或不合作的情况可能会延长时间。

• 典型时间表： 评估及文件准备 → 贷款机构评估及放款决定 → 公证人签署（分割契据及任何新的抵押）。通常约2个月内完成，但具体情况可能有所不同。

• 常见费用：

  • 估价（税务）
  • 银行管理费 （释放/再抵押）
  • 公证 （分割契约；如有需要，提供抵押契约）
  • 顾问费用 （抵押贷款/金融）
  • 可选：如果合作失败，则进行调解/法律诉讼

• 核心文件：

  • 离婚/分居协议 和资产分割条款
  • 当前抵押贷款声明/条款
  • 收入证明 （雇主声明和/或年度报表）
  • 最近的估值报告（纳税人）
  • NHG确认 （如适用）

第十四步：何时在荷兰寻求法律援助

当合作不顺或风险较高时，请聘请荷兰律师。典型的触发因素包括：关于买断/超额租金或剩余债务的分歧、拒绝出售或签署贷款/公证文件、复杂的制度（婚前协议、涉外婚姻）、房屋占用权纠纷、非居民房屋担保/负资产问题，或紧急付款违约。律师可以正式确定条款，寻求法院批准出售或设定期限，并保护您免受连带责任风险。

关键外卖

房屋归属取决于四个因素：您的所有权/婚姻制度、房屋净值计算、贷款机构的负担能力以及合作。在银行公布一方姓名之前，双方仍需承担连带责任。清晰的流程——估价、结算条款、贷款机构批准、公证——可以保护您的信用和税务状况。

• 确认合法框架： 产权契约和婚姻制度（婚姻/注册伴侣关系/婚前协议/涉外婚姻）。
• 绘制风险图并涵盖： 抵押贷款事实、连带责任、关联保险和 NHG 状态。
• 选择路线： 买断、出售或临时共同拥有——基于当前评估和超额赔偿/剩余赔偿。
• 先用纸贴一下： 在签署的协议中加入条款；然后获得贷款人的批准并通过公证人的分割契约来解除责任。
• 注意税收： 利息扣除是个人行为；考虑 bijleenregeling 和 NHG 关于剩余债务的规则。
• 如果卡住了： 通过调解或法院途径解决；按时付款。通常付款周期约为两个月。

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