VvE 和荷兰公寓业主权利法：业主指南 Eindhoven 和 Amsterdam

如果你在荷兰买了一套公寓，你买的不是一栋楼，而是一份公寓产权证（appartementsrecht），同时你也获得了业主协会（ Vereniging van Eigenaars，简称VvE）的会员资格。业主协会负责管理整栋楼的事务，会员资格是强制性的，它对你的房子有很多决定权，你无法退出。

公寓产权究竟是什么？

荷兰法律不将公寓视为独立的财产。每份公寓产权都是分割房产的一部分，并赋予其对建筑物特定部分的专属使用权，这些部分被设计为一个独立的整体（《荷兰房屋法》第5:106条）。该产权份额还可以涵盖土地的专属使用权，例如花园或停车位。

所以这项权利包含两部分。一部分是所有权：您与他人共同拥有整个建筑群——包括屋顶、地基、外立面、楼梯间和电梯——具体比例在契约中规定。另一部分是使用权：您只能使用您家门后的公寓。这解释了接下来的大部分内容：关于建筑的决策由所有人共同做出，您不能要求分割社区，也不能在保留公寓的情况下放弃所有权。

分割契约和分割图

分割通过公证契约（akte van splitsing ）进行，并在土地登记处保存的公共登记簿中登记。分割契约必须附有分割图（splitsingstekening）（《德国民法典》第5:109条），并且必须包含一份固定的要素清单，包括对每个私有部分的描述以及协会的章程（《德国民法典》第5:111条）。

这些文件共同划定了私人区域和公共区域的界限——这是房屋所有权纠纷最常见的根源，因为它决定了谁来承担费用。如果漏水的窗框属于公共区域，则由业主协会承担费用；如果属于私人区域，则由您承担费用。

这些文件应客观解读：由于买方和贷款人必须依赖登记册，因此重要的是文件向外部读者传达的信息，而不是原始当事人的意图。如果契约和图纸相互矛盾，则两者都不能自动优先；法院将根据细节的详尽程度和结果的合理性来决定哪一份文件更具效力（荷兰高等法院，2013年11月1日，ECLI:NL:HR:2013:1078）。

通常情况下，边界线就在这里（以您自己的房契为准）。

示范法规及其演变

契约必须包含相关规定，涵盖哪些债务和费用由业主共同承担、年度账目和缴款、公共区域的使用、管理和维护、保险以及协会章程（《建筑法》第5:112条）。契约并非逐条列出所有内容，而是声明适用一套标准规则——示范规则——并列出例外情况。

目前流传着好几代的产权协议：1973年、1983年、1992年、2006年、2017年以及2021年针对小型协会的版本，此外还有针对服务式公寓和住宅小区的版本。具体适用哪个版本取决于您的产权契约，而且这一点至关重要：较早的版本要求达到法定人数才能通过决议，而2006年和2017年的版本则取消了这一要求，改为普通多数表决，并且2017年的版本已经包含了充电桩的相关规定。

规章制度之下是房屋规则，即房屋管理条例（huishoudelijk reglement），由房屋会议通过。这些条例规定了日常细节，但不得与房契或法律相抵触；任何此类条款均属无效。

VvE作为法人实体，以及为什么你不能辞职

该协会随分割而成立。它是一个法人实体，拥有自己的资产、银行账户和负债，并在商会注册。其职责是管理除指定用于独立用途的部分之外的社区，并维护储备基金（《建筑法》第5:126条）。它可以在法庭内外代表业主，并强制执行业主之间的债务。

公寓所有权自动赋予业主协会会员资格：您无需另行加入，也无需提前通知，公寓出售时，会员资格将自动转移给买方。在混合业主协会中，如果某公司或投资者拥有部分公寓产权，则其中一位业主可能拥有决定性的投票权。

股东大会、投票和法定人数

业主大会是最高权力机构。大会及其决策受《德国商会法》第5:124至5:135条的约束。大会每年至少召开一次，审议账目、预算和会费，由董事会或主席召集，或应业主要求召集（《德国商会法》第5:127条）。

除非契约另有规定，否则投票并非一人一票。除非契约另有规定，否则份额均等；如果契约另有规定，则必须说明依据（《德国民法典》第5:113条）。该份额比例，即“分割份额”（breukdeel），决定了您的投票权和您应承担的费用份额。

大多数决定只需获得简单多数票即可通过。较早的法规规定了法定人数：如果出席人数不足半数，则任何决定均无效，必须召开第二次会议。在第二次会议上，即使出席的业主人数很少，同样的提案也可以通过，有时甚至能获得更高的多数票。会议之外的决定需要全体一致同意；修改契约通常需要获得五分之四的多数票，并需经公证，且需获得抵押权人的配合（《德国产权法》第5:139条）。

《私人法人数字股东大会法》于2025年12月16日由众议院通过，并于2026年6月2日未经辩论由参议院通过，随后以《国家公报》2026年第161期的形式公布。该法案尚未生效，生效日期将于2026年内由皇家法令确定。届时，无需事先在公司章程中授权，即可召开完全数字化或混合式股东大会。

董事会和管理员

该协会设有理事会，由业主大会任命和解散（《德国民法典》第5:131条）。在小型街区，通常由一两位业主利用业余时间担任理事会成员。理事会负责执行决议，但不制定政策。

规模较大的协会还会聘请专业的行政管理人员，即协会管理人（VvE-beheerder）。行政管理人员是承包商，而非协会的机构：它负责记账、收取会费、安排保险和维护以及筹备会议，其权力仅限于会议和管理协议赋予的范围。如果服务质量不佳，补救措施应依据合同——行政管理人员对协会负责，而非对您负责。

储备金、维护计划和服务费

每个业主协会都必须设立储备基金，用于支付除日常年度开支以外的其他费用（《业主协会法》第5:126条）。自《改善业主协会运作法》（Wet verbetering functioneren VvE）生效以来，这项义务得到了切实执行。对于全部或部分用于居住的建筑物，每年存入储备基金的金额必须至少为根据完善的多年维护计划制定的金额；如果无法制定该计划，则至少为建筑物保险中重建价值的0.5%。该储备基金必须存入以业主协会名义设立的独立账户，除非业主大会以绝对多数票另行决定或提供银行担保。该法案于2018年1月1日生效，并设有三年过渡期，于2021年1月1日结束。

多年维护计划（meerjarenonderhoudsplan或 MJOP）必须至少涵盖十年，且不超过五年，并列明预期的维护、维修和更新项目及其费用。它是衡量业主协会健康状况的最佳单一指标。该法案还明确赋予业主协会借款的权力，除非相关规定另有规定（《德国业主法》第5:126条），每位业主承担的风险份额均按照分摊比例确定。

会费由业主大会根据预算每年制定。会费是业主欠协会的债务，而非可自由支配的款项：业主如对会费有异议，必须对该决定提出质疑，不得扣留会费，且通常不允许抵销。未缴纳会费将产生利息、催收费用和诉讼费用。

转让时，新业主与卖方共同承担本年度及上一年度的会费缴纳责任（《德国商法典》第5:122条）。公证人通常会要求理事会提供欠款及储备金的清单，并从购房款中扣除欠款；如理事会未这样做，则欠款由买方承担。协会债务产生时的所有业主也按其各自份额比例承担连带责任（《德国商法典》第5:113条）。

改建项目：您的公寓、公共区域、楼层和阳台

在您的公寓内，您的自由范围很广，但并非不受限制：规章制度可能包含关于私人区域的使用、管理和维护的规定（《德国民法典》第5:112条），而且通常确实如此。任何涉及房屋结构、外墙、屋顶或公共设施的改动都需要业主委员会的决定。

• 硬质地板。 楼板是公共的；铺设的地面是私密的，但噪音会传到邻居那里。大多数法规或房屋守则要么禁止未经许可铺设硬质地面，要么规定了最低的隔音标准，通常是…… ICO 价值。未经检查就铺设木地板或瓷砖是走上法庭的可靠途径，通常的结果是法院下令拆除。
• 阳台、屋顶露台和外墙。 即使您拥有专属使用权，阳台玻璃、遮阳篷、空调机组、栏杆和厚重的甲板都会影响公共区域。这些都需要业主委员会的同意，而且通常会附带一些关于外观或未来维护的条件。

如果需要获得同意却遭到无理拒绝，您可以向地方法院（kantonrechter）申请替代授权（《德国建筑法》第5:121条，该条适用于业主大会的决定，见《德国建筑法》第5:129条）。法院会审查业主协会是否有合理的拒绝理由；如果业主提供的信息不足以让法院做出判断，法院通常会倾向于支持业主协会，因此，提交包含图纸和结构评估报告的文件将有助于您维护自身权益。

出租、短租和度假租赁

通常情况下，将房屋出租给普通家庭是允许的。相关规定通常要求您通知租户协会，并要求租户签署一份声明，接受房契、相关规定和房屋守则，以便这些条款对租户具有直接约束力。

短期租赁和度假租赁有所不同。地契和规章通常限制公寓只能用于居住用途，禁止用作宾馆、寄宿公寓或房间出租。反复付费的短期住宿通常被视为商业开发而非居住，因此即使没有提及度假，也不受居住用途条款的限制。此外，市政法规也适用，而且这些法规正在日益严格。 Amsterdam 度假租赁需要许可证和注册号码，每笔租赁都必须向市政当局报告，每年的租赁上限为30晚；从2026年4月1日起，在Centrum区和Pijp区的11个指定街区，租赁上限将降至15晚，这是根据一项政策规定，如果15晚的租赁限制不足，则可能进一步降至临时禁令。 Eindhoven根据《社区规划》（omgevingsplan），出租房间和分割住宅均需获得规划许可；自2026年1月1日起生效的政策规定，在中心区域外现有合法出租房间30米范围内禁止申请许可，并对每套单元和每个房间设定了最小建筑面积，同时禁止在六个指定区域内提交新的申请。这两项规定都经常变更，因此请务必查阅当前地址的规划条例或政策规定，而不要仅依赖某个数字。市政许可并不凌驾于产权契约之上。

太阳能电池板、热泵、隔热材料和充电桩

几乎所有可持续发展措施都涉及公共部分。例如，太阳能电池板安装在公共屋顶上，热泵安装在公共外墙或机房内，隔热层安装在公共墙体上，充电桩则使用建筑物的共享电力容量。因此，最终决定权在于业主大会，所需多数票取决于契约和适用的示范条例对此类支出的规定。较早的法规通常要求合格多数票，有时甚至需要达到法定人数，才能批准超过一定限额的支出或属于更新而非维护性质的工程。在法律修改之前，可行的方法是提交一份包含成本估算和融资计划的提案，并将该事项正式列入议程，同时了解根据《德国建筑法》第5:126条可获得的贷款额度以及可用的补贴。

两项进展至关重要。一项旨在加快业主协会可持续发展和维护工作的法案于2026年7月1日至9月20日期间进行公众咨询；根据咨询结果，该法案将允许业主协会以简单多数票通过相关决策，并将维护计划的期限从十年延长至三十年，同时允许业主在不修改地契的情况下使用太阳能电池板等设施。此外，一项旨在允许业主无需申请许可即可安装充电桩的方案正在制定中。该法案目前仍处于咨询和议会准备阶段，因此尚未成为法律。

对某项决定提出质疑，并请求法院介入。

荷兰法律区分两种缺陷。与法律或分割契约相抵触的判决无效：它从未存在过，且不受时效限制。违反程序规则或不符合合理性和公平性标准的判决可撤销：它一直有效，直至法院撤销为止。

要撤销一项决定，您必须在得知该决定或本应得知该决定之日起一个月内向地方法院提出申请（《德国建筑法》第5:130条，并结合《德国建筑法》第2:15条关于法人决定的一般规定）。一个月的时间很短，而且至关重要：等待会议记录或先与董事会协商的业主通常会失去申诉权。撤销决定针对的是已作出的决定；替代授权则针对的是已被拒绝的决定。

休眠的VvE以及如何唤醒它

许多业主协会，尤其是在战前建造的、被分割成两三套公寓的小型楼房里，都只是名义上存在，实际上却毫无作为：没有理事会，没有会议，没有账目，没有储备金，有时甚至连集体房屋保险都没有。这简直就是个名不副实的业主协会。它不合法，而且越来越阻碍房屋买卖和再抵押。因此，必须重新启动这些协会：

• 从土地登记处获取分割契约和图纸，并确定适用哪些示范法规。
• 按照规章制度召开股东大会并做好会议记录；如果董事会不采取行动，业主通常可以自行召开股东大会。
• 任命理事会成员，必要时任命一名管理员，在商会注册理事会和管理员，并以协会的名义开设一个银行账户，另开设一个单独的储备账户。
• 安排或核实房屋保险，核对保险金额与重建价值，委托制定维护计划并据此确定缴费金额。
• 如果共同所有人拒绝合作，这些义务可以通过法院强制执行。

买家在签约前应该检查哪些内容

• 分割契约和图纸，以及适用的示范条例——在出价之前，请阅读私有/公共边界。
• 使用限制：仅限住宅用途，禁止出租房间或短期住宿，对宠物、地板和改建有规定。
• 房屋规则和最近三次会议的会议记录——检验协会是否运作良好的最快方法。
• 账户、预算和储备基金余额，以及储备金是否存放在单独的账户中。
• MJOP：其日期、涵盖的期间以及缴款是否与之匹配——缴款少且储备金少，则账单会延期支付。
• 任何关于重大工程或特别征税的决定——在工程完成后对您具有约束力——以及任何借款。
• 董事会声明欠款情况，并确认公证人将在竣工时结清欠款（BW 第 5:122 条）。
• 建筑物保险和重建价值、商会登记，以及（如果是分割的建筑物）分割契约。

如果文件未能及时送达，请在购买协议中加入解除条件，以便在文件比所展示的更糟糕时可以撤销购买。