当虚拟实体未能履行其职责时：荷兰法律下的法律救济

荷兰业主协会（Vereniging van Eigenaars，简称VvE）依法有义务管理和维护建筑物的公共区域，设立用于重大维修的储备基金，并召开年度业主大会，审议通过账目和预算。如果业主协会未能履行这些义务，业主并非束手无策。《民法典》（Burgerlijk Wetboek）第五卷提供了四种具体的途径：在得知协会决定后一个月内，向地方法院（kantonrechter）申请撤销该决定；如果协会无正当理由拒绝合作，则申请替代授权；申请自行召开业主大会；或者起诉业主协会，要求其履行义务并赔偿损失。具体采取哪种途径取决于业主协会的决定是错误的、根本没有做出任何决定，还是仅仅没有履行决定。

根据荷兰法律，VvE 必须做什么

当建筑物被分割成公寓单元时，业主协会自动成立，每位业主依法成为协会成员。协会成员资格不可终止、退出或拒绝；只有在您出售房产时，协会才会终止。业主协会是具有有限法定目的的法人实体：管理社区并维护共同业主的利益。协会的一切行为均依据三份文件和相关法律规定。

分割契约和规章

分割契约（splitsingsakte）是设立公寓产权的公证文件，并在公共登记簿中登记。它包含一份图纸，标明哪些部分属于私人所有，哪些部分属于公共所有，并声明适用一套标准的分割规章，通常是1973年、1983年、1992年、2006年或2017年的版本。这些规章构成了您所在建筑的章程：它们规定了费用分摊、投票比例、业主委员会和业主大会的权力以及使用限制。房屋规则（huishoudelijk reglement）可以添加关于噪音、垃圾和公共区域使用的具体规定，但不能与分割契约相抵触，分割契约中已有的规定也不能被强加到房屋规则中。

在就任何事情争论之前，请先仔细阅读地契。漏水的窗框、阳台、露台、墙后的管道或卧室上方的平屋顶究竟属于公共区域还是私人区域，是由地契而非常识来决定的，而地契的答案也决定了谁来承担费用。任何与强制性法律相抵触的管理文件中的条款均无效，但地契本身只能通过公证契约进行修改，且必须获得法律规定的多数同意，而大多数建筑都需要获得相当数量的同意。

公共部件的维护

公共区域的管理和维护是业主协会的核心法定职责。这涵盖建筑结构、屋顶、外立面、地基、公用设施、楼梯间、电梯和公共场地，包括保持其良好状态以及在存在安全隐患时及时采取措施。业主各自负责维护自己的私人区域；业主协会负责维护其余部分，并根据契约中规定的比例向所有业主收取费用。由于建筑物是业主的共同财产，因此维护保养的延误并非无关紧要：它会对私人公寓造成损害，并且可能使业主对访客和邻居承担责任，因为如果建筑物不符合既定标准，业主应对其造成的损害承担责任。

出租是另一回事，有其自身的规则；业主是否可以出租公寓（包括短期出租）以及如何出租，受契约和市政规则的约束，而不是受维护义务的约束，我们将在关于短期出租和业主协会的文章中单独讨论这个问题。

资金：捐款、储备基金和账户

每位业主都需定期缴纳服务费（servicekosten），该费用由业主大会根据年度预算确定。业主协会还必须设立储备金，用于支付除日常年度开支以外的其他费用。对于住宅建筑，法律规定了最低年度储备金：可以是五年内有效且至少涵盖十年的多年维护计划（meerjarenonderhoudsplan）中规定的金额；或者，如果没有此类计划，则每年至少缴纳建筑重建价值的0.5%。原则上，储备金必须存放在以业主协会名义开设的独立银行账户中。

业主委员会必须向业主大会提交年度账目和预算，每位业主都有权查阅相关记录。业主若不缴纳会费，业主协会可对其提起诉讼；买方需承担部分欠款：产权转让时，买方需对本年度及上一年度到期的会费承担连带责任，因此公证处会在产权交割前要求业主协会提供一份财务报表。自2018年起，所有业主协会均须在商会商业登记簿中注册。

协会失败的原因以及每次失败的代价

失败有四种可识别的形式，每种形式的补救措施也不同。

休眠协会

在荷兰，最常见的失败案例是业主协会的停滞不前。要么没有理事会，要么理事会仅由一位多年前就停止召开会议的业主组成；要么没有预算、没有储备金、也没有保险审查；会费收取不规律甚至根本不收。一个处于休眠状态的业主协会仍然是具有法定义务的法人实体，而最终承担责任的仍然是您的房产。这在您出售房产时也会造成实际问题：买家及其贷款机构会要求查看会议记录、账目和维护计划，而这些文件的缺失会压低价格甚至导致交易失败。

休眠的业主协会是可以修复的，任何一位业主都可以启动修复程序。如果业主委员会未按时召开会议，业主可以向地方法官申请授权召开会议，该会议可以任命新的业主委员会，通过预算，委托制定维护计划并开设储备金账户。如果建筑物状况威胁到安全或健康，市政当局也有权进行干预，尤其是在老旧房屋较多的地区。

公寓内部的维修保养延误和损坏

第二种情况是业主委员会开会却不采取行动：屋顶漏水已经持续了三个冬天，报告已经两次被提交讨论，但会议却因为部分业主无力或不愿支付费用而一再推迟决定。与此同时，水已经渗入顶层公寓。处于这种境地的业主往往认为自己只能等待；但事实并非如此。业主协会有义务对共同业主进行妥善管理，如果业主因协会未能维护公共区域而遭受损失，则可以追究协会的责任，并要求其进行维修，正如我们关于漏水和瓦片脱落的说明中更详细地解释的那样。

选择性执法和不平等对待

第三种形式涉及规则的执行方式。业主协会必须始终如一地执行房契和房屋规则。警告一位业主阳台纱窗问题，却对三位相同的业主视而不见，这不仅不公平，而且会削弱日后执行规则的效力，基于此做出的决定可能会被质疑为不合理、不公平。荷兰没有与美国住房法规类似的法律，这些法规有时会被提及，而且也不适用于荷兰。荷兰适用的是平等对待法，该法禁止在商品和服务供应以及住房方面基于种族、宗教、性别、国籍、残疾或慢性疾病等理由进行区别对待。如果业主或住户认为自己因上述理由受到不平等对待，可以向荷兰人权研究所寻求不具约束力的意见，或者向民事法庭提起诉讼。拒绝为残疾住户提供合理的便利措施，例如在公共区域安装坡道或扶手，完全属于该框架的范畴。

财务管理不善

第四种形式是资金。例如，未收取的会费、仅存在于纸面上的储备金、支付给与董事会成员有关联的公司的款项、三年未提交账目，或者经理将协会资金与个人资金混用。每位业主都有权查看账目，如果业主拒绝查看账目，则会议不应通过账目。拒绝解除责任是一项实质性的法律文书：通过账目和解除董事会的责任是两个独立的决定，后者不应自动由前者推定。如果资金确实消失，协会可以追究董事会或经理的责任，如果资金被挪用，还可以提起刑事诉讼。

从协会内部着手，并以书面形式记录下来。

几乎所有成功的案例都始于书面记录。以书面形式向理事会报告问题，如实描述情况，并引用契约或规章中规定协会责任的条款，附上照片和任何相关报告，并要求在规定期限内收到书面回复。如果未收到回复或回复未能解决问题，则发出正式的违约通知，设定合理的最后期限，并说明下一步措施。根据荷兰法律，该通知至关重要：如果没有该通知，债务人通常不构成违约，仅凭此原因，因延误造成的损失索赔就可能败诉。

充分利用业主会议和业主委员会。任何业主都可以要求将事项列入议程，一份措辞得当、附有报价和资金方案的提案，比一份投诉更难被搁置。务必保留会议记录：它们是决策内容和时间的证据，而对决策提出异议的期限为一个月，从您知悉该决策之日起算。如果双方关系紧张，但仍需居住在同一栋楼内，调解通常比听证会更有效，因为它可以解决整个关系问题，而不仅仅是某个单一的决定。这同样适用于业主之间的纠纷，一般的庭外纠纷解决规则是一个有用的起点。

通往 kantonrechter 的四种途径

公寓纠纷由公寓所在区的州法官审理，申请程序相对简便。四条途径几乎涵盖所有情况，选择正确的途径比你的愤怒程度更重要。

撤销决定。如果会议作出的决定与契约、法规或合理性和公平性要求相冲突，您可以请求州法官撤销该决定。申请必须在您知悉该决定之日起一个月内提出，该期限非常短且严格。提出异议无需出席会议，但出席会议并将您的异议记录在案将大大简化申诉流程。如果决定在根本性问题上与法律或契约相冲突，则该决定可能无效而非可撤销，在这种情况下，没有期限限制，但未经咨询就依赖无效性主张是冒险的：稳妥的做法是在一个月内提出申请。

替代授权。如果您需要业主协会或其他业主的合作或同意才能进行您有权进行的某项活动，但却遭到无理拒绝或根本没有做出任何决定，则州法官可以授予替代授权。例如，如果业主想要安装电梯、安装太阳能电池板、更换窗框、连接热泵或进行涉及公共区域的改造，但却遭到拒绝或无理拒绝，则可以采取这种方式。法院会权衡申请人的利益与其他业主的利益，并可以附加条件。

会议召集授权。如果董事会未按法律法规要求召集会议，业主可获得授权自行召集会议。这是唤醒休眠业主协会的标准第一步，而且通常仅此一项就足够了：一旦会议按规定召集，业主协会即可重新开始运作。

针对业主协会的普通诉讼。撤销协议并不能解决屋顶维修问题。如果业主协会未能履行其法定维护义务，则可提起履行诉讼，必要时可追加每日违约金，并同时提出损害赔偿请求。在紧急情况下，例如漏水导致公寓无法居住，初步救济程序可在数周内作出裁决。荷兰民事诉讼规则同样适用，包括证明损失的要求。

公寓损坏：谁来赔偿

首先要确定损坏原因。如果损坏是由公共部分的缺陷造成的，原则上应由业主协会负责；如果损坏是由其他业主的私人部分造成的，则由您和该业主自行负责；如果损坏是由您自己的私人部分造成的，则由您自行负责。产权分割协议会明确规定哪些部分属于哪种情况，而在老旧建筑中，产权边界经常存在争议，尤其是在阳台、窗框、露台和管道等区域。

如果业主协会负有责任，则有两种索赔依据。第一种是其未能履行管理和维护义务。第二种是业主对缺陷建筑物承担的严格责任：如果建筑物不符合相关标准且危险发生，则业主（实际上是业主协会及其保险公司）承担损失，索赔人无需证明过错。第二种途径尤其适用于难以证明业主委员会知晓缺陷的情况。

保险是解决大多数此类问题的切实可行的办法。业主协会必须为建筑物投保，保单通常涵盖水灾和固定物品的损坏；室内物品和私人装修则由业主自己的保单承保。应立即向两家保险公司报告损坏情况，在维修前拍摄所有照片，并保留发票。如果损失存在争议，则需要一份关于损失原因和金额的专家报告才能使索赔有效，而赔偿的一般索赔惯例也适用于此地，与其他地方一样。在严重的情况下，如果疏忽导致房屋长期无法居住，则可以就非物质损失提出赔偿要求，但荷兰法院对此通常很少判决。

董事会成员和管理人员：责任范围有多广？

业主委员会并非仅具礼仪职能的监督机构。它负责执行会议决议、管理资金、保管记录并代表业主协会。委员会必须妥善履行职责，并适用一般的董事会职责标准：董事必须尽职尽责，如因履行不当而造成严重后果，则须对业主协会承担责任。小型业主协会的大多数董事会成员都是志愿者，上述标准在适用时也考虑到了这一点，但志愿服务并非免责事由。未能为建筑物投保、忽视指出存在严重安全隐患的报告，或将业主协会资金挪作私用，都将受到严厉处罚，董事在这些情况下极有可能承担个人责任。

如果协会聘请专业经理人，该经理人将根据合同履行职责，合同条款规定了其义务：例如召开会议、记账、收取会费、获取报价以及安排日常维修。如果经理人未能履行这些职责，则构成对协会的违约，而协会而非个别业主是其违约方。这一点在实践中至关重要：对经理人不满的个别业主应要求召开业主大会采取行动，因为合同项下的索赔权属于协会。如果业主大会拒绝就明显损害社区利益的事项采取行动，则该拒绝本身也是一项可以受到质疑的决定。组织的法律责任框架以及董事责任框架与其他法人实体相同。

业主可以采取哪些措施来预防这一切

业主协会的预防工作主要在于行政管理，而且并不难。制定并定期更新多年维护计划，可以确定储备金，分摊成本，并在需要时提升协会的贷款信用度。制定切实可行的预算，而不是追求最低的缴费额，因为低缴费额并非节省开支，而是将费用延后，最终由房屋所有者承担，尤其是在屋顶需要更换时。将储备金存放在单独的账户中，定期审查保险和重建价值，并将各项决定清晰地记录下来，以便执行，并在必要时强制执行。

良好的治理成本不高，却能预防大多数纠纷：按时召开会议并制定合适的议程，提前分发账目，记录决议和反对意见，公布会议纪要，并要求与某项决议存在个人利益关系的董事会成员说明情况并回避。每隔几年审查一次房屋规则，并将任何限制公寓本身使用的条款写入契约而非规则，因为契约才是合适的，也更能有效执行。一个行之有效的治理框架背后的基本原则以及遵守法律的一般义务，对于拥有十二套公寓的住宅楼和一家公司同样适用。

对于买家而言，尽职调查流程简单明了，切不可省略。务必索取最近三次会议的会议记录、年度账目、预算、维护计划和储备金余额，并在签署协议前仔细阅读分割契约，尤其是在您打算出租房屋或进行改建的情况下。我们整理的荷兰房产法常见陷阱概述以及共同购房清单列出了您在做出决定前需要检查的其他事项，如果您计划出租房屋，了解房东的义务也十分重要。

现在做什么

如果您的协会没有履行职责，那么步骤是固定的：阅读分割协议，将您的投诉和提议以书面形式提交，将其列入会议议程，并记下任何决定的日期，因为提出异议的期限立即开始计算。如果协会仍然没有采取行动，您可以向州律师提出申诉，相关程序正是为此而设计的。

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常见问题

荷兰法律为居民应对业主协会失职提供了具体程序，包括提起诉讼以获得赔偿和建立纠纷解决机制。该法律框架明确规定了针对业主协会采取行动的时限和条件。