在荷兰，住宅租户享有两项核心权利。第一项是安静居住权：房东必须将房屋保持符合约定用途的状态，并在收到通知后修复任何影响房屋使用的缺陷。第二项是租金保障权：房东不得单方面终止租赁合同，只有在法律详尽列明的情况下，通知才有效；在租户同意或法院终止租赁关系之前，租赁关系持续有效。

除此之外，还有受监管租赁的租金保护，其中最高租金遵循住房估价制度，租金法庭可以降低超过最高租金的租金；以及防止非法驱逐的保护：只有法警才能根据法院判决清理房屋。

你的权利有哪些？

每位租户都享有两项重要权利：居住权和租金保障权。我们已在另一篇关于租金保障的博文中讨论了租户的第一项权利以及房东的义务，而租户的第二项权利则已在另一篇博文中阐述。

这就是为什么本博客将讨论另一个有趣的问题：租户还有哪些其他权利？居住权和租金保护权并不是租户对房东拥有的唯一权利。例如，租户在不跨越租金的财产转让和转租的背景下也享有多项权利。本博客将连续讨论这两项权利。

财产转让不交叉租金

适用于住宅和商业空间租户的《荷兰民法典》第1条第7条第226款规定：

“出租人将租赁协议所涉财产转让给受让人（……）即意味着出租人将租赁协议项下的权利和义务转让给了受让人。”

对于承租人来说，本条款首先意味着，租赁财产所有权的转移（例如房东将其出售给他人）并不终止租赁协议。此外，承租人可以向房东的法定继承人提出索赔，因为该法定继承人现在承担了房东的权利和义务。至于承租人究竟拥有哪些索赔，首先重要的是确定房东的哪些权利和义务转移给了其法定继承人。

根据《民法典》第 3:7 条第 226 款，这些是房东的权利和义务，与租户使用出租物业支付对价（即租金）直接相关。这意味着，租户可以对房东的法定继承人提出的索赔原则上涉及他的两项最重要的权利：享受生活的权利和租金保护权。

但通常情况下，租客和房东还会在租赁协议中就其他内容做出其他约定，并将其记录在条款中。一个常见的例子是关于租客优先购买权的条款。虽然它没有赋予租客交付的权利，但它确实暗示了房东的义务：房东必须先将出租的房产出售给租客，然后才能将其出售给另一个合法继承人。

下一任房东是否也受此条款约束？根据判例法，答案是否定的。判例法规定，租户的优先购买权与租金并无直接关联，因此，关于租赁房屋购买权的条款不会转移给房东的合法继承人。只有当该条款涉及租户的购买选择权，且租户定期支付给房东的款项中包含最终购房补偿金时，情况才有所不同。

此外，《民法》第7条第227条就房客的权利规定如下：

“承租人有权将全部或部分使用中的出租财产交给他人，除非他必须假定出租人会合理地反对他人使用。”

总体而言，从本条可以看出，承租人有权将租赁物业的全部或部分转租给他人。但是，根据《民法典》第 7 条第二部分第 227 条，如果承租人有理由怀疑房东会反对，则承租人不得转租。在某些情况下，房东的反对是显而易见的，例如，如果租赁协议中包含转租禁令。在这种情况下，承租人不允许转租。

如果租户仍然这样做，可能会被罚款。罚款必须与租赁协议中的转租禁令挂钩，并有最高限额。例如，租约中可以以这种方式禁止转租 Air B&B 的房间，而事实往往如此。

在此背景下，《民法典》第 7:244 条对于居住空间的转租也很重要，该条规定居住空间的承租人不得出租整个居住空间。这不适用于居住空间的一部分，例如房间。换句话说，承租人原则上可以自由地将居住空间部分转租给他人。

原则上，转租人也有权继续留在出租房屋中。如果租客必须自己腾出出租房屋，这也适用。毕竟，荷兰民法典第 7:269 条规定，即使主租赁协议已经终止，房东仍将依法继续转租。但是，就本文而言，必须满足以下条件：

如果未遵守上述规定，即使主租约终止，次承租人仍无权向房东主张继续居住在租赁房屋内的权利，因此其被驱逐也是不可避免的。如果次承租人满足了上述条件，则需做好房东在六个月后提起诉讼以终止转租并收回房屋的准备。

就像居住空间一样，商业空间也可以由租户转租。但是，如果租户没有被授权转租或必须腾出出租的房产，那么在这种情况下，转租人与房东的关系如何？2003 年有一个明确的区别：房东与转租人没有任何关系，因为转租人只与租户有法律关系。因此，转租人也没有权利，因此对房东没有任何索赔权。

此后，法律对这一点进行了修改，规定如果租户和房东之间的主租赁协议终止，租户必须照顾转租人的利益和地位，例如，与转租人一起参与与房东的诉讼。但如果主租赁协议在诉讼后仍然终止，转租人的权利也将终止。

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